Pages

Monday, December 3, 2012

กู้เงินสร้างบ้าน เลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบไหนดี

กู้เงินสร้างบ้าน เลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบไหนดี
เป็นคำถามที่ผู้สร้้างบ้านบางท่านอาจจะคิดไม่ตกว่าจะเลือกแบบไหนดี เพราะในปัจจุบันสถาบันการเงินแต่ละแห่งมีทางเลือกให้กับผู้กู้มากกว่า 1-2 ทางเลือก

อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเสนอในตลาดในขณะนี้จะมีทั้งแบบ “อัตราดอกเบี้ยลอยตัว” (Floating rate loan), แบบ “อัตราดอกเบี้ยคงที่” (Fixed rate loan) และแบบ “อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา" (Rollover Mortgage Loan) ซึ่งแต่ละแบบก็จะมีรูปแบบที่แตกต่างกัน ดังนี้
อัตราดอกเบี้ยลอยตัว หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดมาแล้ว แต่จะไม่อยู่คงที่ตายตัวตลอดระยะเวลากู้ ธนาคารสามารถปรับเปลี่ยนขึ้น-ลง ตามที่เห็นสมควร ขึ้นอยู่กับสภาพคล่องในระบบการเงิน หรือตามต้นทุนการเงินของธนาคาร บางปีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอาจมีการปรับเปลี่ยนไปถึง 4-5 ครั้ง แต่บางปีก็แทบจะไม่เปลี่ยนแปลงเลยก็มี ซึ่งการปรับเปลี่ยน (อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว) นี้อาจจะส่งผลกระทบต่อเงินงวดที่ผู้กู้ชำระในแต่ละเดือนได้ โดยเฉพาะหากมีการปรับตัวสูงขึ้นในภายหลัง จนทำให้เงินงวดต่อเดือนที่ผู้กู้ผ่อนชำระกับธนาคารไม่พอชำระดอกเบี้ยที่เกิด ขึ้น อาจจะต้องเพิ่มเงินงวดต่อเดือนในภายหลัง จนเกินที่ผู้กู้จะรับภาระไหวก็ได้
ฉะนั้นผู้กู้เงินแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำจึงต้อง ระวังใน กรณีนี้ด้วยแต่ในการคำนวณเงินงวดแม้ธนาคารฯ ส่วนใหญ่จะคิดอัตราดอกเบี้ยตามประกาศจริง แต่มีบางธนาคารใช้วิธีการคำนวณเงินงวดต่อเดือนของลูกค้า โดยคิดเพิ่มจากอัตราดอกเบี้ยจริงบวกด้วย 1-3% ตรงนี้จะเป็นประโยชน์กับผู้กู้ในกรณีที่ดอกเบี้ยเพิ่มในภายหลัง หรือหากดอกเบี้ยไม่เพิ่มหรือลดลงเงินงวดที่ผู้กู้จ่ายเกินไว้ก็จะไปตัดเงิน ต้นมากขึ้น และทำให้หนี้เงินกู้หมดเร็วขึ้นกว่าที่ระบุในสัญญากู้ เช่น กู้ 30 ปี อาจจะเหลือ 27-28 ปี เป็นต้น
ส่วนอัตราดอกเบี้ยคงที่ ที่เสนอในตลาดในขณะนี้แบ่งเป็น 3 รูปแบบ คือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้, อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกจากนั้นเป็นลอยตัว, อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันไดในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ย ลอยตัว ซึ่งแต่ละแบบก็จะมีข้อดีข้อด้อยต่างกัน ดังนี้

- อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ ธนาคารจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่หรือตายตัวตามประกาศของธนาคารในขณะที่ขอ กู้ โดยไม่ปรับเปลี่ยนขึ้นลงตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงิน ดังนั้นเงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือนก็จะคงที่ตลอดระยะเวลากู้ 5-10-15-20-30 ปี ตามแต่ผู้กู้จะเลือก เหมาะสำหรับผู้มีรายได้ประจำและต้องการผ่อนชำระเงินงวดในอัตราเท่าๆ กันทุกเดือน


- อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกจากนั้นเป็นลอยตัว ธนาคารจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นๆ 1-5 ปี จากนั้นจะเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งอาจจะสูงหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่เดิมก็ได้ ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ตลาดเงินและต้นทุนทางการเงินของธนาคารในขณะนั้น เหมาะสำหรับผู้กู้ที่คาดว่ารายได้จะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต เนื่องจากหลังจากอัตราดอกเบี้ยคงที่แล้วปรับเป็นลอยตัว ซึ่งส่วนใหญ่จะมีอัตราที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ย คงที่


- อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันไดในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ย ลอยตัว สถาบันการเงินจะกำหนดดอกเบี้ยแบบคงที่ในระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี แต่ในระหว่างนั้นอาจกำหนดคงที่แบบขั้นบันได เช่น กำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ 4 ปี ปีแรก = 1%, ปีที่ 2 = 2.5%, ปีที่ 3 = 3.5%, ปีที่ 4 = 4.5% หลังจากนั้นจะเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เป็นต้น
 

อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา ธนาคารจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง เช่น 3 ปี หรือ 5 ปี และจะปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา 3 ปี หรือ 5 ปี ตลอดระยะเวลาตามสัญญากู้ เช่น สินเชื่อเคหะรวมใจ หรือ สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่นาน 30 ปีซึ่งจะมีรายลเอียดและเงื่อนไขดังนี้ สินเชื่อเคหะรวมใจของธนาคารอาคารสงเคราะห์ร่วมกับธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ปล่อยกู้

โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในแต่ละช่วงจะคงที่จะอิงกับต้นทุนพันธบัตรบวก 2.5% เช่น ต้นทุนพันธบัตร 5% อัตราดอกเบี้ยจะ =7.5% เป็นต้นสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่นาน 30 ปี ของบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน (บตท.) ร่วมกับสถาบัน การเงินทุกแห่งรวมถึงบริษัทเงินทุนต่างๆ ที่เข้าร่วมโครงการ โดยอัตราดอกเบี้ยคงที่ในแต่ละช่วงจะขึ้นอยู่กับสถานการณ์อัตราดอกเบี้ยและ ต้นทุนการระดมทุนของ บตท.ในขณะนั้น
 
เพราะฉะนั้นผู้กู้แต่ละรายที่กู้ต่าง เวลากันหรือในช่วงต่อครั้งที่ 2,3,4 ฯลฯ อัตราดอกเบี้ยจึงไม่เท่ากันอาจจะต่ำหรือสูงกว่า เป็นต้น ในส่วนของผู้ที่กำลังมองหาแหล่งเงินกู้กู้ แนะนำให้รวบรวมอัตราดอกเบี้ยและประเภทเงินกู้ของสถาบันการเงินหลายๆ แห่งเมื่อรวบรวมประเภทเงินกู้แบบต่างๆ ของแต่ละสถาบันการเงินแล้ว ผู้กู้ก็นำอัตราดอกเบี้ยจริงมาเปรียบเทียบว่าที่ไหนให้เท่าใดสูงต่ำกว่ากัน อย่างไร
 
ซึ่งหลักโดยทั่วไปหากเป็นเงินกู้ประเภท เดียวกัน ดอกเบี้ยต่ำที่สุดก็จะเป็นประโยชน์กับผู้กู้มากที่สุด เพราะดอกเบี้ยที่ต่ำจะทำให้เงินงวดรายเดือนที่ผ่อนชำระต่ำไปด้วย

การขึ้นเสาเอก

บริษัทรับสร้างบ้าน  แบบบ้านดีไซน์สวย  แบบบ้านหลากหลายสไตล์ เสาเอก คือเสาอะไร??
สำหรับผู้ที่ปลูกบ้านใหม่หรือ อาคารต่างๆ จะมีพิธีการสำคัญอย่างหนึ่งคือ การขึ้นเสาเอก ซึ่งมีความเชื่อว่าทำแล้วจะส่งดีให้กับเจ้าของบ้านและอาคารทั่วไป เสาเอก คือ เสาต้นแรกของบ้านหรืออาคารที่ยกขึ้นทำพิธีทางไสยศาสตร์ตามการกำหนดฤกษ์ยาม ขึ้น มีวัตถุประสงค์ตามความเชื่อว่าจะทำให้งานก่อสร้างมีความราบรื่น ไม่มีปัญหาและอุปสรรค เมื่อย้ายเข้ามาอยู่ก็จะอยู่อย่างร่มเย็นเป็นสุขจนเป็นวัฒนธรรมสืบทอดกันมา จนปัจจุบัน
การขึ้นเสาเอกเพื่อ?
1.เพื่อความเป็นสิริมงคลของบ้านและอาคารหรือคนที่อยู่อาศัย ทั้งนี้เพราะเป็นการบอกกล่าวและขอขมาต่อเจ้าที่ เจ้าทาง เจ้าแม่ธรณี ที่เรามารบกวนขอพื้นที่ปลูกสร้างบ้าน และขอความเป็นสิริมงคลแก่ผู้อยู่อาศัย

