กู้เงินสร้างบ้าน เลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบไหนดี

กู้เงินสร้างบ้าน เลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบไหนดี
เป็นคำถามที่ผู้สร้้างบ้านบางท่านอาจจะคิดไม่ตกว่าจะเลือกแบบไหนดี เพราะในปัจจุบันสถาบันการเงินแต่ละแห่งมีทางเลือกให้กับผู้กู้มากกว่า 1-2 ทางเลือก อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเสนอในตลาดในขณะนี้จะมีทั้งแบบ “อัตราดอกเบี้ยลอยตัว” (Floating rate loan), แบบ “อัตราดอกเบี้ยคงที่” (Fixed rate loan) และแบบ “อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา" (Rollover Mortgage Loan) ซึ่งแต่ละแบบก็จะมีรูปแบบที่แตกต่างกัน ดังนี้
	อัตราดอกเบี้ยลอยตัว หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดมาแล้ว แต่จะไม่อยู่คงที่ตายตัวตลอดระยะเวลากู้ ธนาคารสามารถปรับเปลี่ยนขึ้น-ลง ตามที่เห็นสมควร ขึ้นอยู่กับสภาพคล่องในระบบการเงิน หรือตามต้นทุนการเงินของธนาคาร บางปีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอาจมีการปรับเปลี่ยนไปถึง 4-5 ครั้ง แต่บางปีก็แทบจะไม่เปลี่ยนแปลงเลยก็มี ซึ่งการปรับเปลี่ยน (อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว) นี้อาจจะส่งผลกระทบต่อเงินงวดที่ผู้กู้ชำระในแต่ละเดือนได้ โดยเฉพาะหากมีการปรับตัวสูงขึ้นในภายหลัง จนทำให้เงินงวดต่อเดือนที่ผู้กู้ผ่อนชำระกับธนาคารไม่พอชำระดอกเบี้ยที่เกิด ขึ้น อาจจะต้องเพิ่มเงินงวดต่อเดือนในภายหลัง จนเกินที่ผู้กู้จะรับภาระไหวก็ได้ ฉะนั้นผู้กู้เงินแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำจึงต้อง ระวังใน กรณีนี้ด้วยแต่ในการคำนวณเงินงวดแม้ธนาคารฯ ส่วนใหญ่จะคิดอัตราดอกเบี้ยตามประกาศจริง แต่มีบางธนาคารใช้วิธีการคำนวณเงินงวดต่อเดือนของลูกค้า โดยคิดเพิ่มจากอัตราดอกเบี้ยจริงบวกด้วย 1-3% ตรงนี้จะเป็นประโยชน์กับผู้กู้ในกรณีที่ดอกเบี้ยเพิ่มในภายหลัง หรือหากดอกเบี้ยไม่เพิ่มหรือลดลงเงินงวดที่ผู้กู้จ่ายเกินไว้ก็จะไปตัดเงิน ต้นมากขึ้น และทำให้หนี้เงินกู้หมดเร็วขึ้นกว่าที่ระบุในสัญญากู้ เช่น กู้ 30 ปี อาจจะเหลือ 27-28 ปี เป็นต้น
ส่วนอัตราดอกเบี้ยคงที่ ที่เสนอในตลาดในขณะนี้แบ่งเป็น 3 รูปแบบ คือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้, อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกจากนั้นเป็นลอยตัว, อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันไดในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ย ลอยตัว ซึ่งแต่ละแบบก็จะมีข้อดีข้อด้อยต่างกัน ดังนี้ - อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ ธนาคารจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่หรือตายตัวตามประกาศของธนาคารในขณะที่ขอ กู้ โดยไม่ปรับเปลี่ยนขึ้นลงตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงิน ดังนั้นเงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือนก็จะคงที่ตลอดระยะเวลากู้ 5-10-15-20-30 ปี ตามแต่ผู้กู้จะเลือก เหมาะสำหรับผู้มีรายได้ประจำและต้องการผ่อนชำระเงินงวดในอัตราเท่าๆ กันทุกเดือน - อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกจากนั้นเป็นลอยตัว ธนาคารจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นๆ 1-5 ปี จากนั้นจะเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งอาจจะสูงหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่เดิมก็ได้ ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ตลาดเงินและต้นทุนทางการเงินของธนาคารในขณะนั้น เหมาะสำหรับผู้กู้ที่คาดว่ารายได้จะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต เนื่องจากหลังจากอัตราดอกเบี้ยคงที่แล้วปรับเป็นลอยตัว ซึ่งส่วนใหญ่จะมีอัตราที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ย คงที่ - อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันไดในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ย ลอยตัว สถาบันการเงินจะกำหนดดอกเบี้ยแบบคงที่ในระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี แต่ในระหว่างนั้นอาจกำหนดคงที่แบบขั้นบันได เช่น กำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ 4 ปี ปีแรก = 1%, ปีที่ 2 = 2.5%, ปีที่ 3 = 3.5%, ปีที่ 4 = 4.5% หลังจากนั้นจะเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เป็นต้น
อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา ธนาคารจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง เช่น 3 ปี หรือ 5 ปี และจะปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา 3 ปี หรือ 5 ปี ตลอดระยะเวลาตามสัญญากู้ เช่น สินเชื่อเคหะรวมใจ หรือ สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่นาน 30 ปีซึ่งจะมีรายลเอียดและเงื่อนไขดังนี้ สินเชื่อเคหะรวมใจของธนาคารอาคารสงเคราะห์ร่วมกับธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ปล่อยกู้ โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในแต่ละช่วงจะคงที่จะอิงกับต้นทุนพันธบัตรบวก 2.5% เช่น ต้นทุนพันธบัตร 5% อัตราดอกเบี้ยจะ =7.5% เป็นต้นสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่นาน 30 ปี ของบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน (บตท.) ร่วมกับสถาบัน การเงินทุกแห่งรวมถึงบริษัทเงินทุนต่างๆ ที่เข้าร่วมโครงการ โดยอัตราดอกเบี้ยคงที่ในแต่ละช่วงจะขึ้นอยู่กับสถานการณ์อัตราดอกเบี้ยและ ต้นทุนการระดมทุนของ บตท.ในขณะนั้น
เพราะฉะนั้นผู้กู้แต่ละรายที่กู้ต่าง เวลากันหรือในช่วงต่อครั้งที่ 2,3,4 ฯลฯ อัตราดอกเบี้ยจึงไม่เท่ากันอาจจะต่ำหรือสูงกว่า เป็นต้น ในส่วนของผู้ที่กำลังมองหาแหล่งเงินกู้กู้ แนะนำให้รวบรวมอัตราดอกเบี้ยและประเภทเงินกู้ของสถาบันการเงินหลายๆ แห่งเมื่อรวบรวมประเภทเงินกู้แบบต่างๆ ของแต่ละสถาบันการเงินแล้ว ผู้กู้ก็นำอัตราดอกเบี้ยจริงมาเปรียบเทียบว่าที่ไหนให้เท่าใดสูงต่ำกว่ากัน อย่างไร
ซึ่งหลักโดยทั่วไปหากเป็นเงินกู้ประเภท เดียวกัน ดอกเบี้ยต่ำที่สุดก็จะเป็นประโยชน์กับผู้กู้มากที่สุด เพราะดอกเบี้ยที่ต่ำจะทำให้เงินงวดรายเดือนที่ผ่อนชำระต่ำไปด้วย

