Pages

Sunday, October 7, 2012

“ราคาประเมิน” เกี่ยวอะไรกับ “การซื้อขายบ้าน”

“ราคาประเมิน” เกี่ยวอะไรกับ “การซื้อขายบ้าน”

“ราคาประเมิน” เกี่ยวอะไรกับ “การซื้อขายบ้าน”


เมื่อ วันที่ 1 กรกฎาคมที่ผ่านมากรมธนารักษ์ได้ประกาศใช้บัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2555-2558 ราคาที่ดินทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 21.34% ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 17.13% เฉพาะในกรุงเทพฯ ราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มก้าวกระโดดจากรอบที่แล้ว 2-3 เท่าตัว ขณะที่พื้นที่ถูกน้ำท่วมในเขตกรุงเทพฯ หลายพื้นที่มีราคาเพิ่มขึ้น ราคาประเมินเกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้าน เพราะจะถูกนำไปใช้เป็นฐานในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษี ราคาประเมินเพิ่มขึ้น ค่าธรรมเนียมและภาษีก็ต้องเพิ่มขึ้น

เกี่ยวกับ ราคาประเมิน
         
ราคาประเมินที่ดิน ที่ พูดถึงก็คือ “บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม” ซึ่งปกติราชการ (กรมธนารักษ์) จะปรับปรุงทุกรอบ 4 ปี เพื่อใช้เป็นฐานในการจัดเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือคำนวณภาษี เช่น ภาษีเงินได้จากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์, ภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นต้น
          สำหรับกรุงเทพฯ ปริมณฑลบางพื้นที่ และจังหวัดที่เศรษฐกิจดีๆ ที่ดินมีราคาสูง การกำหนดราคาจะประเมินเป็นรายแปลง ขณะที่จังหวัดอื่นๆ จะประเมินเป็นรายบล็อก ซึ่งดูจากสภาพที่ดินที่มีการใช้ประโยชน์คล้ายคลึงกัน
          ราคาประเมินที่ดินจะถูกหรือแพงขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นลักษณะทางกายภาพของแปลงที่ดิน, การใช้ประโยชน์, การเข้าถึง, สาธารณูปโภค-สิ่งอำนวยความสะดวก, ข้อบังคับทางกฎหมาย ดังนั้นที่ดินที่มีเนื้อที่เท่ากันแต่ลักษณะรูปร่างแปลงที่ดินไม่เหมือนกัน ราคาก็อาจแตกต่างกันได้ โดยธรรมชาติที่ดินแปลงใหญ่ราคาต่อหน่วยจะถูกกว่าที่ดินแปลงย่อย ในขณะที่ความคล่องตัวในการซื้อขายที่แปลงเล็กจะขายง่ายกว่า เพราะใช้เงินน้อยกว่า  
ราคาประเมินกับการซื้อขายบ้าน
          ราคาประเมินที่ดินส่วนมากจะต่ำกว่าราคาซื้อขายในตลาด แต่ไม่มีสัดส่วนแน่นอนว่าสูงหรือต่ำกว่าเท่าไหร่เช่น ในพื้นที่ประสบภัย พื้นที่ตาบอด มีข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ที่ดิน ราคาซื้อขายจริงอาจใกล้เคียงราคาประเมิน แต่ในพื้นที่ทั่วไป พื้นที่ที่เจริญแล้ว หรือพื้นที่มีรถไฟฟ้าผ่าน ราคาซื้อขายก็สามารถขยับห่างจากราคาประเมินได้ค่อนข้างมาก
           การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินมีผลต่อเจ้าของหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ อย่างบัญชีราคาประเมินล่าสุด (รอบปี 2555-2558) ที่ประกาศเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคมที่ผ่านมา ราคาประเมินใหม่ทั่วประเทศเฉลี่ยปรับขึ้น 21.34% ส่วนราคาประเมินในเขตกรุงเทพฯ เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 17.13% เท่ากับราคาที่ดินโดยรวมมีมูลค่าเพิ่มขึ้น เฉพาะในเขตกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นถึง 2-3 เท่าตัวเมื่อเทียบกับราคาเฉลี่ยในรอบบัญชีก่อน แต่ในขณะเดียวกันหากเกิดการซื้อขายที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหลังวันที่ 1 กรกฎาคม 2555 ผู้ซื้อผู้ขายจะต้องเสียค่าธรรมเนียมหรือภาษีมากขึ้นเช่นกัน  
ทำเลน้ำท่วมยังแกร่ง
          โดยรวมพื้นที่ถูกน้ำท่วมราคาประเมินไม่ได้ลดลง ทั้งนี้อาจเกี่ยวข้องกับหลายเหตุผล อาทิ พื้นที่ถูกน้ำท่วมมีเพียงเป็นบางบริเวณ ซึ่งเป็นสัดส่วนเล็กน้อยมากเมื่อเทียบกับที่ดินทั้งกรุงเทพฯ นอกจากนี้แม้ที่ดินจะเคยถูกน้ำท่วมหนัก แต่ในแง่การใช้ประโยชน์ที่ดินไม่เปลี่ยนแปลง หรือบางทำเลสามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้หลากหลายหรือมีศักยภาพสูงขึ้น เช่น ถนนรัตนาธิเบศร์, บางบัวทอง ที่การก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความคืบหน้าใกล้เสร็จ นอกจากนี้บางเขตเพิ่งประกาศบัญชีราคาประเมินไปไม่นาน ราคาจึงไม่เปลี่ยนแปลง เป็นต้น
          อย่างไรก็ตามราคาประเมินดังกล่าวอาจไม่สะท้อนสภาพที่แท้จริงทั้งหมด เนื่องจากราคาประเมินดังกล่าวเป็นราคาที่ดินเฉพาะแปลงที่ติดถนนเท่านั้น  
หลากหลาย ราคาเกี่ยวกับ อสังหาฯ
          นอกจากราคาประเมินของราชการ ซึ่งมีทั้งราคาประเมินที่ดิน ราคาประเมินห้องชุด และราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเกี่ยวข้องกับหลากหลายราคาที่ผู้ซื้อผู้ ขายควรทำความเข้าใจ เช่น ราคาประเมินของธนาคาร
          ทั้งนี้ระหว่างมูลค่าประเมินหลักทรัพย์ที่ได้จากบริษัทประเมินกับราคาซื้อ ขายที่แจ้งไว้ ธนาคารมักใช้ราคาประเมินที่ได้จากบริษัทผู้ประเมินเป็นหลัก หรืออาจเรียก “มูลค่าหลักประกันของธนาคาร” ซึ่งใช้เป็นฐานการพิจารณาวงเงินกู้ เช่น ราคาซื้อที่แจ้งไว้คือ 5 ล้านบาท แต่บริษัทประเมินให้แค่ 4.8 ล้านบาท ธนาคารก็ใช้จำนวน 4.8 ล้านบาทเป็นมูลค่าหลักประกัน หากกำหนดวงเงินกู้ไม่เกิน 90% ของราคาประเมิน กรณีนี้จะกู้ได้เป็นวงเงินเท่ากับ 4.32 ล้านบาท (4.8x90%)
          ราคาประเมินของทางราชการและราคาประเมินของธนาคารจึงเกี่ยวข้องกับผู้ซื้อผู้ ขายอสังหาฯ ด้วยเหตุผลนี้ และเร็วๆ นี้ก็กำลังจะมีการประเมินราคาอาคารชุด ที่จะหมดอายุครบ 4 ปีกันใหม่อีกเป็นร้อยอาคารทั่วกรุงเทพฯ น่าติดตามว่าคอนโดฯ ไหนจะได้รับการตีราคาลดลงหรือเพิ่มขึ้น หรือคอนโดฯ ที่ราคาสูงสุดอยู่ที่ไหน เพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจซื้อได้

