Pages

Monday, December 3, 2012

กู้เงินสร้างบ้าน เลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบไหนดี

กู้เงินสร้างบ้าน เลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบไหนดี
เป็นคำถามที่ผู้สร้้างบ้านบางท่านอาจจะคิดไม่ตกว่าจะเลือกแบบไหนดี เพราะในปัจจุบันสถาบันการเงินแต่ละแห่งมีทางเลือกให้กับผู้กู้มากกว่า 1-2 ทางเลือก

อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเสนอในตลาดในขณะนี้จะมีทั้งแบบ “อัตราดอกเบี้ยลอยตัว” (Floating rate loan), แบบ “อัตราดอกเบี้ยคงที่” (Fixed rate loan) และแบบ “อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา" (Rollover Mortgage Loan) ซึ่งแต่ละแบบก็จะมีรูปแบบที่แตกต่างกัน ดังนี้
อัตราดอกเบี้ยลอยตัว หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดมาแล้ว แต่จะไม่อยู่คงที่ตายตัวตลอดระยะเวลากู้ ธนาคารสามารถปรับเปลี่ยนขึ้น-ลง ตามที่เห็นสมควร ขึ้นอยู่กับสภาพคล่องในระบบการเงิน หรือตามต้นทุนการเงินของธนาคาร บางปีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอาจมีการปรับเปลี่ยนไปถึง 4-5 ครั้ง แต่บางปีก็แทบจะไม่เปลี่ยนแปลงเลยก็มี ซึ่งการปรับเปลี่ยน (อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว) นี้อาจจะส่งผลกระทบต่อเงินงวดที่ผู้กู้ชำระในแต่ละเดือนได้ โดยเฉพาะหากมีการปรับตัวสูงขึ้นในภายหลัง จนทำให้เงินงวดต่อเดือนที่ผู้กู้ผ่อนชำระกับธนาคารไม่พอชำระดอกเบี้ยที่เกิด ขึ้น อาจจะต้องเพิ่มเงินงวดต่อเดือนในภายหลัง จนเกินที่ผู้กู้จะรับภาระไหวก็ได้
ฉะนั้นผู้กู้เงินแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำจึงต้อง ระวังใน กรณีนี้ด้วยแต่ในการคำนวณเงินงวดแม้ธนาคารฯ ส่วนใหญ่จะคิดอัตราดอกเบี้ยตามประกาศจริง แต่มีบางธนาคารใช้วิธีการคำนวณเงินงวดต่อเดือนของลูกค้า โดยคิดเพิ่มจากอัตราดอกเบี้ยจริงบวกด้วย 1-3% ตรงนี้จะเป็นประโยชน์กับผู้กู้ในกรณีที่ดอกเบี้ยเพิ่มในภายหลัง หรือหากดอกเบี้ยไม่เพิ่มหรือลดลงเงินงวดที่ผู้กู้จ่ายเกินไว้ก็จะไปตัดเงิน ต้นมากขึ้น และทำให้หนี้เงินกู้หมดเร็วขึ้นกว่าที่ระบุในสัญญากู้ เช่น กู้ 30 ปี อาจจะเหลือ 27-28 ปี เป็นต้น
ส่วนอัตราดอกเบี้ยคงที่ ที่เสนอในตลาดในขณะนี้แบ่งเป็น 3 รูปแบบ คือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้, อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกจากนั้นเป็นลอยตัว, อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันไดในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ย ลอยตัว ซึ่งแต่ละแบบก็จะมีข้อดีข้อด้อยต่างกัน ดังนี้

- อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ ธนาคารจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่หรือตายตัวตามประกาศของธนาคารในขณะที่ขอ กู้ โดยไม่ปรับเปลี่ยนขึ้นลงตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงิน ดังนั้นเงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือนก็จะคงที่ตลอดระยะเวลากู้ 5-10-15-20-30 ปี ตามแต่ผู้กู้จะเลือก เหมาะสำหรับผู้มีรายได้ประจำและต้องการผ่อนชำระเงินงวดในอัตราเท่าๆ กันทุกเดือน


- อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกจากนั้นเป็นลอยตัว ธนาคารจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นๆ 1-5 ปี จากนั้นจะเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งอาจจะสูงหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่เดิมก็ได้ ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ตลาดเงินและต้นทุนทางการเงินของธนาคารในขณะนั้น เหมาะสำหรับผู้กู้ที่คาดว่ารายได้จะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต เนื่องจากหลังจากอัตราดอกเบี้ยคงที่แล้วปรับเป็นลอยตัว ซึ่งส่วนใหญ่จะมีอัตราที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ย คงที่


- อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันไดในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ย ลอยตัว สถาบันการเงินจะกำหนดดอกเบี้ยแบบคงที่ในระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี แต่ในระหว่างนั้นอาจกำหนดคงที่แบบขั้นบันได เช่น กำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ 4 ปี ปีแรก = 1%, ปีที่ 2 = 2.5%, ปีที่ 3 = 3.5%, ปีที่ 4 = 4.5% หลังจากนั้นจะเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เป็นต้น
 

อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา ธนาคารจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง เช่น 3 ปี หรือ 5 ปี และจะปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา 3 ปี หรือ 5 ปี ตลอดระยะเวลาตามสัญญากู้ เช่น สินเชื่อเคหะรวมใจ หรือ สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่นาน 30 ปีซึ่งจะมีรายลเอียดและเงื่อนไขดังนี้ สินเชื่อเคหะรวมใจของธนาคารอาคารสงเคราะห์ร่วมกับธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ปล่อยกู้

โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในแต่ละช่วงจะคงที่จะอิงกับต้นทุนพันธบัตรบวก 2.5% เช่น ต้นทุนพันธบัตร 5% อัตราดอกเบี้ยจะ =7.5% เป็นต้นสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่นาน 30 ปี ของบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน (บตท.) ร่วมกับสถาบัน การเงินทุกแห่งรวมถึงบริษัทเงินทุนต่างๆ ที่เข้าร่วมโครงการ โดยอัตราดอกเบี้ยคงที่ในแต่ละช่วงจะขึ้นอยู่กับสถานการณ์อัตราดอกเบี้ยและ ต้นทุนการระดมทุนของ บตท.ในขณะนั้น
 
เพราะฉะนั้นผู้กู้แต่ละรายที่กู้ต่าง เวลากันหรือในช่วงต่อครั้งที่ 2,3,4 ฯลฯ อัตราดอกเบี้ยจึงไม่เท่ากันอาจจะต่ำหรือสูงกว่า เป็นต้น ในส่วนของผู้ที่กำลังมองหาแหล่งเงินกู้กู้ แนะนำให้รวบรวมอัตราดอกเบี้ยและประเภทเงินกู้ของสถาบันการเงินหลายๆ แห่งเมื่อรวบรวมประเภทเงินกู้แบบต่างๆ ของแต่ละสถาบันการเงินแล้ว ผู้กู้ก็นำอัตราดอกเบี้ยจริงมาเปรียบเทียบว่าที่ไหนให้เท่าใดสูงต่ำกว่ากัน อย่างไร
 
ซึ่งหลักโดยทั่วไปหากเป็นเงินกู้ประเภท เดียวกัน ดอกเบี้ยต่ำที่สุดก็จะเป็นประโยชน์กับผู้กู้มากที่สุด เพราะดอกเบี้ยที่ต่ำจะทำให้เงินงวดรายเดือนที่ผ่อนชำระต่ำไปด้วย

การขึ้นเสาเอก

บริษัทรับสร้างบ้าน  แบบบ้านดีไซน์สวย  แบบบ้านหลากหลายสไตล์ เสาเอก คือเสาอะไร??
สำหรับผู้ที่ปลูกบ้านใหม่หรือ อาคารต่างๆ จะมีพิธีการสำคัญอย่างหนึ่งคือ การขึ้นเสาเอก ซึ่งมีความเชื่อว่าทำแล้วจะส่งดีให้กับเจ้าของบ้านและอาคารทั่วไป เสาเอก คือ เสาต้นแรกของบ้านหรืออาคารที่ยกขึ้นทำพิธีทางไสยศาสตร์ตามการกำหนดฤกษ์ยาม ขึ้น มีวัตถุประสงค์ตามความเชื่อว่าจะทำให้งานก่อสร้างมีความราบรื่น ไม่มีปัญหาและอุปสรรค เมื่อย้ายเข้ามาอยู่ก็จะอยู่อย่างร่มเย็นเป็นสุขจนเป็นวัฒนธรรมสืบทอดกันมา จนปัจจุบัน
การขึ้นเสาเอกเพื่อ?
1.เพื่อความเป็นสิริมงคลของบ้านและอาคารหรือคนที่อยู่อาศัย ทั้งนี้เพราะเป็นการบอกกล่าวและขอขมาต่อเจ้าที่ เจ้าทาง เจ้าแม่ธรณี ที่เรามารบกวนขอพื้นที่ปลูกสร้างบ้าน และขอความเป็นสิริมงคลแก่ผู้อยู่อาศัย

2.เพื่อให้การก่อสร้างบ้านและอาคารนั้น สำเร็จลุล่วงไปด้วยดี เนื่องจากเมื่อทำพิธีไปแล้ว ช่างและคนงานก่อสร้างก็จะมีความมั่นใจและสามารถทำงานได้เต็มที่


3.ในการทำพิธีมีเกร็ดและพิธีกรรมต่างๆ ซึ่งถือว่าเป็นมงคล มีการเชิญพราหมณ์หรือนิมนต์พระมาดำเนินการจึงถือเป็นพิธีที่มีความ ศักดิ์สิทธิ์และมีความหมายมาก


4.ฤกษ์ ขึ้นเสาเอก ทั้งนี้อาจกำหนดว่าจะปลูกในเดือนใด ก็ติดต่อผู้รู้เพื่อขอฤกษ์ในการทำพิธี ซึ่งโดยปกติ จะต้องนำวันเดือนปีเกิดของเจ้าของไปตรวจเช็กและหาวันเวลาที่เป็นมหามงคล พร้อมกำหนดตำแหน่งของเสาที่จะทำพิธี


5.การเตรียมพิธีขึ้นเสาเอก ทางผู้รับงานต้องตอกเสาเข็มแล้วเสร็จทั้งหมดก่อน แต่ถ้าฤกษ์รอไม่ได้ ก็ต้องตอกเสาเข็มในหลุมของเสาเอกนั้นให้เสร็จเรียบร้อยก่อน