การขึ้นเสาเอก

บริษัทรับสร้างบ้าน  แบบบ้านดีไซน์สวย  แบบบ้านหลากหลายสไตล์ เสาเอก คือเสาอะไร??

สำหรับผู้ที่ปลูกบ้านใหม่หรือ อาคารต่างๆ จะมีพิธีการสำคัญอย่างหนึ่งคือ การขึ้นเสาเอก ซึ่งมีความเชื่อว่าทำแล้วจะส่งดีให้กับเจ้าของบ้านและอาคารทั่วไป เสาเอก คือ เสาต้นแรกของบ้านหรืออาคารที่ยกขึ้นทำพิธีทางไสยศาสตร์ตามการกำหนดฤกษ์ยาม ขึ้น มีวัตถุประสงค์ตามความเชื่อว่าจะทำให้งานก่อสร้างมีความราบรื่น ไม่มีปัญหาและอุปสรรค เมื่อย้ายเข้ามาอยู่ก็จะอยู่อย่างร่มเย็นเป็นสุขจนเป็นวัฒนธรรมสืบทอดกันมา จนปัจจุบัน

การขึ้นเสาเอกเพื่อ?

1.เพื่อความเป็นสิริมงคลของบ้านและอาคารหรือคนที่อยู่อาศัย ทั้งนี้เพราะเป็นการบอกกล่าวและขอขมาต่อเจ้าที่ เจ้าทาง เจ้าแม่ธรณี ที่เรามารบกวนขอพื้นที่ปลูกสร้างบ้าน และขอความเป็นสิริมงคลแก่ผู้อยู่อาศัย 2.เพื่อให้การก่อสร้างบ้านและอาคารนั้น สำเร็จลุล่วงไปด้วยดี เนื่องจากเมื่อทำพิธีไปแล้ว ช่างและคนงานก่อสร้างก็จะมีความมั่นใจและสามารถทำงานได้เต็มที่ 3.ในการทำพิธีมีเกร็ดและพิธีกรรมต่างๆ ซึ่งถือว่าเป็นมงคล มีการเชิญพราหมณ์หรือนิมนต์พระมาดำเนินการจึงถือเป็นพิธีที่มีความ ศักดิ์สิทธิ์และมีความหมายมาก 4.ฤกษ์ ขึ้นเสาเอก ทั้งนี้อาจกำหนดว่าจะปลูกในเดือนใด ก็ติดต่อผู้รู้เพื่อขอฤกษ์ในการทำพิธี ซึ่งโดยปกติ จะต้องนำวันเดือนปีเกิดของเจ้าของไปตรวจเช็กและหาวันเวลาที่เป็นมหามงคล พร้อมกำหนดตำแหน่งของเสาที่จะทำพิธี 5.การเตรียมพิธีขึ้นเสาเอก ทางผู้รับงานต้องตอกเสาเข็มแล้วเสร็จทั้งหมดก่อน แต่ถ้าฤกษ์รอไม่ได้ ก็ต้องตอกเสาเข็มในหลุมของเสาเอกนั้นให้เสร็จเรียบร้อยก่อน 6.ทางผู้รับงาน ต้องขุดหลุมเสาเอกและปรับระดับดินให้เรียบร้อยเพื่อเตรียมทำพิธี และผูกโครงสร้างเหล็กของเสาเอกต้นนั้นให้เสร็จก่อน โดยให้ใช้เหล็กที่มีความสูงจากส่วนของฐานรากขึ้นมาถึงพื้นชั้นสองมีความยาว ตั้งแต่ 3 เมตรขึ้นไปแล้วรอไว้ ซึ่งขั้นตอนนี้อย่างน้อยต้องทำเสร็จเรียบร้อยก่อนทำพิธีหนึ่งวัน