“บ้าน-ที่ดิน”ปัญหาเมื่อต้องแบ่งสินสมรส (1)

“บ้าน-ที่ดิน”ปัญหาเมื่อต้องแบ่งสินสมรส (1)

“บ้าน-ที่ดิน”ปัญหาเมื่อต้องแบ่งสินสมรส (1)


เมื่อ สามีภรรยาถึงจุดที่ต้องแยกทางหรือหย่ากัน ปัญหาที่มักตามมาเสมอคือการจัดการเรื่องสินสมรส ปัญหาว่าสินส่วนตัวกับสินสมรสแตกต่างกันอย่างไรนั้นเกิดกับทุกครอบครัวเมื่อ มีการหย่า หรือกรณีที่คู่สมรสฝ่ายใดตายก่อน อีกฝ่ายก็มีสิทธิขอให้กันสินสมรสออกก่อนการแบ่งทรัพย์มรดกตามพินัยกรรม หรือแบ่งแก่ทายาทโดยธรรมก็ตาม

นอก จากนั้นก็มีปัญหากรณีคู่สมรสเข้าใจผิดคิดว่าหาทรัพย์สินมาได้จึงเป็นของตน เลยนำสินสมรสไปทำพินัยกรรมยกให้คนอื่นเสียหมด หรือนำไปยกให้คนอื่นขณะมีชีวิตอยู่ รวมถึงการนำไปทำนิติกรรมโดยไม่ได้รับความยินยอมของคู่สมรส  
เมื่อเกิดปัญหาดังกล่าว ปัญหาแรกที่ต้องวินิจฉัยก็คือการสมรสชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เมื่อผ่านขั้นนี้มาแล้วก็ต้องดูกันต่อมาว่าอะไรบ้างเป็นสินสมรส มีหลายกรณีนะครับที่ถึงแม้จะได้รับทรัพย์สินมาระหว่างสมรสแต่ก็ไม่เป็นสิน สมรส ผมจะนำมากล่าวโดยเรียงลำดับเป็นเรื่องๆ ไป แต่จำกัดเฉพาะเรื่องบ้านและที่ดินเท่านั้นเพื่อให้เป็นไปตามลักษณะของ คอลัมน์นี้นะครับ  
สินส่วนตัว ได้แก่ 1.ทรัพย์สินที่ฝ่ายหนึ่งมีอยู่ก่อนสมรส 2.ของใช้ส่วนตัวเครื่องประดับเครื่องประกอบอาชีพหรือวิชาชีพ 3.ทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรสโดยการรับมรดก หรือการให้โดยเสน่หา 4.ทรัพย์สินที่เป็นของหมั้น  
สินสมรส ได้แก่ ทรัพย์สิน 1.ที่คู่สมรสได้มาระหว่างสมรส (ตั้งแต่วันจดทะเบียนสมรสเป็นต้นไป)ไม่ว่าอีกฝ่ายจะช่วยหาด้วยหรือไม่ก็ตาม 2.ได้มาระหว่างสมรสโดยพินัยกรรมหรือการให้เป็นหนังสือระบุว่าเป็นสินสมรส 3.ดอกผลของสินส่วนตัว
จากบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวนี้ ข้อแตกต่างที่เป็นสาระสำคัญเกี่ยวกับเรื่องสินส่วนตัวหรือสินสมรสคือกรณีที่ ฝ่ายใดมีทรัพย์สินอยู่ก่อนสมรส หรือได้มาในระหว่างสมรสดังกล่าวในข้อที่ 1 ของทั้งสองกรณีนั่นเอง  
คราวนี้มาเข้าเรื่องเกี่ยวกับปัญหาต่างๆ กันเลยดีกว่าครับ เช่น กรณีการได้ทรัพย์สินมาภายหลังการสมรสบางกรณีก็ไม่เป็นสินสมรสนะครับ เช่น หลังสมรสภรรยาปลูกบ้านบนที่ดินของตนเองที่มีอยู่ก่อนสมรส ซึ่งก็ต้องเป็นสินส่วนตัว แม้สามีช่วยออกเงินบ้างแต่ก็บางส่วนเพื่อเป็นการช่วยเหลือตามฐานานุรูป อย่างนี้บ้านจึงเป็นส่วนควบกับที่ดินที่เป็นสินส่วนตัว บ้านจึงไม่ใช่สินสมรสหากภรรยาเสียชีวิตสามีจะขอกันสินสมรสไม่ได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ 5249/2533)  
ก่อนสมรสคู่สมรสฝ่ายใดได้ที่ดินมือเปล่า (ที่ดินที่ยังไม่ออกเป็นโฉนด) ซึ่งมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้นต่อมาได้ออกโฉนดที่ดินหลังสมรส แม้เป็นกรณีได้กรรมสิทธิ์ที่ดินภายหลังจดทะเบียนสมรสแล้วก็ยังถือว่าเป็นสิน ส่วนตัวอยู่ (คำพิพากษาฎีกาที่ 2375/2532)  
ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินมาโดยการครอบครองปรปักษ์ก่อนทำการสมรส แต่ยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อมีคำสั่งแสดง กรรมสิทธิ์ที่ดินภายหลังสมรสแล้วก็ถือว่าเป็นที่ดินที่ได้มาก่อนสมรส จึงเป็นสินส่วนตัวครับ (คำพิพากษาฎีกาที่ 812/2538)  
ได้รับการยกให้ก่อนจดทะเบียนสมรส แม้จะอยู่กินฉันสามีภริยาแล้วแต่ยังไม่ได้ไปจดทะเบียนสมรสก็ไม่ทำให้เป็นสินสมรส (คำพิพากษาฎีกาที่ 5736/2534)ข้อนี้เป็นอุทาหรณ์ในเรื่องควรจดทะเบียนสมรสเสียให้ถูกต้องก่อนนะครับ  
โดยหลักสำ คัญการได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองมาก่อนการจดทะเบียนสมรส ซึ่งถือว่าเป็นสินส่วนตัว มีปัญหาว่ากรณีคู่สมรสทำสัญญาจะซื้อที่ดินวางเงินมัดจำและผ่อนชำระมาเรื่อยๆ ต่อมาทำการสมรสแล้วก็ผ่อนค่าที่ดินจนครบ และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาในภายหลัง อย่างนี้ถือเป็นสินส่วนตัวหรือสินสมรสไว้ต่อคราวหน้านะครับ...สวัสดี

ข้อคิดเพื่อการอยู่อาศัยในอาคารชุดอย่างยั่งยืน

ข้อคิดเพื่อการอยู่อาศัยในอาคารชุดอย่างยั่งยืน

ข้อคิดเพื่อการอยู่อาศัยในอาคารชุดอย่างยั่งยืน


ปัจจุบัน จากการขยายตัวของเศรษฐกิจและความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองจึงเกิดอาคารชุด พักอาศัยรวมเกิดขึ้นมากมาย ซึ่งการอยู่อาศัยร่วมกันหลากหลายครอบครัวในอาคารเดียวกันนั้น ย่อมต้องการกติกาสังคมร่วมกัน ซึ่งมีข้อปฏิบัติที่ควรคำนึงถึง เป็นข้อแรก ๆ ก็น่าจะมีดังต่อไปนี้