6.ทางผู้รับงาน ต้องขุดหลุมเสาเอกและปรับระดับดินให้เรียบร้อยเพื่อเตรียมทำพิธี และผูกโครงสร้างเหล็กของเสาเอกต้นนั้นให้เสร็จก่อน โดยให้ใช้เหล็กที่มีความสูงจากส่วนของฐานรากขึ้นมาถึงพื้นชั้นสองมีความยาว ตั้งแต่ 3 เมตรขึ้นไปแล้วรอไว้ ซึ่งขั้นตอนนี้อย่างน้อยต้องทำเสร็จเรียบร้อยก่อนทำพิธีหนึ่งวัน
ของมงคลที่ เจ้าของบ้านหรืออาคารต้องจัดหา หรือให้ผู้รับเหมาจัดหาให้ มีดังนี้ หาได้เท่าไหร่ก็เท่านั้นแต่ถ้าหาได้ครบก็ดีมาก  เหรียญทอง เงิน อย่างละ 9 เหรียญ ทรายเสก 1 ขัน น้ำมนต์ 1 ขัน (พร้อมกำหญ้าคา 1 กำ) ด้ายสายสิญจน์ 1 ม้วนเล็ก ทองคำเปลว 3 แผ่น ผ้าแพรสีแดง หรือผ้าสามสี ห่มเสา หรือผ้าขาวม้า 1 ผืน  หน่อกล้วย อ้อย อย่างละ 1 หน่อ ไม้มงคล 9 ชนิด (ถ้าประสงค์) แผ่นทอง นาก เงิน อย่างละ 1 แผ่น ข้าวตอกดอกไม้ 1 ขัน ส่วนลำดับพิธีและฤกษ์นั้นพระสงฆ์หรือพราหมณ์จะเป็นผู้ดำเนินพิธี และขั้นตอนสุดท้ายช่างและคนงานจะตีไม้รัดเสาเอกที่หลุม ตีแบบให้เรียบร้อยแล้วผสมปูนหรือคอนกรีต เพื่อเทคอนกรีตหลุมเสาเอก โดยให้เจ้าของบ้าน เจ้าภาพ หรือผู้ใหญ่ที่นับถือ เป็นคนเทถังแรกลงไปในหลุม และคนในบ้านช่วยกันอีกในถังต่อมา หลังจากนั้นให้ช่างและคนงานเทต่อจนเสร็จ และปาดปูนให้เรียบร้อย เป็นอันเสร็จพิธี
ขอบคุณข้อมูลและภาพประกอบจากอินเตอร์เน็ต

Sunday, October 7, 2012

“ราคาประเมิน” เกี่ยวอะไรกับ “การซื้อขายบ้าน”

“ราคาประเมิน” เกี่ยวอะไรกับ “การซื้อขายบ้าน”

“ราคาประเมิน” เกี่ยวอะไรกับ “การซื้อขายบ้าน”


เมื่อ วันที่ 1 กรกฎาคมที่ผ่านมากรมธนารักษ์ได้ประกาศใช้บัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2555-2558 ราคาที่ดินทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 21.34% ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 17.13% เฉพาะในกรุงเทพฯ ราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มก้าวกระโดดจากรอบที่แล้ว 2-3 เท่าตัว ขณะที่พื้นที่ถูกน้ำท่วมในเขตกรุงเทพฯ หลายพื้นที่มีราคาเพิ่มขึ้น ราคาประเมินเกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้าน เพราะจะถูกนำไปใช้เป็นฐานในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษี ราคาประเมินเพิ่มขึ้น ค่าธรรมเนียมและภาษีก็ต้องเพิ่มขึ้น

เกี่ยวกับ ราคาประเมิน
         
ราคาประเมินที่ดิน ที่ พูดถึงก็คือ “บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม” ซึ่งปกติราชการ (กรมธนารักษ์) จะปรับปรุงทุกรอบ 4 ปี เพื่อใช้เป็นฐานในการจัดเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือคำนวณภาษี เช่น ภาษีเงินได้จากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์, ภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นต้น
          สำหรับกรุงเทพฯ ปริมณฑลบางพื้นที่ และจังหวัดที่เศรษฐกิจดีๆ ที่ดินมีราคาสูง การกำหนดราคาจะประเมินเป็นรายแปลง ขณะที่จังหวัดอื่นๆ จะประเมินเป็นรายบล็อก ซึ่งดูจากสภาพที่ดินที่มีการใช้ประโยชน์คล้ายคลึงกัน
          ราคาประเมินที่ดินจะถูกหรือแพงขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นลักษณะทางกายภาพของแปลงที่ดิน, การใช้ประโยชน์, การเข้าถึง, สาธารณูปโภค-สิ่งอำนวยความสะดวก, ข้อบังคับทางกฎหมาย ดังนั้นที่ดินที่มีเนื้อที่เท่ากันแต่ลักษณะรูปร่างแปลงที่ดินไม่เหมือนกัน ราคาก็อาจแตกต่างกันได้ โดยธรรมชาติที่ดินแปลงใหญ่ราคาต่อหน่วยจะถูกกว่าที่ดินแปลงย่อย ในขณะที่ความคล่องตัวในการซื้อขายที่แปลงเล็กจะขายง่ายกว่า เพราะใช้เงินน้อยกว่า  
ราคาประเมินกับการซื้อขายบ้าน
          ราคาประเมินที่ดินส่วนมากจะต่ำกว่าราคาซื้อขายในตลาด แต่ไม่มีสัดส่วนแน่นอนว่าสูงหรือต่ำกว่าเท่าไหร่เช่น ในพื้นที่ประสบภัย พื้นที่ตาบอด มีข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ที่ดิน ราคาซื้อขายจริงอาจใกล้เคียงราคาประเมิน แต่ในพื้นที่ทั่วไป พื้นที่ที่เจริญแล้ว หรือพื้นที่มีรถไฟฟ้าผ่าน ราคาซื้อขายก็สามารถขยับห่างจากราคาประเมินได้ค่อนข้างมาก
           การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินมีผลต่อเจ้าของหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ อย่างบัญชีราคาประเมินล่าสุด (รอบปี 2555-2558) ที่ประกาศเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคมที่ผ่านมา ราคาประเมินใหม่ทั่วประเทศเฉลี่ยปรับขึ้น 21.34% ส่วนราคาประเมินในเขตกรุงเทพฯ เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 17.13% เท่ากับราคาที่ดินโดยรวมมีมูลค่าเพิ่มขึ้น เฉพาะในเขตกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นถึง 2-3 เท่าตัวเมื่อเทียบกับราคาเฉลี่ยในรอบบัญชีก่อน แต่ในขณะเดียวกันหากเกิดการซื้อขายที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหลังวันที่ 1 กรกฎาคม 2555 ผู้ซื้อผู้ขายจะต้องเสียค่าธรรมเนียมหรือภาษีมากขึ้นเช่นกัน  
ทำเลน้ำท่วมยังแกร่ง
          โดยรวมพื้นที่ถูกน้ำท่วมราคาประเมินไม่ได้ลดลง ทั้งนี้อาจเกี่ยวข้องกับหลายเหตุผล อาทิ พื้นที่ถูกน้ำท่วมมีเพียงเป็นบางบริเวณ ซึ่งเป็นสัดส่วนเล็กน้อยมากเมื่อเทียบกับที่ดินทั้งกรุงเทพฯ นอกจากนี้แม้ที่ดินจะเคยถูกน้ำท่วมหนัก แต่ในแง่การใช้ประโยชน์ที่ดินไม่เปลี่ยนแปลง หรือบางทำเลสามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้หลากหลายหรือมีศักยภาพสูงขึ้น เช่น ถนนรัตนาธิเบศร์, บางบัวทอง ที่การก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความคืบหน้าใกล้เสร็จ นอกจากนี้บางเขตเพิ่งประกาศบัญชีราคาประเมินไปไม่นาน ราคาจึงไม่เปลี่ยนแปลง เป็นต้น
          อย่างไรก็ตามราคาประเมินดังกล่าวอาจไม่สะท้อนสภาพที่แท้จริงทั้งหมด เนื่องจากราคาประเมินดังกล่าวเป็นราคาที่ดินเฉพาะแปลงที่ติดถนนเท่านั้น  
หลากหลาย ราคาเกี่ยวกับ อสังหาฯ
          นอกจากราคาประเมินของราชการ ซึ่งมีทั้งราคาประเมินที่ดิน ราคาประเมินห้องชุด และราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเกี่ยวข้องกับหลากหลายราคาที่ผู้ซื้อผู้ ขายควรทำความเข้าใจ เช่น ราคาประเมินของธนาคาร
          ทั้งนี้ระหว่างมูลค่าประเมินหลักทรัพย์ที่ได้จากบริษัทประเมินกับราคาซื้อ ขายที่แจ้งไว้ ธนาคารมักใช้ราคาประเมินที่ได้จากบริษัทผู้ประเมินเป็นหลัก หรืออาจเรียก “มูลค่าหลักประกันของธนาคาร” ซึ่งใช้เป็นฐานการพิจารณาวงเงินกู้ เช่น ราคาซื้อที่แจ้งไว้คือ 5 ล้านบาท แต่บริษัทประเมินให้แค่ 4.8 ล้านบาท ธนาคารก็ใช้จำนวน 4.8 ล้านบาทเป็นมูลค่าหลักประกัน หากกำหนดวงเงินกู้ไม่เกิน 90% ของราคาประเมิน กรณีนี้จะกู้ได้เป็นวงเงินเท่ากับ 4.32 ล้านบาท (4.8x90%)
          ราคาประเมินของทางราชการและราคาประเมินของธนาคารจึงเกี่ยวข้องกับผู้ซื้อผู้ ขายอสังหาฯ ด้วยเหตุผลนี้ และเร็วๆ นี้ก็กำลังจะมีการประเมินราคาอาคารชุด ที่จะหมดอายุครบ 4 ปีกันใหม่อีกเป็นร้อยอาคารทั่วกรุงเทพฯ น่าติดตามว่าคอนโดฯ ไหนจะได้รับการตีราคาลดลงหรือเพิ่มขึ้น หรือคอนโดฯ ที่ราคาสูงสุดอยู่ที่ไหน เพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจซื้อได้

“บ้าน-ที่ดิน”ปัญหาเมื่อต้องแบ่งสินสมรส (1)

“บ้าน-ที่ดิน”ปัญหาเมื่อต้องแบ่งสินสมรส (1)

“บ้าน-ที่ดิน”ปัญหาเมื่อต้องแบ่งสินสมรส (1)


เมื่อ สามีภรรยาถึงจุดที่ต้องแยกทางหรือหย่ากัน ปัญหาที่มักตามมาเสมอคือการจัดการเรื่องสินสมรส ปัญหาว่าสินส่วนตัวกับสินสมรสแตกต่างกันอย่างไรนั้นเกิดกับทุกครอบครัวเมื่อ มีการหย่า หรือกรณีที่คู่สมรสฝ่ายใดตายก่อน อีกฝ่ายก็มีสิทธิขอให้กันสินสมรสออกก่อนการแบ่งทรัพย์มรดกตามพินัยกรรม หรือแบ่งแก่ทายาทโดยธรรมก็ตาม