ของมงคลที่ เจ้าของบ้านหรืออาคารต้องจัดหา หรือให้ผู้รับเหมาจัดหาให้ มีดังนี้ หาได้เท่าไหร่ก็เท่านั้นแต่ถ้าหาได้ครบก็ดีมาก  เหรียญทอง เงิน อย่างละ 9 เหรียญ ทรายเสก 1 ขัน น้ำมนต์ 1 ขัน (พร้อมกำหญ้าคา 1 กำ) ด้ายสายสิญจน์ 1 ม้วนเล็ก ทองคำเปลว 3 แผ่น ผ้าแพรสีแดง หรือผ้าสามสี ห่มเสา หรือผ้าขาวม้า 1 ผืน  หน่อกล้วย อ้อย อย่างละ 1 หน่อ ไม้มงคล 9 ชนิด (ถ้าประสงค์) แผ่นทอง นาก เงิน อย่างละ 1 แผ่น ข้าวตอกดอกไม้ 1 ขัน ส่วนลำดับพิธีและฤกษ์นั้นพระสงฆ์หรือพราหมณ์จะเป็นผู้ดำเนินพิธี และขั้นตอนสุดท้ายช่างและคนงานจะตีไม้รัดเสาเอกที่หลุม ตีแบบให้เรียบร้อยแล้วผสมปูนหรือคอนกรีต เพื่อเทคอนกรีตหลุมเสาเอก โดยให้เจ้าของบ้าน เจ้าภาพ หรือผู้ใหญ่ที่นับถือ เป็นคนเทถังแรกลงไปในหลุม และคนในบ้านช่วยกันอีกในถังต่อมา หลังจากนั้นให้ช่างและคนงานเทต่อจนเสร็จ และปาดปูนให้เรียบร้อย เป็นอันเสร็จพิธี

ขอบคุณข้อมูลและภาพประกอบจากอินเตอร์เน็ต

“ราคาประเมิน” เกี่ยวอะไรกับ “การซื้อขายบ้าน”

เมื่อ วันที่ 1 กรกฎาคมที่ผ่านมากรมธนารักษ์ได้ประกาศใช้บัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2555-2558 ราคาที่ดินทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 21.34% ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 17.13% เฉพาะในกรุงเทพฯ ราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มก้าวกระโดดจากรอบที่แล้ว 2-3 เท่าตัว ขณะที่พื้นที่ถูกน้ำท่วมในเขตกรุงเทพฯ หลายพื้นที่มีราคาเพิ่มขึ้น ราคาประเมินเกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้าน เพราะจะถูกนำไปใช้เป็นฐานในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษี ราคาประเมินเพิ่มขึ้น ค่าธรรมเนียมและภาษีก็ต้องเพิ่มขึ้น