1. Sense of Belongingคือ เจ้าของร่วมต้องมีความรักและหวงแหนทรัพย์ของอาคารชุด เพราะทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมด เช่น สันทนาการต่าง ๆ พื้นที่จอดรถ อุปกรณ์รักษาความปลอดภัย ประตู ลิฟต์ เป็นต้น ไม่ได้เป็นของบุคคลใดคนหนึ่ง หากแต่เป็นทรัพย์ของเจ้าของร่วมทุกคน ดังนั้นผู้อาศัยในชุมชนต่างควรใช้ทรัพยากรร่วมกันอย่างระมัดระวัง รักษา เสมือนเป็นสมบัติของท่านเอง เพื่ออรรถประโยชน์การใช้งานให้ยาวนานที่สุด เพราะหากต้องมีการซ่อมบำรุงก่อนกำหนดค่าใช้จ่ายต่าง ๆ นั้น ก็จะกลับไปเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งก็จะไปกระทบค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เพิ่มขึ้น และเป็นผลกระทบโดยตรงกับเจ้าของร่วมทุกท่านอย่างแน่นอน
2. Participate คือ เจ้าของร่วมควรเข้าร่วมกิจกรรมของอาคารชุดต่าง ๆ ซึ่งหลายกิจกรรมจะเป็นผลประโยชน์โดยตรงกับเจ้าของร่วมเอง โดยเฉพาะการเข้าประชุมใหญ่อาคารชุดซึ่งจะมีการจัดปีละหนึ่งครั้ง ซึ่งจะต้องมีเจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุดมาประชุมไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนของห้องชุดทั้งหมด (หากการประชุมใหญ่ครั้งแรกดังกล่าวไม่ครบองค์ประชุมก็สามารถเรียกประชุมใหม่ ได้ภายใน 15 วันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมครั้งหลังนี้ไม่จำเป็นต้องครบองค์ประชุม) โดยการประชุมใหญ่อาคารชุดนี้ จะเป็นการกำหนดทิศทางในการบริหารอาคารชุด และรับรู้สถานะต่าง ๆ ของนิติบุคคลอาคารชุด และจะมีการลงคะแนนเสียงเพื่อกิจการต่าง ๆ ภายในนิติบุคคลอาคารชุด เช่น การรับรองบัญชีการเงินค่าใช้จ่ายต่าง ๆ, การกำหนดการใช้สาธารณูปโภค, แต่งตั้งผู้จัดการชุมชน เป็นต้น โดยถ้าเจ้าของร่วมไม่เข้าร่วมการประชุมนี้ ก็เหมือนการนอนหลับทับสิทธิของตัวท่านเอง
3. Vote การคัดเลือกคณะกรรมการอาคารชุด ซึ่งจะเข้ามาเป็นตัวแทนของเจ้าของร่วมทุกท่านในการกำหนดนโยบายต่าง ๆ ในการบริหารอาคาร โดยควรคำนึงถึงคุณสมบัติต่าง ๆเช่น การไม่แสวงหาผลประโยชน์ส่วนตนในการบริหาร, การมีจิตอาสาและจิตสำนึกที่ดี, เสียสละ, การมีวุฒิภาวะ, เป็นที่ยอมรับในสังคม เพราะการทำงานต่าง ๆ นี้ เสมือนต้องอาศัยความอดทน และการเข้าใจผู้อื่น เพราะการบริหารชุมชนซึ่งมาจากหลากหลายพื้นฐานทางครอบครัว ย่อมมีแนวความคิดที่ไม่เหมือนกันบ้าง และกรรมการอาคารชุดอาจไม่จำเป็นต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญกฎหมายอาคารก็ได้ โดยคณะกรรมการอาคารชุดนี้จะไม่ใช่ผู้เข้าไปดำเนินการในกิจการต่าง ๆ ของอาคารชุดเองโดยตรง หากแต่เป็นผู้กำหนดนโยบายเพื่อให้ผู้ปฏิบัติงานของชุมชน ซึ่งก็คือผู้จัดการชุมชนไปดำเนินการปฏิบัติ ตามมติของที่ประชุมต่าง ๆ
4. Share การใช้สิทธิต่าง ๆ ของตนเอง และเจ้าของร่วมท่านอื่นอย่างยุติธรรม ซื่อสัตย์ต่อตนเองและผู้อื่น เนื่องจากการอยู่อาศัยร่วมกันที่มีการใช้ทรัพยากรส่วนกลางร่วมกันย่อมมีข้อ จำกัดในการใช้บ้าง อาจไม่สะดวกสบายเสมือนเป็นสมบัติส่วนตัว หากแต่เรามีความเข้าใจกันและกัน และรู้จักให้อภัย ก็จะสามารถอยู่ร่วมกันอย่างมีความสุขได้
หากผู้อาศัยในชุมชนเข้าใจและปฏิบัติตามแนวคิดต่าง ๆ เหล่านี้ก็จะทำให้ปัญหาในการอยู่ร่วมกันในนิติบุคคลอาคารชุดนั้นน้อยลงไปมาก และหากเกิดปัญหาก็พร้อมใจกันแก้ไขให้ผ่านไปได้ด้วยดี

การควบรวมนิติบุคคลต้อง "ปรองดอง"

การควบรวมนิติบุคคลต้อง "ปรองดอง"

การควบรวมนิติบุคคลต้อง "ปรองดอง"


โครงการ ขนาดใหญ่ที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินเป็นหลายเฟสในโครงการเดียวกัน โดยมีการใช้ถนนเมนและสาธารณูปโภคบางส่วนร่วมกันเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า แล้ว ก็จะมีการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรทุกเฟสตามที่ได้ขออนุญาตไว้กับสำนักงาน ที่ดิน