นอก จากนั้นก็มีปัญหากรณีคู่สมรสเข้าใจผิดคิดว่าหาทรัพย์สินมาได้จึงเป็นของตน เลยนำสินสมรสไปทำพินัยกรรมยกให้คนอื่นเสียหมด หรือนำไปยกให้คนอื่นขณะมีชีวิตอยู่ รวมถึงการนำไปทำนิติกรรมโดยไม่ได้รับความยินยอมของคู่สมรส  
เมื่อเกิดปัญหาดังกล่าว ปัญหาแรกที่ต้องวินิจฉัยก็คือการสมรสชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เมื่อผ่านขั้นนี้มาแล้วก็ต้องดูกันต่อมาว่าอะไรบ้างเป็นสินสมรส มีหลายกรณีนะครับที่ถึงแม้จะได้รับทรัพย์สินมาระหว่างสมรสแต่ก็ไม่เป็นสิน สมรส ผมจะนำมากล่าวโดยเรียงลำดับเป็นเรื่องๆ ไป แต่จำกัดเฉพาะเรื่องบ้านและที่ดินเท่านั้นเพื่อให้เป็นไปตามลักษณะของ คอลัมน์นี้นะครับ  
สินส่วนตัว ได้แก่ 1.ทรัพย์สินที่ฝ่ายหนึ่งมีอยู่ก่อนสมรส 2.ของใช้ส่วนตัวเครื่องประดับเครื่องประกอบอาชีพหรือวิชาชีพ 3.ทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรสโดยการรับมรดก หรือการให้โดยเสน่หา 4.ทรัพย์สินที่เป็นของหมั้น  
สินสมรส ได้แก่ ทรัพย์สิน 1.ที่คู่สมรสได้มาระหว่างสมรส (ตั้งแต่วันจดทะเบียนสมรสเป็นต้นไป)ไม่ว่าอีกฝ่ายจะช่วยหาด้วยหรือไม่ก็ตาม 2.ได้มาระหว่างสมรสโดยพินัยกรรมหรือการให้เป็นหนังสือระบุว่าเป็นสินสมรส 3.ดอกผลของสินส่วนตัว
จากบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวนี้ ข้อแตกต่างที่เป็นสาระสำคัญเกี่ยวกับเรื่องสินส่วนตัวหรือสินสมรสคือกรณีที่ ฝ่ายใดมีทรัพย์สินอยู่ก่อนสมรส หรือได้มาในระหว่างสมรสดังกล่าวในข้อที่ 1 ของทั้งสองกรณีนั่นเอง  
คราวนี้มาเข้าเรื่องเกี่ยวกับปัญหาต่างๆ กันเลยดีกว่าครับ เช่น กรณีการได้ทรัพย์สินมาภายหลังการสมรสบางกรณีก็ไม่เป็นสินสมรสนะครับ เช่น หลังสมรสภรรยาปลูกบ้านบนที่ดินของตนเองที่มีอยู่ก่อนสมรส ซึ่งก็ต้องเป็นสินส่วนตัว แม้สามีช่วยออกเงินบ้างแต่ก็บางส่วนเพื่อเป็นการช่วยเหลือตามฐานานุรูป อย่างนี้บ้านจึงเป็นส่วนควบกับที่ดินที่เป็นสินส่วนตัว บ้านจึงไม่ใช่สินสมรสหากภรรยาเสียชีวิตสามีจะขอกันสินสมรสไม่ได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ 5249/2533)  
ก่อนสมรสคู่สมรสฝ่ายใดได้ที่ดินมือเปล่า (ที่ดินที่ยังไม่ออกเป็นโฉนด) ซึ่งมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้นต่อมาได้ออกโฉนดที่ดินหลังสมรส แม้เป็นกรณีได้กรรมสิทธิ์ที่ดินภายหลังจดทะเบียนสมรสแล้วก็ยังถือว่าเป็นสิน ส่วนตัวอยู่ (คำพิพากษาฎีกาที่ 2375/2532)  
ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินมาโดยการครอบครองปรปักษ์ก่อนทำการสมรส แต่ยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อมีคำสั่งแสดง กรรมสิทธิ์ที่ดินภายหลังสมรสแล้วก็ถือว่าเป็นที่ดินที่ได้มาก่อนสมรส จึงเป็นสินส่วนตัวครับ (คำพิพากษาฎีกาที่ 812/2538)  
ได้รับการยกให้ก่อนจดทะเบียนสมรส แม้จะอยู่กินฉันสามีภริยาแล้วแต่ยังไม่ได้ไปจดทะเบียนสมรสก็ไม่ทำให้เป็นสินสมรส (คำพิพากษาฎีกาที่ 5736/2534)ข้อนี้เป็นอุทาหรณ์ในเรื่องควรจดทะเบียนสมรสเสียให้ถูกต้องก่อนนะครับ  
โดยหลักสำ คัญการได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองมาก่อนการจดทะเบียนสมรส ซึ่งถือว่าเป็นสินส่วนตัว มีปัญหาว่ากรณีคู่สมรสทำสัญญาจะซื้อที่ดินวางเงินมัดจำและผ่อนชำระมาเรื่อยๆ ต่อมาทำการสมรสแล้วก็ผ่อนค่าที่ดินจนครบ และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาในภายหลัง อย่างนี้ถือเป็นสินส่วนตัวหรือสินสมรสไว้ต่อคราวหน้านะครับ...สวัสดี

ข้อคิดเพื่อการอยู่อาศัยในอาคารชุดอย่างยั่งยืน

ข้อคิดเพื่อการอยู่อาศัยในอาคารชุดอย่างยั่งยืน

ข้อคิดเพื่อการอยู่อาศัยในอาคารชุดอย่างยั่งยืน


ปัจจุบัน จากการขยายตัวของเศรษฐกิจและความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองจึงเกิดอาคารชุด พักอาศัยรวมเกิดขึ้นมากมาย ซึ่งการอยู่อาศัยร่วมกันหลากหลายครอบครัวในอาคารเดียวกันนั้น ย่อมต้องการกติกาสังคมร่วมกัน ซึ่งมีข้อปฏิบัติที่ควรคำนึงถึง เป็นข้อแรก ๆ ก็น่าจะมีดังต่อไปนี้

1. Sense of Belongingคือ เจ้าของร่วมต้องมีความรักและหวงแหนทรัพย์ของอาคารชุด เพราะทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมด เช่น สันทนาการต่าง ๆ พื้นที่จอดรถ อุปกรณ์รักษาความปลอดภัย ประตู ลิฟต์ เป็นต้น ไม่ได้เป็นของบุคคลใดคนหนึ่ง หากแต่เป็นทรัพย์ของเจ้าของร่วมทุกคน ดังนั้นผู้อาศัยในชุมชนต่างควรใช้ทรัพยากรร่วมกันอย่างระมัดระวัง รักษา เสมือนเป็นสมบัติของท่านเอง เพื่ออรรถประโยชน์การใช้งานให้ยาวนานที่สุด เพราะหากต้องมีการซ่อมบำรุงก่อนกำหนดค่าใช้จ่ายต่าง ๆ นั้น ก็จะกลับไปเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งก็จะไปกระทบค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เพิ่มขึ้น และเป็นผลกระทบโดยตรงกับเจ้าของร่วมทุกท่านอย่างแน่นอน
2. Participate คือ เจ้าของร่วมควรเข้าร่วมกิจกรรมของอาคารชุดต่าง ๆ ซึ่งหลายกิจกรรมจะเป็นผลประโยชน์โดยตรงกับเจ้าของร่วมเอง โดยเฉพาะการเข้าประชุมใหญ่อาคารชุดซึ่งจะมีการจัดปีละหนึ่งครั้ง ซึ่งจะต้องมีเจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุดมาประชุมไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนของห้องชุดทั้งหมด (หากการประชุมใหญ่ครั้งแรกดังกล่าวไม่ครบองค์ประชุมก็สามารถเรียกประชุมใหม่ ได้ภายใน 15 วันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมครั้งหลังนี้ไม่จำเป็นต้องครบองค์ประชุม) โดยการประชุมใหญ่อาคารชุดนี้ จะเป็นการกำหนดทิศทางในการบริหารอาคารชุด และรับรู้สถานะต่าง ๆ ของนิติบุคคลอาคารชุด และจะมีการลงคะแนนเสียงเพื่อกิจการต่าง ๆ ภายในนิติบุคคลอาคารชุด เช่น การรับรองบัญชีการเงินค่าใช้จ่ายต่าง ๆ, การกำหนดการใช้สาธารณูปโภค, แต่งตั้งผู้จัดการชุมชน เป็นต้น โดยถ้าเจ้าของร่วมไม่เข้าร่วมการประชุมนี้ ก็เหมือนการนอนหลับทับสิทธิของตัวท่านเอง
3. Vote การคัดเลือกคณะกรรมการอาคารชุด ซึ่งจะเข้ามาเป็นตัวแทนของเจ้าของร่วมทุกท่านในการกำหนดนโยบายต่าง ๆ ในการบริหารอาคาร โดยควรคำนึงถึงคุณสมบัติต่าง ๆเช่น การไม่แสวงหาผลประโยชน์ส่วนตนในการบริหาร, การมีจิตอาสาและจิตสำนึกที่ดี, เสียสละ, การมีวุฒิภาวะ, เป็นที่ยอมรับในสังคม เพราะการทำงานต่าง ๆ นี้ เสมือนต้องอาศัยความอดทน และการเข้าใจผู้อื่น เพราะการบริหารชุมชนซึ่งมาจากหลากหลายพื้นฐานทางครอบครัว ย่อมมีแนวความคิดที่ไม่เหมือนกันบ้าง และกรรมการอาคารชุดอาจไม่จำเป็นต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญกฎหมายอาคารก็ได้ โดยคณะกรรมการอาคารชุดนี้จะไม่ใช่ผู้เข้าไปดำเนินการในกิจการต่าง ๆ ของอาคารชุดเองโดยตรง หากแต่เป็นผู้กำหนดนโยบายเพื่อให้ผู้ปฏิบัติงานของชุมชน ซึ่งก็คือผู้จัดการชุมชนไปดำเนินการปฏิบัติ ตามมติของที่ประชุมต่าง ๆ
4. Share การใช้สิทธิต่าง ๆ ของตนเอง และเจ้าของร่วมท่านอื่นอย่างยุติธรรม ซื่อสัตย์ต่อตนเองและผู้อื่น เนื่องจากการอยู่อาศัยร่วมกันที่มีการใช้ทรัพยากรส่วนกลางร่วมกันย่อมมีข้อ จำกัดในการใช้บ้าง อาจไม่สะดวกสบายเสมือนเป็นสมบัติส่วนตัว หากแต่เรามีความเข้าใจกันและกัน และรู้จักให้อภัย ก็จะสามารถอยู่ร่วมกันอย่างมีความสุขได้
หากผู้อาศัยในชุมชนเข้าใจและปฏิบัติตามแนวคิดต่าง ๆ เหล่านี้ก็จะทำให้ปัญหาในการอยู่ร่วมกันในนิติบุคคลอาคารชุดนั้นน้อยลงไปมาก และหากเกิดปัญหาก็พร้อมใจกันแก้ไขให้ผ่านไปได้ด้วยดี