เกี่ยวกับ “ราคาประเมิน”
          ราคาประเมินที่ดิน ที่ พูดถึงก็คือ “บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม” ซึ่งปกติราชการ (กรมธนารักษ์) จะปรับปรุงทุกรอบ 4 ปี เพื่อใช้เป็นฐานในการจัดเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือคำนวณภาษี เช่น ภาษีเงินได้จากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์, ภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นต้น
          สำหรับกรุงเทพฯ ปริมณฑลบางพื้นที่ และจังหวัดที่เศรษฐกิจดีๆ ที่ดินมีราคาสูง การกำหนดราคาจะประเมินเป็นรายแปลง ขณะที่จังหวัดอื่นๆ จะประเมินเป็นรายบล็อก ซึ่งดูจากสภาพที่ดินที่มีการใช้ประโยชน์คล้ายคลึงกัน
          ราคาประเมินที่ดินจะถูกหรือแพงขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นลักษณะทางกายภาพของแปลงที่ดิน, การใช้ประโยชน์, การเข้าถึง, สาธารณูปโภค-สิ่งอำนวยความสะดวก, ข้อบังคับทางกฎหมาย ดังนั้นที่ดินที่มีเนื้อที่เท่ากันแต่ลักษณะรูปร่างแปลงที่ดินไม่เหมือนกัน ราคาก็อาจแตกต่างกันได้ โดยธรรมชาติที่ดินแปลงใหญ่ราคาต่อหน่วยจะถูกกว่าที่ดินแปลงย่อย ในขณะที่ความคล่องตัวในการซื้อขายที่แปลงเล็กจะขายง่ายกว่า เพราะใช้เงินน้อยกว่า  
ราคาประเมินกับการซื้อขายบ้าน
          ราคาประเมินที่ดินส่วนมากจะต่ำกว่าราคาซื้อขายในตลาด แต่ไม่มีสัดส่วนแน่นอนว่าสูงหรือต่ำกว่าเท่าไหร่เช่น ในพื้นที่ประสบภัย พื้นที่ตาบอด มีข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ที่ดิน ราคาซื้อขายจริงอาจใกล้เคียงราคาประเมิน แต่ในพื้นที่ทั่วไป พื้นที่ที่เจริญแล้ว หรือพื้นที่มีรถไฟฟ้าผ่าน ราคาซื้อขายก็สามารถขยับห่างจากราคาประเมินได้ค่อนข้างมาก
           การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินมีผลต่อเจ้าของหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ อย่างบัญชีราคาประเมินล่าสุด (รอบปี 2555-2558) ที่ประกาศเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคมที่ผ่านมา ราคาประเมินใหม่ทั่วประเทศเฉลี่ยปรับขึ้น 21.34% ส่วนราคาประเมินในเขตกรุงเทพฯ เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 17.13% เท่ากับราคาที่ดินโดยรวมมีมูลค่าเพิ่มขึ้น เฉพาะในเขตกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นถึง 2-3 เท่าตัวเมื่อเทียบกับราคาเฉลี่ยในรอบบัญชีก่อน แต่ในขณะเดียวกันหากเกิดการซื้อขายที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหลังวันที่ 1 กรกฎาคม 2555 ผู้ซื้อผู้ขายจะต้องเสียค่าธรรมเนียมหรือภาษีมากขึ้นเช่นกัน  
ทำเลน้ำท่วมยังแกร่ง
          โดยรวมพื้นที่ถูกน้ำท่วมราคาประเมินไม่ได้ลดลง ทั้งนี้อาจเกี่ยวข้องกับหลายเหตุผล อาทิ พื้นที่ถูกน้ำท่วมมีเพียงเป็นบางบริเวณ ซึ่งเป็นสัดส่วนเล็กน้อยมากเมื่อเทียบกับที่ดินทั้งกรุงเทพฯ นอกจากนี้แม้ที่ดินจะเคยถูกน้ำท่วมหนัก แต่ในแง่การใช้ประโยชน์ที่ดินไม่เปลี่ยนแปลง หรือบางทำเลสามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้หลากหลายหรือมีศักยภาพสูงขึ้น เช่น ถนนรัตนาธิเบศร์, บางบัวทอง ที่การก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความคืบหน้าใกล้เสร็จ นอกจากนี้บางเขตเพิ่งประกาศบัญชีราคาประเมินไปไม่นาน ราคาจึงไม่เปลี่ยนแปลง เป็นต้น
          อย่างไรก็ตามราคาประเมินดังกล่าวอาจไม่สะท้อนสภาพที่แท้จริงทั้งหมด เนื่องจากราคาประเมินดังกล่าวเป็นราคาที่ดินเฉพาะแปลงที่ติดถนนเท่านั้น  
หลากหลาย “ราคา” เกี่ยวกับ “อสังหาฯ”
          นอกจากราคาประเมินของราชการ ซึ่งมีทั้งราคาประเมินที่ดิน ราคาประเมินห้องชุด และราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเกี่ยวข้องกับหลากหลายราคาที่ผู้ซื้อผู้ ขายควรทำความเข้าใจ เช่น ราคาประเมินของธนาคาร
          ทั้งนี้ระหว่างมูลค่าประเมินหลักทรัพย์ที่ได้จากบริษัทประเมินกับราคาซื้อ ขายที่แจ้งไว้ ธนาคารมักใช้ราคาประเมินที่ได้จากบริษัทผู้ประเมินเป็นหลัก หรืออาจเรียก “มูลค่าหลักประกันของธนาคาร” ซึ่งใช้เป็นฐานการพิจารณาวงเงินกู้ เช่น ราคาซื้อที่แจ้งไว้คือ 5 ล้านบาท แต่บริษัทประเมินให้แค่ 4.8 ล้านบาท ธนาคารก็ใช้จำนวน 4.8 ล้านบาทเป็นมูลค่าหลักประกัน หากกำหนดวงเงินกู้ไม่เกิน 90% ของราคาประเมิน กรณีนี้จะกู้ได้เป็นวงเงินเท่ากับ 4.32 ล้านบาท (4.8x90%)
          ราคาประเมินของทางราชการและราคาประเมินของธนาคารจึงเกี่ยวข้องกับผู้ซื้อผู้ ขายอสังหาฯ ด้วยเหตุผลนี้ และเร็วๆ นี้ก็กำลังจะมีการประเมินราคาอาคารชุด ที่จะหมดอายุครบ 4 ปีกันใหม่อีกเป็นร้อยอาคารทั่วกรุงเทพฯ น่าติดตามว่าคอนโดฯ ไหนจะได้รับการตีราคาลดลงหรือเพิ่มขึ้น หรือคอนโดฯ ที่ราคาสูงสุดอยู่ที่ไหน เพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจซื้อได้

“บ้าน-ที่ดิน”ปัญหาเมื่อต้องแบ่งสินสมรส (1)

เมื่อ สามีภรรยาถึงจุดที่ต้องแยกทางหรือหย่ากัน ปัญหาที่มักตามมาเสมอคือการจัดการเรื่องสินสมรส ปัญหาว่าสินส่วนตัวกับสินสมรสแตกต่างกันอย่างไรนั้นเกิดกับทุกครอบครัวเมื่อ มีการหย่า หรือกรณีที่คู่สมรสฝ่ายใดตายก่อน อีกฝ่ายก็มีสิทธิขอให้กันสินสมรสออกก่อนการแบ่งทรัพย์มรดกตามพินัยกรรม หรือแบ่งแก่ทายาทโดยธรรมก็ตาม