ใน ความเป็นจริงถึงตอนที่ลูกค้าเข้าอยู่อาศัยจะมีปัญหาขัดแย้ง ทั้งแย่งกันใช้ประโยชน์ถนนเมนเข้าออกการรักษาความปลอดภัยและการบำรุงรักษา สภาพแวดล้อมทั้งนี้เพราะไม่รู้ว่าจะเป็นหน้าที่ของกรรมการชุดใด
นอกจากนี้ความรับผิดชอบในการออกค่าใช้จ่ายก็ได้รับความร่วมมือน้อยเพราะ จะมีข้ออ้างาบางเฟสว่ามีเงินค่าส่วนกลางไม่มากพอ หรือมีการใช้ประโยชน์ของถนนและสาธารณูปโภคน้อยกว่าเฟสอื่น ปัญหานี้เกิดขึ้นกับหลายหมู่บ้านจนไม่สามารถตกลงกันได้ ต้องปล่อยให้ต่างคนต่างอยู่ ต่างคนต่างใช้ ไม่มีกฏกติกา ไม่มีการดูแลรักษา ไม่มีระบบรักษาความปลอดภัย ถนนชำรุดท่อระบายน้ำอุดตัน ต้นไม้ขาดการดูแล ถนนมีแต่ขยะส่วนคณะกรรมการก็จะดูแลเฉพาะภายในเฟสของต้นเองเท่านั้น
และแม้ว่าจะมีคณะกรรมการบางส่วนที่ต้องการแก้ปัญหาดังกล่าว โดยการควบรวมนิติบุคคลเพื่อจะได้บริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางร่วมกันอย่าง เป็นเอกภาพซึ่งขั้นตอนและกระบวนการขออนุญาตต่อสำนักงานที่ดินสามารถทำได้โดย สะดวก (ดูกฏกระทรวงเรื่องการควบรวมนิติบุคคล พ.ศ.2545 หมวด 3 ข้อ 9 ) แต่สิ่งที่เป็นไปได้ยากคือการลงมติอย่างเอกฉันท์ของลูกบ้านทั้งหมด และจากประสบการณ์หมู่บ้านที่ไม่ประสบผลสำเร็จล้วนมีสาเหตุลึกๆ ดังนี้
1. คณะกรรมการ เมื่อมีการควบรวมนิติบุคคลแล้ว คณะกรรมการจะถูกยุบจาก 3-4 คณะเหลือเพียงคณะเดียว อันที่จริงเป็นเรื่องที่ยากที่จะยอมรับกันได้ เพราะจะเกิดทิฐิและการต่อต้านการลงมติควบรวมจากคณะกรรมการตั้งแต่เริ่มต้น โดยที่ผู้อาศัยอื่นๆ ไม่รู้เรื่องด้วยซ้ำ

2. ผู้อาศัย โดยปกติแล้วเมื่อชำระค่าส่วนกลางและได้รับการดูแลจากคณะกรรมการเป็นอย่างดี จนเกิดความไว้เนื้อเชื่อใจกันแล้ว และการอยู่อาศัยก็เป็นไปด้วยความอยู่ดีมีสุข ความรู้สึกในการควบรวมก็ไม่มีความจำเป็น หากควบรวมแล้วอนาคตจะเป็นอย่างไรก็ไม่รู้ รู้ว่าวันนี้ก็ดีอยู่แล้วจะควบรวมไปทำไม ปัญหาที่ตามมาคือการขอมติเอกฉันท์จากผู้อาศัยจะได้รับการเฉยเมย ไม่ประสงค์จะควบรวม

3. งบประมาณ งบในการบริหารจัดการของการควบรวมซึ่งต้องร่วมกันจ่ายค่าส่วนกลางทั้งหมดก็ดู เหมือนจะไม่เป็นธรรมกับเฟสที่ใช้งบประมาณน้อย เกิดข้อได้เปรียบเสียเปรียบจนทำให้การควบรวมไม่สามารถตกลงกันได้

4. ค่าใช้จ่ายส่วนกลางคงเหลือ กรณีสืบเนื่องถ้าใช้น้อยเงินก็เหลือมาก โดยทั่วไปแล้วจะเหลือมากแตกต่างกัน นิติบุคคลที่มีเงินเหลือมากก็ไม่อยากจะรวมกับนิติบุคคลที่มีเงินน้อย กลัวโดนตำหนิจากลูกบ้านเพราะเสียเปรียบเฟสอื่น อุปสรรคของการควบรวมจึงเกิดขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