2.เพื่อให้การก่อสร้างบ้านและอาคารนั้น สำเร็จลุล่วงไปด้วยดี เนื่องจากเมื่อทำพิธีไปแล้ว ช่างและคนงานก่อสร้างก็จะมีความมั่นใจและสามารถทำงานได้เต็มที่


3.ในการทำพิธีมีเกร็ดและพิธีกรรมต่างๆ ซึ่งถือว่าเป็นมงคล มีการเชิญพราหมณ์หรือนิมนต์พระมาดำเนินการจึงถือเป็นพิธีที่มีความ ศักดิ์สิทธิ์และมีความหมายมาก


4.ฤกษ์ ขึ้นเสาเอก ทั้งนี้อาจกำหนดว่าจะปลูกในเดือนใด ก็ติดต่อผู้รู้เพื่อขอฤกษ์ในการทำพิธี ซึ่งโดยปกติ จะต้องนำวันเดือนปีเกิดของเจ้าของไปตรวจเช็กและหาวันเวลาที่เป็นมหามงคล พร้อมกำหนดตำแหน่งของเสาที่จะทำพิธี


5.การเตรียมพิธีขึ้นเสาเอก ทางผู้รับงานต้องตอกเสาเข็มแล้วเสร็จทั้งหมดก่อน แต่ถ้าฤกษ์รอไม่ได้ ก็ต้องตอกเสาเข็มในหลุมของเสาเอกนั้นให้เสร็จเรียบร้อยก่อน


6.ทางผู้รับงาน ต้องขุดหลุมเสาเอกและปรับระดับดินให้เรียบร้อยเพื่อเตรียมทำพิธี และผูกโครงสร้างเหล็กของเสาเอกต้นนั้นให้เสร็จก่อน โดยให้ใช้เหล็กที่มีความสูงจากส่วนของฐานรากขึ้นมาถึงพื้นชั้นสองมีความยาว ตั้งแต่ 3 เมตรขึ้นไปแล้วรอไว้ ซึ่งขั้นตอนนี้อย่างน้อยต้องทำเสร็จเรียบร้อยก่อนทำพิธีหนึ่งวัน
ของมงคลที่ เจ้าของบ้านหรืออาคารต้องจัดหา หรือให้ผู้รับเหมาจัดหาให้ มีดังนี้ หาได้เท่าไหร่ก็เท่านั้นแต่ถ้าหาได้ครบก็ดีมาก  เหรียญทอง เงิน อย่างละ 9 เหรียญ ทรายเสก 1 ขัน น้ำมนต์ 1 ขัน (พร้อมกำหญ้าคา 1 กำ) ด้ายสายสิญจน์ 1 ม้วนเล็ก ทองคำเปลว 3 แผ่น ผ้าแพรสีแดง หรือผ้าสามสี ห่มเสา หรือผ้าขาวม้า 1 ผืน  หน่อกล้วย อ้อย อย่างละ 1 หน่อ ไม้มงคล 9 ชนิด (ถ้าประสงค์) แผ่นทอง นาก เงิน อย่างละ 1 แผ่น ข้าวตอกดอกไม้ 1 ขัน ส่วนลำดับพิธีและฤกษ์นั้นพระสงฆ์หรือพราหมณ์จะเป็นผู้ดำเนินพิธี และขั้นตอนสุดท้ายช่างและคนงานจะตีไม้รัดเสาเอกที่หลุม ตีแบบให้เรียบร้อยแล้วผสมปูนหรือคอนกรีต เพื่อเทคอนกรีตหลุมเสาเอก โดยให้เจ้าของบ้าน เจ้าภาพ หรือผู้ใหญ่ที่นับถือ เป็นคนเทถังแรกลงไปในหลุม และคนในบ้านช่วยกันอีกในถังต่อมา หลังจากนั้นให้ช่างและคนงานเทต่อจนเสร็จ และปาดปูนให้เรียบร้อย เป็นอันเสร็จพิธี
ขอบคุณข้อมูลและภาพประกอบจากอินเตอร์เน็ต