นอก จากนั้นก็มีปัญหากรณีคู่สมรสเข้าใจผิดคิดว่าหาทรัพย์สินมาได้จึงเป็นของตน เลยนำสินสมรสไปทำพินัยกรรมยกให้คนอื่นเสียหมด หรือนำไปยกให้คนอื่นขณะมีชีวิตอยู่ รวมถึงการนำไปทำนิติกรรมโดยไม่ได้รับความยินยอมของคู่สมรส  
เมื่อเกิดปัญหาดังกล่าว ปัญหาแรกที่ต้องวินิจฉัยก็คือการสมรสชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เมื่อผ่านขั้นนี้มาแล้วก็ต้องดูกันต่อมาว่าอะไรบ้างเป็นสินสมรส มีหลายกรณีนะครับที่ถึงแม้จะได้รับทรัพย์สินมาระหว่างสมรสแต่ก็ไม่เป็นสิน สมรส ผมจะนำมากล่าวโดยเรียงลำดับเป็นเรื่องๆ ไป แต่จำกัดเฉพาะเรื่องบ้านและที่ดินเท่านั้นเพื่อให้เป็นไปตามลักษณะของ คอลัมน์นี้นะครับ  
สินส่วนตัว ได้แก่ 1.ทรัพย์สินที่ฝ่ายหนึ่งมีอยู่ก่อนสมรส 2.ของใช้ส่วนตัวเครื่องประดับเครื่องประกอบอาชีพหรือวิชาชีพ 3.ทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรสโดยการรับมรดก หรือการให้โดยเสน่หา 4.ทรัพย์สินที่เป็นของหมั้น  
สินสมรส ได้แก่ ทรัพย์สิน 1.ที่คู่สมรสได้มาระหว่างสมรส (ตั้งแต่วันจดทะเบียนสมรสเป็นต้นไป)ไม่ว่าอีกฝ่ายจะช่วยหาด้วยหรือไม่ก็ตาม 2.ได้มาระหว่างสมรสโดยพินัยกรรมหรือการให้เป็นหนังสือระบุว่าเป็นสินสมรส 3.ดอกผลของสินส่วนตัว
จากบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวนี้ ข้อแตกต่างที่เป็นสาระสำคัญเกี่ยวกับเรื่องสินส่วนตัวหรือสินสมรสคือกรณีที่ ฝ่ายใดมีทรัพย์สินอยู่ก่อนสมรส หรือได้มาในระหว่างสมรสดังกล่าวในข้อที่ 1 ของทั้งสองกรณีนั่นเอง  
คราวนี้มาเข้าเรื่องเกี่ยวกับปัญหาต่างๆ กันเลยดีกว่าครับ เช่น กรณีการได้ทรัพย์สินมาภายหลังการสมรสบางกรณีก็ไม่เป็นสินสมรสนะครับ เช่น หลังสมรสภรรยาปลูกบ้านบนที่ดินของตนเองที่มีอยู่ก่อนสมรส ซึ่งก็ต้องเป็นสินส่วนตัว แม้สามีช่วยออกเงินบ้างแต่ก็บางส่วนเพื่อเป็นการช่วยเหลือตามฐานานุรูป อย่างนี้บ้านจึงเป็นส่วนควบกับที่ดินที่เป็นสินส่วนตัว บ้านจึงไม่ใช่สินสมรสหากภรรยาเสียชีวิตสามีจะขอกันสินสมรสไม่ได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ 5249/2533)  
ก่อนสมรสคู่สมรสฝ่ายใดได้ที่ดินมือเปล่า (ที่ดินที่ยังไม่ออกเป็นโฉนด) ซึ่งมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้นต่อมาได้ออกโฉนดที่ดินหลังสมรส แม้เป็นกรณีได้กรรมสิทธิ์ที่ดินภายหลังจดทะเบียนสมรสแล้วก็ยังถือว่าเป็นสิน ส่วนตัวอยู่ (คำพิพากษาฎีกาที่ 2375/2532)  
ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินมาโดยการครอบครองปรปักษ์ก่อนทำการสมรส แต่ยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อมีคำสั่งแสดง กรรมสิทธิ์ที่ดินภายหลังสมรสแล้วก็ถือว่าเป็นที่ดินที่ได้มาก่อนสมรส จึงเป็นสินส่วนตัวครับ (คำพิพากษาฎีกาที่ 812/2538)  
ได้รับการยกให้ก่อนจดทะเบียนสมรส แม้จะอยู่กินฉันสามีภริยาแล้วแต่ยังไม่ได้ไปจดทะเบียนสมรสก็ไม่ทำให้เป็นสินสมรส (คำพิพากษาฎีกาที่ 5736/2534)ข้อนี้เป็นอุทาหรณ์ในเรื่องควรจดทะเบียนสมรสเสียให้ถูกต้องก่อนนะครับ  
โดยหลักสำ คัญการได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองมาก่อนการจดทะเบียนสมรส ซึ่งถือว่าเป็นสินส่วนตัว มีปัญหาว่ากรณีคู่สมรสทำสัญญาจะซื้อที่ดินวางเงินมัดจำและผ่อนชำระมาเรื่อยๆ ต่อมาทำการสมรสแล้วก็ผ่อนค่าที่ดินจนครบ และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาในภายหลัง อย่างนี้ถือเป็นสินส่วนตัวหรือสินสมรสไว้ต่อคราวหน้านะครับ...สวัสดี

ข้อคิดเพื่อการอยู่อาศัยในอาคารชุดอย่างยั่งยืน

ปัจจุบัน จากการขยายตัวของเศรษฐกิจและความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองจึงเกิดอาคารชุด พักอาศัยรวมเกิดขึ้นมากมาย ซึ่งการอยู่อาศัยร่วมกันหลากหลายครอบครัวในอาคารเดียวกันนั้น ย่อมต้องการกติกาสังคมร่วมกัน ซึ่งมีข้อปฏิบัติที่ควรคำนึงถึง เป็นข้อแรก ๆ ก็น่าจะมีดังต่อไปนี้