5. เงินกองทุน สำหรับเงินก้อนนี้จะจัดเก็บเป็นเงินก้อนจากลูกค้าในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งแต่ละเฟสจะมีจำนวนยูนิตแตกต่างกัน เงินกองทุนที่จัดเก็บก็จะได้มากน้อยไม่เท่ากัน หลายแห่งไม่ยินยอมที่จะนำเงินก้อนมารวมกัน แต่ต้องการเก็บไว้พัมนาโดยเฉพาะในเฟสของตนเองเท่านั้น จึงไม่สามารถตกลงกันได้
จะเห็นได้ว่ามีเหตุผลต่างๆ นานาที่ทำให้เกิดอุปสรรคมากมาย จนมองไม่เห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์แต่ถ้าเราต้องการควบรวมนิติบุคคลอย่าง จิงจังแล้ว ก็ต้องวิเคราะห์ให้ผู้อาศัยทราบถึงประโยชน์ที่ทุกคนจะได้รับความน่าอยู่ของ หมู่บ้าน และการรักษาสาธารณูปโภคในระยะยาว
ปัญหาเรื่องเงินกองทุนและค่าส่วนกลางคงเหลือควรเฉลี่ยเป็นรายยูนิตว่า เหลือเท่าไร เพราะจะทำให้ไม่แตกต่างกันมากนัก น่าจะยอมรับกันได้ และเมื่อประชาสัมพันธ์ให้ลูกบ้านเข้าใจแล้ว โอกาสคงบรวมนิติบุคคลก็ย่อมมีความเป็นไปได้สูง
สิ่งสำคัญที่สุดที่จะทำให้สำเร็จหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับประธานและคณะ กรรมการในแต่ละเฟส ที่ต้องลดทิฐิของตนเองและหันมาปรองดองกัน ว่ากันด้วยเหตุผลคำนึงถึงผลประโยขน์สูงสุดที่ลูกบ้านจะได้รับ ตำแหน่งต่างๆสามารถสับเปลี่ยนกันได้ ช่วยกันทำงานและนำประสบการณ์มาใช้ในการบริหารร่วมกัน ความสุขก็จะเกิดขึ้นกันทุกคน และต้องคำนึงเสมอว่าเราคือคนในหมู่บ้านเดียวกัน

ผ่อนดาวน์ใกล้หมด "โครงการยังไม่สร้าง" ทำอะไรได้บ้าง

ผ่อนดาวน์ใกล้หมด "โครงการยังไม่สร้าง" ทำอะไรได้บ้าง

ผ่อนดาวน์ใกล้หมด "โครงการยังไม่สร้าง" ทำอะไรได้บ้าง


ผม ได้รับคำถามทางอีเมล์มีข้อความประมาณว่า กำลังผ่อนดาวน์ใกล้ครบแล้วแต่บ้านยังไม่ได้สร้างและไม่มีคำตอบจากโครงการว่า จะเสร็จเมื่อไร ไม่ทราบจะตัดสินใจอย่างไรดี เพราะถ้าหยุดผ่อนก็จะกลายเป็นทำผิดสัญญา

ขณะ เดียวกันก็ไม่อยากจ่ายเงินไปเรื่อยๆ โดยไม่มีความหวังว่าจะได้บ้านหรือไม่ และไม่รู้ว่าถึงที่สุดบ้านไม่ได้สร้างแล้วจะเรียกร้องเอาอะไรได้ ฯลฯ ผมเชื่อว่าปัญหาลักษณะอย่างนี้เกิดขึ้นมาแล้วกับใครอีกหลายคน และมีโอกาสเกิดขึ้นได้อีก เป็นปัญหาระดับชาติได้เลยทีเดียว
แต่ฝ่ายรัฐก็ไม่มีหลักเกณฑ์อะไรที่จะช่วยประชาชนเป็นเชิงป้องกันที่ได้ผล รวดเร็วถ้าเป็นไปได้ แนะนำให้ไปดูโครงการที่ขึ้นแล้ว เสร็จแล้วพร้อมโอน หรือถ้าจะชัวร์ที่สุดก็ซื้อบ้านที่ขายกันต่อหมดปัญหาแน่นอน
ถ้ามองในแง่กฏหมายเกี่ยวกับเรื่องนี้จะพบว่าขณะผู้ขายขออนุญาตจัดสรร ที่ดินต้องวางเงินประกันเอาไว้ที่สำนักงานที่ดิน เงินนี้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่มีสิทธิเรีบกร้อง เพราะเป็นเงินประกันการสร้างสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะที่คณะกรรมการเท่า นั้นจะมีสิทธิเรียกร้อง
ในส่วนของผู้ซื้อที่จะเกี่ยวข้องก็มีเฉพาะในส่วนของเรื่องการชำระราคาหมด แล้ว (หมายถึงราคาที่ดินและบ้านรวมกัน) จึงมีสิทธิเรียกร้องให้โอนกรรมสิทธิ์ กรณีชำระราคายังไม่หมดแต่เห็นแน่ๆ ว่ายังไงก็เสร็จไม่ทันหรือทิ้งร้างไปแล้วไม่มีเขียนไว้ในกฏหมายการจัดสรร ที่ดินจึงต้องไปดูตามกฏหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งกรณีเช่นนี้มีคำพิพากษาฎีกาตัดสินคดีไว้แล้ว
คำพิพากษาฎีกาที่ 6474/2541 "โดยที่สัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์้ห้องชุดระบุว่าผู้จะซื้อต้องชำระเงินใน ระหว่างการก่อสร้างตามเวลาที่กำหนดไว้และผู้จะขายสัญญาว่าจะทำการก่อสร้าง ให้เสร็จโดยเร็วแสดงว่าสัญญาะซื้อจะขายดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายอาคารชุดหยุดการก่อ สร้าง ในระหว่างที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อผ่อนชำระราคาเป็นเวลาถึง 1 ปี เศษ กรณีนั้ต้องถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์อาคารชุด ทำให้โจทก์มีสิทธิ์บอกเลิกสัญญากับจำเลยได้..."
คำพิพากษาฎีกานี้สรุปความได้ว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเป็นสัญญา ต่างตอบแทน เมื่อผู้ซื้อผ่อนชำระ ผู้ขายจะต้องก่อสร้างเป็นการตอบแทน เมื่อผู้ขายไม่ก่อสร้างหรือหยุดการก่อสร้างถือว่าเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนวิธีการบอกเลิกสัญญานั้นควรปรึกษาทนายความนะครับ เป็นเรื่องสำคัญที่ละเว้นไปไม่ได้
ผลของการบอกเลิกสัญญาคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ผู้ขายต้องคืนเงินที่ผู้ซื้อผ่อนชำระไปทั้งหมดแก่ผู้ซื้อ พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของเงินต้นแต่ละงวด จนกว่าจะชำระคืนครบถ้วน
อีกวิธีการหนึ่งที่ไม่ต้องขึ้นสาล คือการใช้ช่องทางผ่านสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งจะมีผู้รับเรื่องราวพร้อมเรียกคู่กรณีมาเจรจาหาแนวทางแก้ไขแต่สภาพ บังคับแตกต่างกัน