การควบรวมนิติบุคคลต้อง "ปรองดอง"

การควบรวมนิติบุคคลต้อง "ปรองดอง"

การควบรวมนิติบุคคลต้อง "ปรองดอง"


โครงการ ขนาดใหญ่ที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินเป็นหลายเฟสในโครงการเดียวกัน โดยมีการใช้ถนนเมนและสาธารณูปโภคบางส่วนร่วมกันเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า แล้ว ก็จะมีการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรทุกเฟสตามที่ได้ขออนุญาตไว้กับสำนักงาน ที่ดิน

ใน ความเป็นจริงถึงตอนที่ลูกค้าเข้าอยู่อาศัยจะมีปัญหาขัดแย้ง ทั้งแย่งกันใช้ประโยชน์ถนนเมนเข้าออกการรักษาความปลอดภัยและการบำรุงรักษา สภาพแวดล้อมทั้งนี้เพราะไม่รู้ว่าจะเป็นหน้าที่ของกรรมการชุดใด
นอกจากนี้ความรับผิดชอบในการออกค่าใช้จ่ายก็ได้รับความร่วมมือน้อยเพราะ จะมีข้ออ้างาบางเฟสว่ามีเงินค่าส่วนกลางไม่มากพอ หรือมีการใช้ประโยชน์ของถนนและสาธารณูปโภคน้อยกว่าเฟสอื่น ปัญหานี้เกิดขึ้นกับหลายหมู่บ้านจนไม่สามารถตกลงกันได้ ต้องปล่อยให้ต่างคนต่างอยู่ ต่างคนต่างใช้ ไม่มีกฏกติกา ไม่มีการดูแลรักษา ไม่มีระบบรักษาความปลอดภัย ถนนชำรุดท่อระบายน้ำอุดตัน ต้นไม้ขาดการดูแล ถนนมีแต่ขยะส่วนคณะกรรมการก็จะดูแลเฉพาะภายในเฟสของต้นเองเท่านั้น
และแม้ว่าจะมีคณะกรรมการบางส่วนที่ต้องการแก้ปัญหาดังกล่าว โดยการควบรวมนิติบุคคลเพื่อจะได้บริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางร่วมกันอย่าง เป็นเอกภาพซึ่งขั้นตอนและกระบวนการขออนุญาตต่อสำนักงานที่ดินสามารถทำได้โดย สะดวก (ดูกฏกระทรวงเรื่องการควบรวมนิติบุคคล พ.ศ.2545 หมวด 3 ข้อ 9 ) แต่สิ่งที่เป็นไปได้ยากคือการลงมติอย่างเอกฉันท์ของลูกบ้านทั้งหมด และจากประสบการณ์หมู่บ้านที่ไม่ประสบผลสำเร็จล้วนมีสาเหตุลึกๆ ดังนี้
1. คณะกรรมการ เมื่อมีการควบรวมนิติบุคคลแล้ว คณะกรรมการจะถูกยุบจาก 3-4 คณะเหลือเพียงคณะเดียว อันที่จริงเป็นเรื่องที่ยากที่จะยอมรับกันได้ เพราะจะเกิดทิฐิและการต่อต้านการลงมติควบรวมจากคณะกรรมการตั้งแต่เริ่มต้น โดยที่ผู้อาศัยอื่นๆ ไม่รู้เรื่องด้วยซ้ำ

2. ผู้อาศัย โดยปกติแล้วเมื่อชำระค่าส่วนกลางและได้รับการดูแลจากคณะกรรมการเป็นอย่างดี จนเกิดความไว้เนื้อเชื่อใจกันแล้ว และการอยู่อาศัยก็เป็นไปด้วยความอยู่ดีมีสุข ความรู้สึกในการควบรวมก็ไม่มีความจำเป็น หากควบรวมแล้วอนาคตจะเป็นอย่างไรก็ไม่รู้ รู้ว่าวันนี้ก็ดีอยู่แล้วจะควบรวมไปทำไม ปัญหาที่ตามมาคือการขอมติเอกฉันท์จากผู้อาศัยจะได้รับการเฉยเมย ไม่ประสงค์จะควบรวม

3. งบประมาณ งบในการบริหารจัดการของการควบรวมซึ่งต้องร่วมกันจ่ายค่าส่วนกลางทั้งหมดก็ดู เหมือนจะไม่เป็นธรรมกับเฟสที่ใช้งบประมาณน้อย เกิดข้อได้เปรียบเสียเปรียบจนทำให้การควบรวมไม่สามารถตกลงกันได้

4. ค่าใช้จ่ายส่วนกลางคงเหลือ กรณีสืบเนื่องถ้าใช้น้อยเงินก็เหลือมาก โดยทั่วไปแล้วจะเหลือมากแตกต่างกัน นิติบุคคลที่มีเงินเหลือมากก็ไม่อยากจะรวมกับนิติบุคคลที่มีเงินน้อย กลัวโดนตำหนิจากลูกบ้านเพราะเสียเปรียบเฟสอื่น อุปสรรคของการควบรวมจึงเกิดขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

5. เงินกองทุน สำหรับเงินก้อนนี้จะจัดเก็บเป็นเงินก้อนจากลูกค้าในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งแต่ละเฟสจะมีจำนวนยูนิตแตกต่างกัน เงินกองทุนที่จัดเก็บก็จะได้มากน้อยไม่เท่ากัน หลายแห่งไม่ยินยอมที่จะนำเงินก้อนมารวมกัน แต่ต้องการเก็บไว้พัมนาโดยเฉพาะในเฟสของตนเองเท่านั้น จึงไม่สามารถตกลงกันได้
จะเห็นได้ว่ามีเหตุผลต่างๆ นานาที่ทำให้เกิดอุปสรรคมากมาย จนมองไม่เห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์แต่ถ้าเราต้องการควบรวมนิติบุคคลอย่าง จิงจังแล้ว ก็ต้องวิเคราะห์ให้ผู้อาศัยทราบถึงประโยชน์ที่ทุกคนจะได้รับความน่าอยู่ของ หมู่บ้าน และการรักษาสาธารณูปโภคในระยะยาว
ปัญหาเรื่องเงินกองทุนและค่าส่วนกลางคงเหลือควรเฉลี่ยเป็นรายยูนิตว่า เหลือเท่าไร เพราะจะทำให้ไม่แตกต่างกันมากนัก น่าจะยอมรับกันได้ และเมื่อประชาสัมพันธ์ให้ลูกบ้านเข้าใจแล้ว โอกาสคงบรวมนิติบุคคลก็ย่อมมีความเป็นไปได้สูง
สิ่งสำคัญที่สุดที่จะทำให้สำเร็จหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับประธานและคณะ กรรมการในแต่ละเฟส ที่ต้องลดทิฐิของตนเองและหันมาปรองดองกัน ว่ากันด้วยเหตุผลคำนึงถึงผลประโยขน์สูงสุดที่ลูกบ้านจะได้รับ ตำแหน่งต่างๆสามารถสับเปลี่ยนกันได้ ช่วยกันทำงานและนำประสบการณ์มาใช้ในการบริหารร่วมกัน ความสุขก็จะเกิดขึ้นกันทุกคน และต้องคำนึงเสมอว่าเราคือคนในหมู่บ้านเดียวกัน

ผ่อนดาวน์ใกล้หมด "โครงการยังไม่สร้าง" ทำอะไรได้บ้าง

ผ่อนดาวน์ใกล้หมด "โครงการยังไม่สร้าง" ทำอะไรได้บ้าง

ผ่อนดาวน์ใกล้หมด "โครงการยังไม่สร้าง" ทำอะไรได้บ้าง


ผม ได้รับคำถามทางอีเมล์มีข้อความประมาณว่า กำลังผ่อนดาวน์ใกล้ครบแล้วแต่บ้านยังไม่ได้สร้างและไม่มีคำตอบจากโครงการว่า จะเสร็จเมื่อไร ไม่ทราบจะตัดสินใจอย่างไรดี เพราะถ้าหยุดผ่อนก็จะกลายเป็นทำผิดสัญญา

ขณะ เดียวกันก็ไม่อยากจ่ายเงินไปเรื่อยๆ โดยไม่มีความหวังว่าจะได้บ้านหรือไม่ และไม่รู้ว่าถึงที่สุดบ้านไม่ได้สร้างแล้วจะเรียกร้องเอาอะไรได้ ฯลฯ ผมเชื่อว่าปัญหาลักษณะอย่างนี้เกิดขึ้นมาแล้วกับใครอีกหลายคน และมีโอกาสเกิดขึ้นได้อีก เป็นปัญหาระดับชาติได้เลยทีเดียว
แต่ฝ่ายรัฐก็ไม่มีหลักเกณฑ์อะไรที่จะช่วยประชาชนเป็นเชิงป้องกันที่ได้ผล รวดเร็วถ้าเป็นไปได้ แนะนำให้ไปดูโครงการที่ขึ้นแล้ว เสร็จแล้วพร้อมโอน หรือถ้าจะชัวร์ที่สุดก็ซื้อบ้านที่ขายกันต่อหมดปัญหาแน่นอน
ถ้ามองในแง่กฏหมายเกี่ยวกับเรื่องนี้จะพบว่าขณะผู้ขายขออนุญาตจัดสรร ที่ดินต้องวางเงินประกันเอาไว้ที่สำนักงานที่ดิน เงินนี้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่มีสิทธิเรีบกร้อง เพราะเป็นเงินประกันการสร้างสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะที่คณะกรรมการเท่า นั้นจะมีสิทธิเรียกร้อง
ในส่วนของผู้ซื้อที่จะเกี่ยวข้องก็มีเฉพาะในส่วนของเรื่องการชำระราคาหมด แล้ว (หมายถึงราคาที่ดินและบ้านรวมกัน) จึงมีสิทธิเรียกร้องให้โอนกรรมสิทธิ์ กรณีชำระราคายังไม่หมดแต่เห็นแน่ๆ ว่ายังไงก็เสร็จไม่ทันหรือทิ้งร้างไปแล้วไม่มีเขียนไว้ในกฏหมายการจัดสรร ที่ดินจึงต้องไปดูตามกฏหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งกรณีเช่นนี้มีคำพิพากษาฎีกาตัดสินคดีไว้แล้ว
คำพิพากษาฎีกาที่ 6474/2541 "โดยที่สัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์้ห้องชุดระบุว่าผู้จะซื้อต้องชำระเงินใน ระหว่างการก่อสร้างตามเวลาที่กำหนดไว้และผู้จะขายสัญญาว่าจะทำการก่อสร้าง ให้เสร็จโดยเร็วแสดงว่าสัญญาะซื้อจะขายดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายอาคารชุดหยุดการก่อ สร้าง ในระหว่างที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อผ่อนชำระราคาเป็นเวลาถึง 1 ปี เศษ กรณีนั้ต้องถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์อาคารชุด ทำให้โจทก์มีสิทธิ์บอกเลิกสัญญากับจำเลยได้..."
คำพิพากษาฎีกานี้สรุปความได้ว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเป็นสัญญา ต่างตอบแทน เมื่อผู้ซื้อผ่อนชำระ ผู้ขายจะต้องก่อสร้างเป็นการตอบแทน เมื่อผู้ขายไม่ก่อสร้างหรือหยุดการก่อสร้างถือว่าเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนวิธีการบอกเลิกสัญญานั้นควรปรึกษาทนายความนะครับ เป็นเรื่องสำคัญที่ละเว้นไปไม่ได้
ผลของการบอกเลิกสัญญาคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ผู้ขายต้องคืนเงินที่ผู้ซื้อผ่อนชำระไปทั้งหมดแก่ผู้ซื้อ พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของเงินต้นแต่ละงวด จนกว่าจะชำระคืนครบถ้วน
อีกวิธีการหนึ่งที่ไม่ต้องขึ้นสาล คือการใช้ช่องทางผ่านสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งจะมีผู้รับเรื่องราวพร้อมเรียกคู่กรณีมาเจรจาหาแนวทางแก้ไขแต่สภาพ บังคับแตกต่างกัน

ทำไมต้องมีผู้ควบคุมงานก่อสร้าง?