1. Sense of Belongingคือ เจ้าของร่วมต้องมีความรักและหวงแหนทรัพย์ของอาคารชุด เพราะทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมด เช่น สันทนาการต่าง ๆ พื้นที่จอดรถ อุปกรณ์รักษาความปลอดภัย ประตู ลิฟต์ เป็นต้น ไม่ได้เป็นของบุคคลใดคนหนึ่ง หากแต่เป็นทรัพย์ของเจ้าของร่วมทุกคน ดังนั้นผู้อาศัยในชุมชนต่างควรใช้ทรัพยากรร่วมกันอย่างระมัดระวัง รักษา เสมือนเป็นสมบัติของท่านเอง เพื่ออรรถประโยชน์การใช้งานให้ยาวนานที่สุด เพราะหากต้องมีการซ่อมบำรุงก่อนกำหนดค่าใช้จ่ายต่าง ๆ นั้น ก็จะกลับไปเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งก็จะไปกระทบค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เพิ่มขึ้น และเป็นผลกระทบโดยตรงกับเจ้าของร่วมทุกท่านอย่างแน่นอน
2. Participate คือ เจ้าของร่วมควรเข้าร่วมกิจกรรมของอาคารชุดต่าง ๆ ซึ่งหลายกิจกรรมจะเป็นผลประโยชน์โดยตรงกับเจ้าของร่วมเอง โดยเฉพาะการเข้าประชุมใหญ่อาคารชุดซึ่งจะมีการจัดปีละหนึ่งครั้ง ซึ่งจะต้องมีเจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุดมาประชุมไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนของห้องชุดทั้งหมด (หากการประชุมใหญ่ครั้งแรกดังกล่าวไม่ครบองค์ประชุมก็สามารถเรียกประชุมใหม่ ได้ภายใน 15 วันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมครั้งหลังนี้ไม่จำเป็นต้องครบองค์ประชุม) โดยการประชุมใหญ่อาคารชุดนี้ จะเป็นการกำหนดทิศทางในการบริหารอาคารชุด และรับรู้สถานะต่าง ๆ ของนิติบุคคลอาคารชุด และจะมีการลงคะแนนเสียงเพื่อกิจการต่าง ๆ ภายในนิติบุคคลอาคารชุด เช่น การรับรองบัญชีการเงินค่าใช้จ่ายต่าง ๆ, การกำหนดการใช้สาธารณูปโภค, แต่งตั้งผู้จัดการชุมชน เป็นต้น โดยถ้าเจ้าของร่วมไม่เข้าร่วมการประชุมนี้ ก็เหมือนการนอนหลับทับสิทธิของตัวท่านเอง
3. Vote การคัดเลือกคณะกรรมการอาคารชุด ซึ่งจะเข้ามาเป็นตัวแทนของเจ้าของร่วมทุกท่านในการกำหนดนโยบายต่าง ๆ ในการบริหารอาคาร โดยควรคำนึงถึงคุณสมบัติต่าง ๆเช่น การไม่แสวงหาผลประโยชน์ส่วนตนในการบริหาร, การมีจิตอาสาและจิตสำนึกที่ดี, เสียสละ, การมีวุฒิภาวะ, เป็นที่ยอมรับในสังคม เพราะการทำงานต่าง ๆ นี้ เสมือนต้องอาศัยความอดทน และการเข้าใจผู้อื่น เพราะการบริหารชุมชนซึ่งมาจากหลากหลายพื้นฐานทางครอบครัว ย่อมมีแนวความคิดที่ไม่เหมือนกันบ้าง และกรรมการอาคารชุดอาจไม่จำเป็นต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญกฎหมายอาคารก็ได้ โดยคณะกรรมการอาคารชุดนี้จะไม่ใช่ผู้เข้าไปดำเนินการในกิจการต่าง ๆ ของอาคารชุดเองโดยตรง หากแต่เป็นผู้กำหนดนโยบายเพื่อให้ผู้ปฏิบัติงานของชุมชน ซึ่งก็คือผู้จัดการชุมชนไปดำเนินการปฏิบัติ ตามมติของที่ประชุมต่าง ๆ
4. Share การใช้สิทธิต่าง ๆ ของตนเอง และเจ้าของร่วมท่านอื่นอย่างยุติธรรม ซื่อสัตย์ต่อตนเองและผู้อื่น เนื่องจากการอยู่อาศัยร่วมกันที่มีการใช้ทรัพยากรส่วนกลางร่วมกันย่อมมีข้อ จำกัดในการใช้บ้าง อาจไม่สะดวกสบายเสมือนเป็นสมบัติส่วนตัว หากแต่เรามีความเข้าใจกันและกัน และรู้จักให้อภัย ก็จะสามารถอยู่ร่วมกันอย่างมีความสุขได้
หากผู้อาศัยในชุมชนเข้าใจและปฏิบัติตามแนวคิดต่าง ๆ เหล่านี้ก็จะทำให้ปัญหาในการอยู่ร่วมกันในนิติบุคคลอาคารชุดนั้นน้อยลงไปมาก และหากเกิดปัญหาก็พร้อมใจกันแก้ไขให้ผ่านไปได้ด้วยดี

การควบรวมนิติบุคคลต้อง "ปรองดอง"

โครงการ ขนาดใหญ่ที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินเป็นหลายเฟสในโครงการเดียวกัน โดยมีการใช้ถนนเมนและสาธารณูปโภคบางส่วนร่วมกันเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า แล้ว ก็จะมีการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรทุกเฟสตามที่ได้ขออนุญาตไว้กับสำนักงาน ที่ดิน