ทำไมต้องมีผู้ควบคุมงานก่อสร้าง?

ทำไมต้องมีผู้ควบคุมงานก่อสร้าง?

ทำไมต้องมีผู้ควบคุมงานก่อสร้าง?


คำ ว่า “ผู้ควบคุมงานก่อสร้าง” เป็นคำที่มีภาระผูกพันทางกฎหมาย ไม่ใช่หมายถึงเพียงผู้ควบคุมงานที่อยู่ในหน่วยงานก่อสร้างทั่วไป ผู้ควบคุมงานในหน่วยงานก่อสร้างอาจเป็นเพียงหัวหน้าคนงาน หัวหน้าช่าง โฟร์แมนหน้างาน รวมถึงวิศวกรและสถาปนิกที่รับผิดชอบดูแลงานนั้นอยู่

แต่ ในทางกฎหมายแล้วผู้ควบคุมงานคือผู้ที่ต้องเซ็นชื่อในเอกสารของทางราชการ เพื่อเป็นหลักฐานว่าจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบในงานก่อสร้างที่ได้ขออนุญาต โดยเฉพาะอย่างยิ่งแล้วทุกงานก่อสร้างต้องมีวิศวกรเซ็นคุมงาน เนื่องจากการทำงานก่อสร้างเกี่ยวพันถึงความแข็งแรงปลอดภัยของโครงสร้างว่า ได้ทำการก่อสร้างถูกแบบที่ออกแบบไว้หรือไม่  เพราะถ้าไม่มีกฎหมายกำหนดไว้ หากมีการก่อสร้างที่ผิดไปจากการออกแบบและขออนุญาต และก่อให้เกิดความเสียหายขึ้น เป็นอันตรายจากการพังถล่ม ไม่ว่าจะเกิดขณะก่อสร้างหรือเกิดภายหลังจากการใช้สิ่งก่อสร้างนั้น จนมีผู้บาดเจ็บหรือเสียชีวิต จึงจำเป็นต้องมีผู้รับผิดชอบทางกฎหมาย  
กฎหมายที่เกี่ยวกับการควบคุมการก่อสร้างเรียกว่า “กฎหมายควบคุมอาคาร” ซึ่งมีรายละเอียดมาก โดยมีมาตราต่างๆ ที่บัญญัติไว้ ตัวอย่างเช่น การกำหนดความสูงของอาคารขนาดต่างๆ การกำหนดระยะร่นจากเขตที่ดินที่จะก่อสร้าง การกำหนดขนาดความกว้างของบันได หรือของทางเดินภายในอาคาร เช่น หอพัก หรืออพาร์ตเมนต์ ว่าต้องกว้างอย่างต่ำเท่าใด   กำหนดให้ต้องมีบันไดหนีไฟที่ระยะห่างจากบันไดหลักเท่าไร การกำหนดเรื่องช่องเปิด ได้แก่ หน้าต่าง ว่าจะเปิดได้ที่ใดบ้าง ไม่ใช่ต้องการมีหน้าต่างที่ใดก็เปิดช่องหน้าต่างขึ้นมา กำหนดขนาดพื้นที่ของห้องต่างๆ ว่าต้องมีขนาดเท่าใดเป็นอย่างต่ำ กำหนดเรื่องการระบายน้ำเพื่อเชื่อมกับระบบของสาธารณะว่าต้องทำอย่างไรบ้าง กำหนดเรื่องลำรางสาธารณะที่อยู่ในเขตที่ดิน เป็นต้น  
หากมีการออกแบบและได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้วทำการก่อสร้างผิดจากที่ได้ ขออนุญาตไว้ ผู้เซ็นควบคุมงานจะมีความผิดและถูกลงโทษทางกฎหมาย การก่อสร้างที่ไม่ได้มีการป้องกันการรบกวนพื้นที่ข้างเคียง เช่น ไม่ได้ทำการปิดกันวัสดุตกหล่นหรือก้นฝุ่นที่เกิดจากการก่อสร้าง วิศวกรที่เซ็นคุมงานก็จะมีความผิดตามกฎหมายและถูกปรับ และค่าปรับก็ค่อนข้างจะสูง  
ดังนั้นมีคำกล่าวกันว่าวิศวกรผู้ที่เซ็นคุมงานก่อสร้างนั้นเปรียบเหมือน ดังว่า “ขาข้างหนึ่งได้อยู่ในคุกแล้ว” จึงไม่ใช่เรื่องที่จะปล่อยปละละเลยไม่ดูแล เพราะหากเกิดเหตุร้ายแรงขึ้นอาจถูกถอนใบอนุญาตการประกอบอาชีพวิศวกรได้ รวมถึงการติดคุก  
ในปัจจุบันกฎหมายกำหนดว่าการขออนุญาตก่อสร้างที่ต้องส่งแบบและรายการ คำนวณเพื่อยื่นขออนุญาต ต้องมีวิศวกรโครงสร้างเซ็นชื่อยินยอมเป็นผู้ควบคุมงานไว้ด้วย ถึงจะยื่นขออนุญาตได้ และสำหรับอาคารที่มีพื้นที่เกิน 150 ตารางเมตรจะต้องมีสถาปนิกเป็นผู้ออกแบบและควบคุมงาน ถึงจะทำการก่อสร้างได้  แต่สถาปนิกผู้ควบคุมงานสามารถยื่นเรื่องการควบคุม งานภายหลังจากใบอนุญาตก่อสร้างออกแล้วได้ก่อนการก่อสร้างจริง แต่วิศวกรต้องมีตั้งแต่การขออนุญาต ทั้งวิศวกรและสถาปนิกอาจยื่นเรื่องขอยกเลิกและถอนการเป็นผู้ควบคุมงานได้ ถ้าไม่ต้องการคุมงานนั้นอีกต่อไป อาจมีสาเหตุมาจากการตกลงเฉพาะเพื่อการยื่นขออนุญาตเท่านั้น เมื่อจะสร้างจริงเจ้าของจะต้องหาวิศวกรมาเพื่อเซ็นคุมงาน ไม่เช่นนั้นจะไม่สามารถทำการก่อสร้างได้