ทำไมต้องมีผู้ควบคุมงานก่อสร้าง?

ทำไมต้องมีผู้ควบคุมงานก่อสร้าง?


คำ ว่า “ผู้ควบคุมงานก่อสร้าง” เป็นคำที่มีภาระผูกพันทางกฎหมาย ไม่ใช่หมายถึงเพียงผู้ควบคุมงานที่อยู่ในหน่วยงานก่อสร้างทั่วไป ผู้ควบคุมงานในหน่วยงานก่อสร้างอาจเป็นเพียงหัวหน้าคนงาน หัวหน้าช่าง โฟร์แมนหน้างาน รวมถึงวิศวกรและสถาปนิกที่รับผิดชอบดูแลงานนั้นอยู่

แต่ ในทางกฎหมายแล้วผู้ควบคุมงานคือผู้ที่ต้องเซ็นชื่อในเอกสารของทางราชการ เพื่อเป็นหลักฐานว่าจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบในงานก่อสร้างที่ได้ขออนุญาต โดยเฉพาะอย่างยิ่งแล้วทุกงานก่อสร้างต้องมีวิศวกรเซ็นคุมงาน เนื่องจากการทำงานก่อสร้างเกี่ยวพันถึงความแข็งแรงปลอดภัยของโครงสร้างว่า ได้ทำการก่อสร้างถูกแบบที่ออกแบบไว้หรือไม่  เพราะถ้าไม่มีกฎหมายกำหนดไว้ หากมีการก่อสร้างที่ผิดไปจากการออกแบบและขออนุญาต และก่อให้เกิดความเสียหายขึ้น เป็นอันตรายจากการพังถล่ม ไม่ว่าจะเกิดขณะก่อสร้างหรือเกิดภายหลังจากการใช้สิ่งก่อสร้างนั้น จนมีผู้บาดเจ็บหรือเสียชีวิต จึงจำเป็นต้องมีผู้รับผิดชอบทางกฎหมาย  
กฎหมายที่เกี่ยวกับการควบคุมการก่อสร้างเรียกว่า “กฎหมายควบคุมอาคาร” ซึ่งมีรายละเอียดมาก โดยมีมาตราต่างๆ ที่บัญญัติไว้ ตัวอย่างเช่น การกำหนดความสูงของอาคารขนาดต่างๆ การกำหนดระยะร่นจากเขตที่ดินที่จะก่อสร้าง การกำหนดขนาดความกว้างของบันได หรือของทางเดินภายในอาคาร เช่น หอพัก หรืออพาร์ตเมนต์ ว่าต้องกว้างอย่างต่ำเท่าใด   กำหนดให้ต้องมีบันไดหนีไฟที่ระยะห่างจากบันไดหลักเท่าไร การกำหนดเรื่องช่องเปิด ได้แก่ หน้าต่าง ว่าจะเปิดได้ที่ใดบ้าง ไม่ใช่ต้องการมีหน้าต่างที่ใดก็เปิดช่องหน้าต่างขึ้นมา กำหนดขนาดพื้นที่ของห้องต่างๆ ว่าต้องมีขนาดเท่าใดเป็นอย่างต่ำ กำหนดเรื่องการระบายน้ำเพื่อเชื่อมกับระบบของสาธารณะว่าต้องทำอย่างไรบ้าง กำหนดเรื่องลำรางสาธารณะที่อยู่ในเขตที่ดิน เป็นต้น  
หากมีการออกแบบและได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้วทำการก่อสร้างผิดจากที่ได้ ขออนุญาตไว้ ผู้เซ็นควบคุมงานจะมีความผิดและถูกลงโทษทางกฎหมาย การก่อสร้างที่ไม่ได้มีการป้องกันการรบกวนพื้นที่ข้างเคียง เช่น ไม่ได้ทำการปิดกันวัสดุตกหล่นหรือก้นฝุ่นที่เกิดจากการก่อสร้าง วิศวกรที่เซ็นคุมงานก็จะมีความผิดตามกฎหมายและถูกปรับ และค่าปรับก็ค่อนข้างจะสูง  
ดังนั้นมีคำกล่าวกันว่าวิศวกรผู้ที่เซ็นคุมงานก่อสร้างนั้นเปรียบเหมือน ดังว่า “ขาข้างหนึ่งได้อยู่ในคุกแล้ว” จึงไม่ใช่เรื่องที่จะปล่อยปละละเลยไม่ดูแล เพราะหากเกิดเหตุร้ายแรงขึ้นอาจถูกถอนใบอนุญาตการประกอบอาชีพวิศวกรได้ รวมถึงการติดคุก  
ในปัจจุบันกฎหมายกำหนดว่าการขออนุญาตก่อสร้างที่ต้องส่งแบบและรายการ คำนวณเพื่อยื่นขออนุญาต ต้องมีวิศวกรโครงสร้างเซ็นชื่อยินยอมเป็นผู้ควบคุมงานไว้ด้วย ถึงจะยื่นขออนุญาตได้ และสำหรับอาคารที่มีพื้นที่เกิน 150 ตารางเมตรจะต้องมีสถาปนิกเป็นผู้ออกแบบและควบคุมงาน ถึงจะทำการก่อสร้างได้  แต่สถาปนิกผู้ควบคุมงานสามารถยื่นเรื่องการควบคุม งานภายหลังจากใบอนุญาตก่อสร้างออกแล้วได้ก่อนการก่อสร้างจริง แต่วิศวกรต้องมีตั้งแต่การขออนุญาต ทั้งวิศวกรและสถาปนิกอาจยื่นเรื่องขอยกเลิกและถอนการเป็นผู้ควบคุมงานได้ ถ้าไม่ต้องการคุมงานนั้นอีกต่อไป อาจมีสาเหตุมาจากการตกลงเฉพาะเพื่อการยื่นขออนุญาตเท่านั้น เมื่อจะสร้างจริงเจ้าของจะต้องหาวิศวกรมาเพื่อเซ็นคุมงาน ไม่เช่นนั้นจะไม่สามารถทำการก่อสร้างได้

“บ้านหลังแรก” ใช้สิทธิยกเว้นภาษีอย่างไร

“บ้านหลังแรก” ใช้สิทธิยกเว้นภาษีอย่างไร

“บ้านหลังแรก” ใช้สิทธิยกเว้นภาษีอย่างไร


ใน การยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุดเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย (บ้านหลังแรก) ตามประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 213) มีข้อกำหนดดังนี้

- กรณีผู้มีเงินได้หลายคนร่วมกันซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด ให้ได้รับยกเว้นภาษีทุกคน โดยเฉลี่ยการได้รับยกเว้นภาษีตามส่วนของกรรมสิทธิ์ของแต่ละคน แต่รวมกันทั้งหมดแล้วต้องไม่เกินจำนวนเงินที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริม ทรัพย์จริง และไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด  
- กรณีการกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน โดยผู้กู้ร่วมมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยของตนเอง หรือเคยใช้สิทธิหักลดหย่อนหรือยกเว้นภาษีมาแล้ว ผู้กู้ร่วมจะไม่ได้รับสิทธิยกเว้นภาษีในส่วนของเงินได้ที่ใช้กู้ร่วม
- กรณีผู้มีเงินได้มีสามีหรือภริยา ให้ใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้จากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อม ที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุดเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยได้เพียงแห่งเดียว
- กรณีสามีภริยาต่างฝ่ายต่างมีเงินได้ และความเป็นสามีภริยาได้มีอยู่ตลอดปีภาษีที่ได้รับยกเว้นภาษี ให้ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้ ดังนี้
     (ก) กรณีภริยาไม่ใช้สิทธิแยกยื่นรายการและเสียภาษีต่างหากจากสามี ให้ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้รวมกันเท่าจำนวนเงินที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริม ทรัพย์จริง แต่รวมกันทั้งหมดแล้วไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด
     (ข) กรณีภริยาใช้สิทธิแยกยื่นรายการและเสียภาษีต่างหากจากสามี ให้สามีและภริยาต่างฝ่ายต่างได้รับยกเว้นภาษีเงินได้กึ่งหนึ่งของจำนวนเงิน ที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง แต่รวมกันทั้งหมดแล้วไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด
ทั้งนี้การใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้ครั้งแรกของสามีและภริยาจะต้องกระทำในปีภาษีเดียวกัน
     (ค) กรณีสามีและภริยาต่างฝ่ายต่างมีสิทธิได้รับยกเว้นภาษีเงินได้อยู่ก่อนแล้ว ให้สามีและภริยาได้รับยกเว้นภาษีเงินได้รวมกันไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุดเพียงแห่งเดียว
- กรณีสามีและภริยาต่างฝ่ายต่างมีเงินได้ และความเป็นสามีภริยามิได้มีอยู่ตลอดปีภาษีที่ได้รับยกเว้นภาษี ซึ่งต้องยื่นรายการและเสียภาษีต่างหากจากกัน ให้ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้ดังนี้
     (ก) กรณีผู้มีเงินได้มีสิทธิได้รับยกเว้นภาษีเงินได้อยู่ก่อนแล้ว ให้สามีและภริยาซึ่งเป็นผู้มีเงินได้ต่างฝ่ายต่างยังคงได้รับยกเว้นภาษีเงิน ได้เท่าจำนวนเงินที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง แต่ไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด
     (ข) กรณีผู้มีเงินได้สมรสกัน ต่อมามีสิทธิได้รับยกเว้นภาษี ให้สามีและภริยาต่างฝ่ายต่างได้รับยกเว้นภาษีเงินได้กึ่งหนึ่งของจำนวนเงิน ที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง แต่รวมกันทั้งหมดแล้วไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด

กฎหมายว่าด้วยการขุดดิน และถมดิน

กฎหมายว่าด้วยการขุดดิน และถมดิน

กฎหมายว่าด้วยการขุดดิน และถมดิน


หลัง จากเกิดวิกฤติน้ำท่วมใหญ่ ใครที่กำลังคิดจะปรับปรุงหรือสร้างบ้านใหม่คงอยากจะถมดินเพื่อหนีน้ำกันแน่ๆ ลองมาดูกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขุดดินและถมดินว่ามีข้อกำหนดอย่างไรบ้าง

จากพระราชบัญญัติการขุดดินและถมดิน พ.ศ.2543 ซึ่งให้บังคับใช้ในท้องที่ต่อไปนี้
1.เทศบาล
2.กรุงเทพมหานคร
3.เมืองพัทยา
4.องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอื่นๆ
ตามที่มีกฎหมายโดยเฉพาะจัดตั้งขึ้นกำหนดให้ผู้ใดที่ประสงค์จะทำการถมดิน โดยมีความสูงของเนินดิน (เนินดิน หมายความว่าดินที่สูงขึ้นกว่าระดับพื้นดินโดยการถมดิน) เกินกว่าระดับที่ดินต่างเจ้าของที่อยู่ข้างเคียง และมีพื้นที่ของเนินดินไม่เกิน 2,000ตารางเมตร หรือมีพื้นที่ตามที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นประกาศกำหนด (ต้องไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร)  
ต้องจัดให้มีการระบายน้ำเพียงพอที่จะไม่ก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่เจ้าของที่ดินที่อยู่ข้างเคียงหรือบุคคลอื่น
การถมดินที่มีพื้นที่เกิน 2,000 ตารางเมตร หรือมีพื้นที่เกินกว่าที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นประกาศกำหนดนอกจากจะต้องจัดให้ มีการระบายน้ำดังกล่าวแล้วต้องแจ้งการถมดินนั้นต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตาม แบบที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นกำหนด
และผู้ใดได้รับความเสียหายหรือมีเหตุอันควรเชื่อได้ว่าอาจได้รับความเสีย หายจากการขุดดินหรือถมดินอันไม่ปฎิบัติตามที่กฎหมายกำหนด มีสิทธิร้องขอให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งให้หยุดการขุดดินหรือถมดินนั้นได้
ที่มา :กฎหมายด้านโยธาธิการและผังเมืองwww.dpt.go.th

ถ้ายังไม่เป็นนิติบุคคลค้างค่าส่วนกลางไม่มีผล

ถ้ายังไม่เป็นนิติบุคคลค้างค่าส่วนกลางไม่มีผล

ถ้ายังไม่เป็นนิติบุคคลค้างค่าส่วนกลางไม่มีผล


ปัญหา เรื่องการชำระค่าส่วนกลาง มีผู้อ่านทางบ้านสอบถามมาว่า เพิ่งจะซื้อบ้านมือสองจากเจ้าของเดิม ในวันที่จดทะเบียนรับโอนบ้าน ผู้ขายแจ้งว่าได้ชำระค่าน้ำ ค่าไฟเดือนที่ผ่าน ๆ มาหมดแล้ว ยังคงค้างชำระในเดือนปัจจุบันที่ยังไม่ได้รับใบแจ้งหนี้ ส่วนค่าส่วนกลางหมู่บ้านนั้นผู้ขายแจ้งว่า ทางหมู่บ้านยังไม่ได้เก็บค่าส่วนกลางมาหลายปีแล้ว เพราะยังไม่มีการจัดตั้งคณะกรรมการหมู่บ้าน หากจัดตั้งแล้วเสร็จก็คงจะมีการแจ้งให้ทราบภายหลัง


แต่ หลังจากรับโอนได้ไม่นานก่อนย้ายเข้าไปที่บ้านมา ก็มีกระดาษมาติดไว้หน้าบ้าน แจ้งว่าบ้านที่ซื้อได้ค้างชำระค่าส่วนกลางเป็นเวลา 3 เดือน ให้ติดต่อชำระภายใน 7 วัน ไม่เช่นนั้นจะงดให้บริการสาธารณะ แต่เมื่อไปถามที่นิติบุคคลของหมู่บ้าน ก็ได้รับแจ้งว่าบ้านดังกล่าวไม่เคยชำระค่าส่วนกลางเลย เพิ่งจะมีการชำระสองเดือนก่อนโอนขายเท่านั้น และทางนิติบุคคลของหมู่บ้านยังแจ้งให้เจ้าของบ้านคนใหม่มาชำระส่วนกลางของปี 53 และปีปัจจุบัน ถ้าไม่ชำระจะส่งเรื่องอายัดไปที่กรมที่ดิน  
เรื่องการแจ้งอายัดไปยังสำนักงานที่ดินนั้นไม่สามารถทำได้ หากหมู่บ้านมีการตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว สมาชิกในหมู่บ้านจัดสรรจะต้องชำระค่าส่วนกลาง เพื่อให้เป็นเงินทุนสำหรับการบริหารจัดการภายในหมู่บ้านจัดสรร และในการจดทะเบียนโอนบ้านในหมู่บ้านจัดสรรนั้น ๆ จะต้องมีหนังสือรับรองจากทางนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรว่า บ้านหลังที่จดทะเบียนโอนนั้นไม่ค้างชำระค่าส่วนกลาง ทางสำนักงานที่ดินจึงจะทำการจดทะเบียนโอนให้ได้  
ดังนั้น หากเพิ่งมีการจดทะเบียนรับโอนที่ดินมา สันนิษฐานได้เลยว่า บ้านหลังที่โอนมานั้นไม่น่าจะค้างชำระค่าส่วนกลาง แต่ถ้าหากเป็นกรณีที่ยังไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรก็เป็นอีกเรื่อง หนึ่ง เพราะการจดทะเบียนโอนก็ไม่จำเป็นต้องมีหนังสือรับรองค่าส่วนกลางแต่อย่างใด และอาจเป็นไปได้ว่าเจ้าของเดิมนั้นค้างชำระค่าส่วนกลาง แต่ก็เป็นเรื่องเฉพาะตัว ผู้ซื้อบ้านไม่จำเป็นต้องรับผิดชอบในหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้าง และนิติบุคคลของหมู่บ้าน (ที่จริงก็ไม่เป็นนิติบุคคลตามกฎหมายที่ดิน) ก็ไม่มีสิทธิจะเรียกร้องด้วย คงมีสิทธิเรียกเงินค่าส่วนกลางได้ตั้งแต่เดือนที่ผู้ซื้อรับโอนมาเท่านั้นนะ ครับ  
ส่วนเรื่องการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรนั้นสามารถตรวจสอบได้ว่ามีการ จัดตั้งแล้วหรือไม่ โดยการสอบถามไปยังสำนักงานที่ดิน หากมีการจัดตั้งจริงก็จะมีระเบียบข้อบังคับต่าง ๆ ซึ่งสามารถขอคัดถ่ายมาศึกษาได้ครับ แต่หากไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคล ผู้บริหารหมู่บ้านก็จะเป็นเพียงคณะบุคคลที่เข้ามาบริหารจัดการ แต่จะไม่มีสภาพบังคับเหมือนกับนิติบุคคลบ้านจัดสรรที่มีกฎหมายรับรองและให้ อำนาจไว้.

Friday, September 14, 2012

มาเล่าขั้นตอนแบบละเอียดของการซื้อบ้านมือสอง เผื่อคนที่มีคำถามก็พอน่าจะได้คำตอบบ้างค่ะ

ตอนที่จะซื้อบ้าน รู้สึกว่าชีวิตวุ่นวายไปหมด คำถามก็มากมายเต็มหัว  แล้วก็ไม่รู้ว่าจะถามใครได้
ก็เลยว่าจะมาเล่าๆทิ้งเอาไว้ (แบบระบายความรู้สึกด้วยล่ะ)

1. เริ่มจากเดินดูบ้าน อยากได้หลังโน้นหลังนี้หลังนั้น โทรคุยราคาตามเบอร์ที่เค้าติดป้ายเอาไว้

2. พอตกลงราคาได้ ก็นัดคุยเรื่องขอโฉนดที่ดิน
   ตอนแรกเข้าใจว่าขอโฉนดไปลองประเมินราคาได้เลย เพราะว่าตอนที่เราจะขายบ้าน คนซื้อขอโฉนดก็ให้ไปเฉยๆ

แต่ เจ้าของบ้านนี่ บอกว่าต้องมัดจำมาก่อน (เป็นคำถามแรกที่เกิดขึ้น ว่าไม่มัดจำเนี่ยไม่ให้โฉนดเหรอ?) ก็มาหาข้อมูลจากเพื่อนในห้องนี้ ได้คำตอบว่า
"แล้วแต่ตกลงค่ะ"
อ้อ !! มัดจำเนี่ยมีแบบคืนเงินไม่คืนเงินด้วยนะ
ไอ่เราก็ซวยจริง เจอเจ้าของบ้านเขี้ยวสุดๆ ที่ตอนแรกบอกว่าจะเอามัดจำล้านนึง
เหอะๆ ตอนหลังมัดจำ 1 แสนค่ะ มัดจำถ้ากู้ไม่ผ่านไม่คืนเงิน o_0 ก็พึ่งมารู้ตอนหลังว่า
โดยปกติทั่วไปแล้วเค้าจะคืนเงินกัน

3. นัดวันทำสัญญาที่บ้านที่จะซื้อ โดยต้องอ่านสัญญาใ้ห้รอบคอบ ที่สำคัญก็มี
   - รายละเอียดค่าโอน ค่าภาษีต่างๆ ว่าผู้ขายหรือผู้ซื้อจะจ่าย
   - วัน Due date ว่าจะไปโอนบ้านกันภายในวันที่เท่าไหร่
   - มัดจำคืนหรือไม่ และมีเงื่อนไขอะไรบ้าง
   - เลขที่โฉนดที่จะซื้อขาย รวมสิ่งปลูกสร้างด้วยก็ต้องเขียนรายละเอียด
   - ทำสัญญาสองฉบับข้อความเหมือนกันเด๊ะๆ
   นึกออกแค่เนี้ย

    แต่จังหวะนี้ก็เกือบโดนอีก 1 ดอก เพราะว่าตอนตกลงจะซื้อกัน (ด้วยปากเปล่า)
คนขายบอกว่าจะออกค่าโอนค่าภาษีให้หมด แต่พอวันเอาสัญญามา ระบุว่าออกคนละครึ่งซะงั้น
พอทักท้วงก็ทำเป็น งง งวย เ๊อ๊ะวันนั้นบอกคนละครึ่งไม่ใช่เหรอคะ เราก็โวยเลย คิดในใจแล้วว่า
ถ้าคนละึครึ่งก็ไม่ต้องซื้อไม่ต้องมัดจงมัดจำมันแล้ว ปรากฏว่าคนขายยอมออกให้ ก็เขียนสัญญาใหม่ค่ะ
เพื่อไม่ให้มีปัญหา