ใน ความเป็นจริงถึงตอนที่ลูกค้าเข้าอยู่อาศัยจะมีปัญหาขัดแย้ง ทั้งแย่งกันใช้ประโยชน์ถนนเมนเข้าออกการรักษาความปลอดภัยและการบำรุงรักษา สภาพแวดล้อมทั้งนี้เพราะไม่รู้ว่าจะเป็นหน้าที่ของกรรมการชุดใด
นอกจากนี้ความรับผิดชอบในการออกค่าใช้จ่ายก็ได้รับความร่วมมือน้อยเพราะ จะมีข้ออ้างาบางเฟสว่ามีเงินค่าส่วนกลางไม่มากพอ หรือมีการใช้ประโยชน์ของถนนและสาธารณูปโภคน้อยกว่าเฟสอื่น ปัญหานี้เกิดขึ้นกับหลายหมู่บ้านจนไม่สามารถตกลงกันได้ ต้องปล่อยให้ต่างคนต่างอยู่ ต่างคนต่างใช้ ไม่มีกฏกติกา ไม่มีการดูแลรักษา ไม่มีระบบรักษาความปลอดภัย ถนนชำรุดท่อระบายน้ำอุดตัน ต้นไม้ขาดการดูแล ถนนมีแต่ขยะส่วนคณะกรรมการก็จะดูแลเฉพาะภายในเฟสของต้นเองเท่านั้น
และแม้ว่าจะมีคณะกรรมการบางส่วนที่ต้องการแก้ปัญหาดังกล่าว โดยการควบรวมนิติบุคคลเพื่อจะได้บริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางร่วมกันอย่าง เป็นเอกภาพซึ่งขั้นตอนและกระบวนการขออนุญาตต่อสำนักงานที่ดินสามารถทำได้โดย สะดวก (ดูกฏกระทรวงเรื่องการควบรวมนิติบุคคล พ.ศ.2545 หมวด 3 ข้อ 9 ) แต่สิ่งที่เป็นไปได้ยากคือการลงมติอย่างเอกฉันท์ของลูกบ้านทั้งหมด และจากประสบการณ์หมู่บ้านที่ไม่ประสบผลสำเร็จล้วนมีสาเหตุลึกๆ ดังนี้
1. คณะกรรมการ เมื่อมีการควบรวมนิติบุคคลแล้ว คณะกรรมการจะถูกยุบจาก 3-4 คณะเหลือเพียงคณะเดียว อันที่จริงเป็นเรื่องที่ยากที่จะยอมรับกันได้ เพราะจะเกิดทิฐิและการต่อต้านการลงมติควบรวมจากคณะกรรมการตั้งแต่เริ่มต้น โดยที่ผู้อาศัยอื่นๆ ไม่รู้เรื่องด้วยซ้ำ

2. ผู้อาศัย โดยปกติแล้วเมื่อชำระค่าส่วนกลางและได้รับการดูแลจากคณะกรรมการเป็นอย่างดี จนเกิดความไว้เนื้อเชื่อใจกันแล้ว และการอยู่อาศัยก็เป็นไปด้วยความอยู่ดีมีสุข ความรู้สึกในการควบรวมก็ไม่มีความจำเป็น หากควบรวมแล้วอนาคตจะเป็นอย่างไรก็ไม่รู้ รู้ว่าวันนี้ก็ดีอยู่แล้วจะควบรวมไปทำไม ปัญหาที่ตามมาคือการขอมติเอกฉันท์จากผู้อาศัยจะได้รับการเฉยเมย ไม่ประสงค์จะควบรวม

3. งบประมาณ งบในการบริหารจัดการของการควบรวมซึ่งต้องร่วมกันจ่ายค่าส่วนกลางทั้งหมดก็ดู เหมือนจะไม่เป็นธรรมกับเฟสที่ใช้งบประมาณน้อย เกิดข้อได้เปรียบเสียเปรียบจนทำให้การควบรวมไม่สามารถตกลงกันได้

4. ค่าใช้จ่ายส่วนกลางคงเหลือ กรณีสืบเนื่องถ้าใช้น้อยเงินก็เหลือมาก โดยทั่วไปแล้วจะเหลือมากแตกต่างกัน นิติบุคคลที่มีเงินเหลือมากก็ไม่อยากจะรวมกับนิติบุคคลที่มีเงินน้อย กลัวโดนตำหนิจากลูกบ้านเพราะเสียเปรียบเฟสอื่น อุปสรรคของการควบรวมจึงเกิดขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

5. เงินกองทุน สำหรับเงินก้อนนี้จะจัดเก็บเป็นเงินก้อนจากลูกค้าในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งแต่ละเฟสจะมีจำนวนยูนิตแตกต่างกัน เงินกองทุนที่จัดเก็บก็จะได้มากน้อยไม่เท่ากัน หลายแห่งไม่ยินยอมที่จะนำเงินก้อนมารวมกัน แต่ต้องการเก็บไว้พัมนาโดยเฉพาะในเฟสของตนเองเท่านั้น จึงไม่สามารถตกลงกันได้
จะเห็นได้ว่ามีเหตุผลต่างๆ นานาที่ทำให้เกิดอุปสรรคมากมาย จนมองไม่เห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์แต่ถ้าเราต้องการควบรวมนิติบุคคลอย่าง จิงจังแล้ว ก็ต้องวิเคราะห์ให้ผู้อาศัยทราบถึงประโยชน์ที่ทุกคนจะได้รับความน่าอยู่ของ หมู่บ้าน และการรักษาสาธารณูปโภคในระยะยาว
ปัญหาเรื่องเงินกองทุนและค่าส่วนกลางคงเหลือควรเฉลี่ยเป็นรายยูนิตว่า เหลือเท่าไร เพราะจะทำให้ไม่แตกต่างกันมากนัก น่าจะยอมรับกันได้ และเมื่อประชาสัมพันธ์ให้ลูกบ้านเข้าใจแล้ว โอกาสคงบรวมนิติบุคคลก็ย่อมมีความเป็นไปได้สูง
สิ่งสำคัญที่สุดที่จะทำให้สำเร็จหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับประธานและคณะ กรรมการในแต่ละเฟส ที่ต้องลดทิฐิของตนเองและหันมาปรองดองกัน ว่ากันด้วยเหตุผลคำนึงถึงผลประโยขน์สูงสุดที่ลูกบ้านจะได้รับ ตำแหน่งต่างๆสามารถสับเปลี่ยนกันได้ ช่วยกันทำงานและนำประสบการณ์มาใช้ในการบริหารร่วมกัน ความสุขก็จะเกิดขึ้นกันทุกคน และต้องคำนึงเสมอว่าเราคือคนในหมู่บ้านเดียวกัน

ผ่อนดาวน์ใกล้หมด "โครงการยังไม่สร้าง" ทำอะไรได้บ้าง

ผม ได้รับคำถามทางอีเมล์มีข้อความประมาณว่า กำลังผ่อนดาวน์ใกล้ครบแล้วแต่บ้านยังไม่ได้สร้างและไม่มีคำตอบจากโครงการว่า จะเสร็จเมื่อไร ไม่ทราบจะตัดสินใจอย่างไรดี เพราะถ้าหยุดผ่อนก็จะกลายเป็นทำผิดสัญญา

ขณะ เดียวกันก็ไม่อยากจ่ายเงินไปเรื่อยๆ โดยไม่มีความหวังว่าจะได้บ้านหรือไม่ และไม่รู้ว่าถึงที่สุดบ้านไม่ได้สร้างแล้วจะเรียกร้องเอาอะไรได้ ฯลฯ ผมเชื่อว่าปัญหาลักษณะอย่างนี้เกิดขึ้นมาแล้วกับใครอีกหลายคน และมีโอกาสเกิดขึ้นได้อีก เป็นปัญหาระดับชาติได้เลยทีเดียว
แต่ฝ่ายรัฐก็ไม่มีหลักเกณฑ์อะไรที่จะช่วยประชาชนเป็นเชิงป้องกันที่ได้ผล รวดเร็วถ้าเป็นไปได้ แนะนำให้ไปดูโครงการที่ขึ้นแล้ว เสร็จแล้วพร้อมโอน หรือถ้าจะชัวร์ที่สุดก็ซื้อบ้านที่ขายกันต่อหมดปัญหาแน่นอน
ถ้ามองในแง่กฏหมายเกี่ยวกับเรื่องนี้จะพบว่าขณะผู้ขายขออนุญาตจัดสรร ที่ดินต้องวางเงินประกันเอาไว้ที่สำนักงานที่ดิน เงินนี้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่มีสิทธิเรีบกร้อง เพราะเป็นเงินประกันการสร้างสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะที่คณะกรรมการเท่า นั้นจะมีสิทธิเรียกร้อง
ในส่วนของผู้ซื้อที่จะเกี่ยวข้องก็มีเฉพาะในส่วนของเรื่องการชำระราคาหมด แล้ว (หมายถึงราคาที่ดินและบ้านรวมกัน) จึงมีสิทธิเรียกร้องให้โอนกรรมสิทธิ์ กรณีชำระราคายังไม่หมดแต่เห็นแน่ๆ ว่ายังไงก็เสร็จไม่ทันหรือทิ้งร้างไปแล้วไม่มีเขียนไว้ในกฏหมายการจัดสรร ที่ดินจึงต้องไปดูตามกฏหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งกรณีเช่นนี้มีคำพิพากษาฎีกาตัดสินคดีไว้แล้ว
คำพิพากษาฎีกาที่ 6474/2541 "โดยที่สัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์้ห้องชุดระบุว่าผู้จะซื้อต้องชำระเงินใน ระหว่างการก่อสร้างตามเวลาที่กำหนดไว้และผู้จะขายสัญญาว่าจะทำการก่อสร้าง ให้เสร็จโดยเร็วแสดงว่าสัญญาะซื้อจะขายดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายอาคารชุดหยุดการก่อ สร้าง ในระหว่างที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อผ่อนชำระราคาเป็นเวลาถึง 1 ปี เศษ กรณีนั้ต้องถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์อาคารชุด ทำให้โจทก์มีสิทธิ์บอกเลิกสัญญากับจำเลยได้..."
คำพิพากษาฎีกานี้สรุปความได้ว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเป็นสัญญา ต่างตอบแทน เมื่อผู้ซื้อผ่อนชำระ ผู้ขายจะต้องก่อสร้างเป็นการตอบแทน เมื่อผู้ขายไม่ก่อสร้างหรือหยุดการก่อสร้างถือว่าเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนวิธีการบอกเลิกสัญญานั้นควรปรึกษาทนายความนะครับ เป็นเรื่องสำคัญที่ละเว้นไปไม่ได้
ผลของการบอกเลิกสัญญาคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ผู้ขายต้องคืนเงินที่ผู้ซื้อผ่อนชำระไปทั้งหมดแก่ผู้ซื้อ พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของเงินต้นแต่ละงวด จนกว่าจะชำระคืนครบถ้วน
อีกวิธีการหนึ่งที่ไม่ต้องขึ้นสาล คือการใช้ช่องทางผ่านสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งจะมีผู้รับเรื่องราวพร้อมเรียกคู่กรณีมาเจรจาหาแนวทางแก้ไขแต่สภาพ บังคับแตกต่างกัน