4. รีบเลยนะ รีบยื่นกู้เลย เพราะระบุในสัญญาแค่ 2 เดือน ก็เตรียมเอกสารให้เรียบร้อย
จริงๆ เราเตรียมเอกสารตั้งแต่ รอทำสัญญาจะซื้อจะขายกับคนขายแล้ว เหลือโฉนดอย่างเดียว
พอเซ็นต์ปุ๊ปก็ยื่นกับแบงค์ต่อได้เลย

5. พอกู้แบงค์ผ่าน แบงค์จะให้ไปเซ็นต์สัญญา จะกู้เงิน โดยในวันนั้น ก็จะมีค่าใช้จ่ายตามนี้
  - ค่าประกันอัคคีภัย
  - ค่าฟอากรแสตมป์
  - ค่าอะไรไม่รู้อีกอย่างจำไม่ได้
    เบ็ดเสร็จก็ประมาณ 9000 กว่าๆ

6. จากนั้น นัดวันโอนบ้านกับธนาคารที่เรายื่นกู้ และคนขาย กับธนาคารที่คนขายติดจำนองอยู่ เพื่อนัดวันไปโอนที่ที่ดิน
โดย ให้ทางคนขายถามยอดหนี้สุดท้ายที่ต้องจ่ายกับธนาคารมา เพื่อแยกเช็คจากแบงค์ที่เรากู้ออกเป็น 2 ใบ กรณี เงินที่ติดจำนองน้อยกว่าราคาซื้อขาย

7. ไปที่ที่ดิน ให้ธนาคารที่ยื่นกู้จัดการให้ โดยให้ธนาคารคุยกันเอง เอาโฉนดเข้าไปดำเนินการ
"ไถ่ถอน-ขาย-จำนอง" เสร็จแล้วก็รอค่ะ
ไปจ่ายค่าโอน รอจนโฉนดที่ดินออกมาปั๊ปเป็นชื่อเรา ตรวจสอบเลขที่โฉนดให้เรียบร้อย ถูกต้องหมด
ก็ รับเช็คจากธนาคาร เซ็นต์สลักหลัง จ่ายให้ธนาคารที่คนขายติดจำนอง อีกใบให้คนขาย เงินส่วนที่ยังขาดอยู่เหลือก็ให้เค้าไป (กู้ไม่ได้เท่าราคาซื้อค่ะ)

8. เรียบร้อยแล้วค่ะ ก็แยกย้ายๆๆๆ สิ่งที่ต้องทำต่อไปคือ
   - ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน
  - โอนมิเตอร์น้ำ + ไฟ
  - ซ่อมบา้น ให้อยู่ได้

เฮ้อออออออออออออ เหนื่อย

น่าจะพอเป็นแนวทางและก็ตอบคำถามสำหรับคนคิดจะซื้อบ้านมือสองได้พอสมควรค่ะ 

สำหรับเรา อาศัยค้นหาบ้านผ่านทางเน็ท
1. ดูโบรกเกอร์ที่น่าสนใจ
2. ดูรูปบ้าน ขนาดเนื่อที่บ้าน ราคาที่พอซื้อได้ ทำเลที่ต้องการ
3. พอใจที่ไหนก็โทรหาเซลล์เลย

ทำแบบนี้เกือบครึ่งปี กว่าจะได้บ้านที่ถูกใจใช่เลย ตอนนี้ก็อยู่บ้านนี้มา 4 เดือนแล้ว

ที่ ซื้อผ่านโบรกเกอร์ก็เพราะ เราไม่มีเวลาไปตรวจข้อมูลของบ้านที่จะซื้อเอง กลัวถูกเจ้าของบ้านหลอก  ไม่ต้องเสียเวลาไปยื่นกู้แบงค์เอง ไม่ต้องหาคนมาประเมินบ้าน นั่งรอวันโอนบ้านอย่างเดียว สบาย  

 ---------------------------

จากประสบการณ์จริง (เจอกับตัวเอง) ตอนไปโอนที่กรมที่ดิน แถวฝั่งธน ผมเจอเจ้าหน้าที่มือใหม่หัดทำ เธอคิดค่าธรรมเนียมผิดเกินไปตั้ง 2 หมื่นกว่าบาทแน่ะ ดีที่ผมศึกษาจากในข้อมูลของเพื่อน ๆ พี่ ๆ นี่แหละก็เลยพอมีความรู้บ้าง ก็ท้วงเธอไป เธอเลยเดินไปให้คนข้างหลังดู (คงเป็นหัวหน้า) ปรากฏว่าบ้านของผม (พ่อผม) มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมากว่า 20 ปีแล้ว ได้ลดหย่อนค่าธรรมเนียม แต่อยากรู้เหมือนกันว่าถ้าคนแก่ ๆ หรือคนไม่เคยได้อ่านข้อมูลเลย มิต้องเสียเงินเกินโดยใช่เหตุหรือ สุดท้ายอีตาหัวหน้ายังบอกว่า เดี่ยวเขาก็ต้องตรวจสอบอีกทีอยู่ดี แต่ตอนนั้นจ่ายเงินออกใบเสร็จ ฯ ราคาที่เกินไปแล้วนะ (ต้องกลับไปออกใบเสร็จใหม่ และรับเงินคืน ที่การเงิน)  

---------------------------------
 แต่ละคนมีประสบการณ์ไม่เหมือนกันเลยค่ะ

ของเราเนี่ย ตอนคนมาประเมิน ไม่เห็นงี่เง่า ไม่จ้องเอาเงิน ไม่รับสินบนด้วยค่ะ
(แบบว่าเราก็ให้ ใส่ซองตั้ง 2 พัน เค้าไม่เอาอ่ะ)
เรื่องกลับไปประเมินอ่ะ เค้าก็ต้องกลับไปคำนวณอยู่แล้วค่ะ
เจ้าหน้าที่ประเมินเราดีมากๆเลย มาตรงเวลาเป๊ะๆ ทำๆ แล้วก็ไป ถามไรก็ตอบ

พอวันโอนก็ไม่มีปัญหาอะไรค่ะ ติดแค่ว่าช้ามาก รู้สึกได้เลยว่าตั้งใจแกล้ง
เพราะว่า เจ้าหน้าที่ธนาคารที่ไป ทำให้ลูกค้าหลายรายมาก เราเป็นเจ้าแรก
แต่คนมาทีหลังเสร็จหมดก่อนแล้วค่ะ

ทีนี้ ทำจนติดเที่ยงก็ไม่เสร็จ คนขายบ้านให้คงรำคาญ เลยเดินไปบอกว่าเนี่ย
ทำงานเหนื่อยๆ อยากขอบคุณจัง ทำไงดี เค้าก็บอกว่าได้ขอบคุณแน่ค่ะ
ขอทำตรงนี้ให้เสร็จก่อน

จากนั้น ติดเที่ยงใช่มั๊ย ทุกคนเลิกงานหมดเลย ปิดไฟ ปิดแอร์
พอคนขายไปพูดแบบนั้นปั๊ป เค้าก็หาคนมาาทำงานต่อให้ พอเสร็จ
ก็ยัดเงินใส่มือไป 500 ไหว้อย่างงามเลยค่ะ ยิ้มแป้นเลย....

ส่วนเรื่องค่าธรรมเนียม มันเป็นไปตามกฏระเบียบ ไม่อยากไปอะไรตรงนั้น
เพราะโดยส่วนตัวไม่ชอบแบบนี้เท่าไหร่คะ อีกอย่างคือลางานทั้งวัน
เลยใจเย็นๆ รอ แกล้งมันไปซะงั้น ไม่อยากให้เงิน

แหม คนขายไม่น่าใจร้อนเลยจริงๆ 
-------------------------------------

 เพิ่งเป็นหนี้อย่างสมบูรณ์แบบเมื่อไม่กี่วันนี้เองคับ

เหนื่อยมากคับ แต่แฟนผมคงเหนื่อยมากกว่า

เรื่องกู้ bank เป็นอะไรที่ไม่มีปัญหาเลย แค่เตรียมเอกสารให้พร้อม clear หนี้บัตรเครดิตซะให้หมด ทำสัญญาซื้อขายกัน ตกลงกันให้ดี

เรื่องคนมาประเมิน ฟังมาสารพัดเลย ว่างี่เง่า เรื่องมาก จ้องจะต่อรองเอาเงิน ฟังมาจากเพื่อนๆพี่ๆที่ทำงานมา เจอแบบนี้กันทั้งนั้น แต่เอาเข้าจริงตอนมาประเมินไม่พูดอะไรเลย เราก็แกล้งแอบๆถามว่าจะประเมินได้เท่าไร เค้าก็ว่าต้องกลับไปคำนวนอีกที แอบให้ตังไป 200 แถมมานั่งรอ นัด 11 โมง มาตั้งแต่ 9 โมงกว่า เค้าก็ไม่รับอีก จนกระทังขู่ เอาไปเถอะ ค่าน้ำมันมอไซค์ละกัน

พอทุกอย่างผ่านก็เตรียมโอน ดันมีปัญหาอีก ปัญหาใหญ่เลยแหละ กว่าจะ clear ได้ คนที่กรมที่ดิน ก็ช่วยเต็มที่ โดยก็น่ะ พอนัดโอนเราก็บอกไปว่าขอเบอร์บัญชีหน่อยละกัน พี่ช่วยผมเยอะมากเลย เค้าก็ว่าไม่เป็นไร ไว้ถ้าจะให้อะไรก็ค่อยมาวันโอนอีกทีก็ได้ แล้วเค้าก็คำนวนที่จะต้องจ่ายให้ดู แล้วก็น่ะเค้าก้ว่า ไหนๆช่วยแล้วก็ต้องช่วยให้ถึงที่สุด ค่าโดนของผมรวมทุกอย่างเลยนะ ประมาณ แสนสอง อ่ะ อย่างเราจะไปหาเงินที่ไหนมาจ่ายว่ะเนี่ย แล้วเค้าก็ประมาณว่า เด๋วแก้ไขขนาดบ้านให้ คำนวนใหม่เหลือ แปดหมื่นนิดๆ อ่ะน่ะก็ช่วยเหลือกันไป

เรื่องนี้ผมก็ว่ามันไม่ได้ดีน่ะ แต่เงินเราเสียน้อยลงตั้งเยอะ ถึงไม่ดียังไง ผมก็เอาหล่ะคับ

 

Matching Idea for Modular Garden

Matching Idea for Modular Garden

     ในสภาวะโลกยุคใหม่ที่อะไรๆ ก็ต้องการความรวดเร็ว สะดวกสบาย ทำไม่ยาก แถมพ่วงมาอีกหนึ่งสิ่ง คือ “ต้องปรับเปลี่ยนได้” ยกตัวอย่างเช่น เฟอร์นิเจอร์สมัยใหม่มีการพัฒนารูปแบบมากขึ้น เก้าอี้ 1 ตัว อาจมีการใช้งานหลากหลายฟังก์ชั่น บ้าน ก็มีบ้านโมดูลาร์ที่สร้างเสร็จเร็วในงบประมาณที่ไม่แพง และสามารถเลือกแบบได้หลากหลาย  

     เรื่องสวนเองก็ใช่ว่าจะตกเทรนด์กับเขา ปัจจุบันนี้ก็มีสวนสำเร็จรูปมากมาย ทำเป็นแพ็กเกจ เช่น ขายมุมนั่งเล่นเป็นเซต ชุดบ่อปลาสำเร็จรูป เป็นต้น แต่ก็อย่างว่าแหละครับ คำว่า “สำเร็จรูป” มักจะไม่ค่อยโดนใจคนชอบลองของเท่าไรนัก วันนี้จึงขอแนะนำการจัดกระถางรวมชุดวัสดุ 4 แบบ หรือจะเรียกว่า “สวนโมดูลาร์” แบบที่คุณเลือกวัสดุเอง ทำเองได้
แต่ ก่อนอื่นต้องเข้าใจคำว่า “โมดูลาร์” กันก่อน ซึ่งสามารถเข้าใจได้ง่ายๆ ว่า เป็นประเภทของการออกแบบชนิดหนึ่งที่มีความยืดหยุ่นในเรื่องการเปลี่ยนรูป ร่าง และการใช้งาน ในหนึ่งชิ้นงานสามารถลดขนาด เพิ่มขนาด ปรับเปลี่ยนทิศทางได้ และที่สำคัญต้องทำได้ง่าย ไม่สร้างความซับซ้อนต่อผู้ใช้งานครับ
Getting easy
แนว ทางการค้นหาวัสดุของเราต้องเน้นหาง่ายเอาไว้ก่อน แบบว่าไปที่ร้านขายกระถางแล้วเจอทันทีครับ การจัดกระถางรวมกันของเราควรเลือกที่ทรงเข้าเหลี่ยมเข้ามุมกันได้ ไม่แนะนำให้ใช้ทรงที่หลากหลายนำมาอยู่ด้วยกัน อย่างเช่น ทรงกลม รี มาวางคู่กับทรงเหลี่ยม
Location
เรื่อง ของสถานที่ที่คุณจะนำไปวางก็มีส่วนสำคัญมาก เพราะจะเป็นตัวกำหนดรูปทรงของสวนได้ เริ่มการออกแบบของคุณโดยวาดภาพคร่าวๆ ว่าวัสดุเป็นอะไรก่อน จากนั้นเรื่องไม้จะเป็นสิ่งที่ตามมา ยกตัวอย่างเช่น เลือกมุมกำแพงหลังบ้านที่มีแดดส่องครึ่งวัน ผนังเป็นกำแพงคอนกรีตทาสีขาว เราอาจจะเลือกวัสดุเป็นกระถางดินเผา เอาให้ต่างกันสักสามขนาด จากนั้นทำเป็นสวนกระถางริมกำแพงโชว์สีสวยๆ ของผิวดินเผา โดยเลือกปลูกต้นไม้ที่การดูแลคล้ายๆ กันลงในบล็อกของเรา
Material Suggestion 
ซีเมนต์
-    ความแข็งแรง – สูง
-    น้ำหนัก – มาก
-    ความหลากหลาย – สูง 
-    สรุป – เป็นวัสดุที่มีความแข็งแรง ทนทาน รูปทรงให้เลือกใช้หลากหลาย แต่มีน้ำหนักมาก จึงมีอัตราการเคลื่อนย้ายต่ำ เหมาะกับการจัดสวนที่ติดกับตัวอาคาร มีลักษณะค่อนข้างโมเดิร์น
ดินเผา 
-    ความแข็งแรง – ปานกลาง
-    น้ำหนัก – เบา
-    ความหลากหลาย – ปานกลาง
-    สรุป – ข้อดีของกระถางดินเผาคือน้ำหนักเบา แต่รูปทรงในการจัดเข้าชุดกัน มีให้เลือกไม่มาก สามารถนำมาเปลี่ยนรูปลักษณ์ได้โดยการทาสีใหม่ เพื่อให้เข้ากับสวนในสไตล์ต่างๆ

หินฟองน้ำ 
-    ความแข็งแรง – ปานกลาง
-    น้ำหนัก – มาก
-    ความหลากหลาย – สูง
-    สรุป – หินฟองน้ำถือเป็น modular unit เหมือนกัน เนื่องจากสามารถจัดเข้าชุดได้ในสไตล์สวนชื้น สวนป่ารูปแบบต่างๆ มีข้อดีคือ ตัววัสดุมีความเป็นธรรมชาติ โดดเด่นในเรื่องกักเก็บความชื้น ในการใช้งานควรเลือกรูปทรงให้ดี เพราะมีลักษณะเป็นฟรีฟอร์ม ค่อนข้างจัดกลุ่มยาก
ไม้ 
-    ความแข็งแรง – ปานกลาง
-    น้ำหนัก – เบา
-    ความหลากหลาย – ปานกลาง
-    สรุป – บล็อกที่เป็นไม้ที่เรายกตัวอย่างนี้ จะเลือกเป็นลังกล้วยไม้ เนื่องจากหาซื้อและพบเห็นได้ง่ายที่สุด ข้อดีคือน้ำหนักเบา สามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบได้บ่อยครั้ง

Matching Ideas
1.    Urban pot grouping
-    การจัดรวมกระถางซีเมนต์ หลากหลายรูปทรง ที่น่าจะเหมาะกับมุมสวนน้ำ มุมระแนงไม้บริเวณเทอเรซ รวมถึงบนดาดฟ้าคอนโด เลือกใช้ไม้ที่มีการใช้วัสดุปลูกน้อยเนื่องจากปากกระถางมีความกว้าง 20 เซนติเมตร จึงใช้ไม้น้ำต่างๆ เช่น กกอียิปต์แคระ ไอริสน้ำ เป็นต้น
2.    Rocking in Unit
-    หินฟองน้ำที่จัดวางรวมกันดูแล้วคล้ายกับกลุ่มหินก้อนใหญ่ ที่ปลูกสับปะรดสีแทรกลงไป มีการใช้ขอนไม้เป็นตัวช่วยให้ดูเป็นธรรมชาติมากขึ้น พรรณไม้ที่เหมาะกับวัสดุชนิดนี้ ส่วนใหญ่จะเป็นเฟิน สับปะรดสี หรือแม้กระทั่งพืชอวบน้ำต่างๆ ก็เข้ากับหินฟองน้ำได้ดี
3.    Wooden Vertical block
-    ลังกล้วยไม้ของเราได้ถูกปรับเปลี่ยนการใช้งานเป็นผนังสวนแนวตั้ง ในสไตล์ของคนรักไม้รากอากาศ ลักษณ์รูปทรงจะดูเป็นกราฟิก เพราะฉะนั้นต้องลดความแข็งของผนังขนาดใหญ่โดยใช้เฟินชายผ้าสีดา สลับกับทิลแลนด์เซียใหญ่น้อย ข้อได้เปรียบของผนังตัวนี้คือ นานๆ รดน้ำทีก็ได้ครับ
4.    Terracotta Wall
-    กระถางดินเผาทรงสี่เหลี่ยมจัตุรัส สามารถทำให้สนุกได้มากกว่าที่เราคิด อาจจะยากในการจัดวางสักหน่อย จึงทำเป็นเหมือนกำแพงขนาดย่อมๆ ที่มีสเต็ปขั้นบันใด เน้นความเป็นรูปแบบเดียวกันด้วยการปลูกพืชชนิดเดียวกัน ที่มีลักษณะกลมฟู อย่างต้นริบบิ้นเขียว
ที่มา : myhome-mag.com

วอลเปเปอร์ติดผนัง ภาพวิวทิวทัศน์ สร้างมิติใหม่ให้ผนังห้อง

วอลเปเปอร์ติดผนัง ภาพวิวทิวทัศน์ สร้างมิติใหม่ให้ผนังห้อง

วอลเปเปอร์ติดผนัง เป็น ที่นิยมกันมากในปัจจุบัน ความหลากหลายในสีสัน และลวดลาย  ทั้งความสะดวกในการติดตกแต่ง ทำให้หลายๆคนเลือกที่จะใช้วอลเปเปอร์แทนที่จะใช้กระเบื้องบุผนัง ลวดลายที่มากมายหลากสไตล์ ทำให้มีตัวเลือกมากขึ้นในการนำมาใช้ ในวันนี้ขอเสนอไอเดียวอลเปเปอร์ติดผนังลวดลายที่แสนจะสวยงาม วิวทิศทัศน์ ของทั้งธรรมชาติ ทั้งในป่าและในเมือง สามารถสร้างความดึงดูดใจให้กับทุกสายตาได้ ที่สำคัญลวดลายของวอลเปเปอร์ที่นำมาใช้ต้องกลมกลืน เข้ากันได้กับการตกแต่งห้อง และเลือกตำแหน่งที่จะติดให้ถูกที่ ถูกมุม ถูกห้อง ก็ยิ่งจะทำให้บ้านสวยงาม สะกดใจยิ่งขึ้นไปอีก
ภาพไอเดียfashionobsession
วอลเปเปอร์ติดผนัง
โต๊ะรับประทานอาหาร
โซฟาสีขาว
แต่งห้องนั่งเล่น
วอลเปเปอร์ภาพวิว
เก้าอี้กำมะหยี่
เตียงนอนไม้
ลวดลายวอลเปเปอร์
แต่งห้องนั่งเล่น
แบบห้องนอนสวย
แบบบันได
เก้าอี้วินเทจ
แบบวอลเปเปอร์ติดผนัง
แบบโต๊ะรับแขก
ห้องนั่งเล่นหรู
ที่มา : banidea

อย่ามองข้ามความสำคัญของ ห้องน้ำ!!

อย่ามองข้ามความสำคัญของ ห้องน้ำ!!

ใน การตกแต่งบ้าน ส่วนใหญ่แล้วจะนึกถึงการตกแต่งของห้องนั่งเล่น ห้องนอน ห้องครัว มาก่อนเสมอ และห้องน้ำมักจะเป็นลำดับสุดท้ายที่จะได้รับการตกแต่ง แต่ก็อย่ามองข้ามไปนะค่ะ  ห้องน้ำจริงๆ แล้วนับว่าเป็นส่วนที่แขกผู้มาเยือนจะได้ใช้บริการจากบ้านของเรามากที่สุด ฉะนั้นการตกแต่งห้องน้ำก็ต้องให้ความสำคัญไม่แพ้กัน เช่น การเลือกกระเบื้องห้องน้ำ เฉดสี และการตกแต่งด้วยชุดสุขภัณฑ์  แต่วันนี้เรามีตัวอย่างห้องน้ำสวยๆ ที่ผ่านการตกแต่งมาอย่างพิถีพิถัน รับรองว่าเมื่อได้เข้าไปในห้องน้ำแล้วจะอยากใช้เวลาส่วนตัวในห้องน้ำมากขึ้น เลยทีเดียวล่ะคะ
ที่มา : Livingoopsv