“บ้านหลังแรก” ใช้สิทธิยกเว้นภาษีอย่างไร

“บ้านหลังแรก” ใช้สิทธิยกเว้นภาษีอย่างไร

“บ้านหลังแรก” ใช้สิทธิยกเว้นภาษีอย่างไร


ใน การยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุดเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย (บ้านหลังแรก) ตามประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 213) มีข้อกำหนดดังนี้

- กรณีผู้มีเงินได้หลายคนร่วมกันซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด ให้ได้รับยกเว้นภาษีทุกคน โดยเฉลี่ยการได้รับยกเว้นภาษีตามส่วนของกรรมสิทธิ์ของแต่ละคน แต่รวมกันทั้งหมดแล้วต้องไม่เกินจำนวนเงินที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริม ทรัพย์จริง และไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด  
- กรณีการกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน โดยผู้กู้ร่วมมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยของตนเอง หรือเคยใช้สิทธิหักลดหย่อนหรือยกเว้นภาษีมาแล้ว ผู้กู้ร่วมจะไม่ได้รับสิทธิยกเว้นภาษีในส่วนของเงินได้ที่ใช้กู้ร่วม
- กรณีผู้มีเงินได้มีสามีหรือภริยา ให้ใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้จากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อม ที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุดเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยได้เพียงแห่งเดียว
- กรณีสามีภริยาต่างฝ่ายต่างมีเงินได้ และความเป็นสามีภริยาได้มีอยู่ตลอดปีภาษีที่ได้รับยกเว้นภาษี ให้ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้ ดังนี้
     (ก) กรณีภริยาไม่ใช้สิทธิแยกยื่นรายการและเสียภาษีต่างหากจากสามี ให้ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้รวมกันเท่าจำนวนเงินที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริม ทรัพย์จริง แต่รวมกันทั้งหมดแล้วไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด
     (ข) กรณีภริยาใช้สิทธิแยกยื่นรายการและเสียภาษีต่างหากจากสามี ให้สามีและภริยาต่างฝ่ายต่างได้รับยกเว้นภาษีเงินได้กึ่งหนึ่งของจำนวนเงิน ที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง แต่รวมกันทั้งหมดแล้วไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด
ทั้งนี้การใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้ครั้งแรกของสามีและภริยาจะต้องกระทำในปีภาษีเดียวกัน
     (ค) กรณีสามีและภริยาต่างฝ่ายต่างมีสิทธิได้รับยกเว้นภาษีเงินได้อยู่ก่อนแล้ว ให้สามีและภริยาได้รับยกเว้นภาษีเงินได้รวมกันไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุดเพียงแห่งเดียว
- กรณีสามีและภริยาต่างฝ่ายต่างมีเงินได้ และความเป็นสามีภริยามิได้มีอยู่ตลอดปีภาษีที่ได้รับยกเว้นภาษี ซึ่งต้องยื่นรายการและเสียภาษีต่างหากจากกัน ให้ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้ดังนี้
     (ก) กรณีผู้มีเงินได้มีสิทธิได้รับยกเว้นภาษีเงินได้อยู่ก่อนแล้ว ให้สามีและภริยาซึ่งเป็นผู้มีเงินได้ต่างฝ่ายต่างยังคงได้รับยกเว้นภาษีเงิน ได้เท่าจำนวนเงินที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง แต่ไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด
     (ข) กรณีผู้มีเงินได้สมรสกัน ต่อมามีสิทธิได้รับยกเว้นภาษี ให้สามีและภริยาต่างฝ่ายต่างได้รับยกเว้นภาษีเงินได้กึ่งหนึ่งของจำนวนเงิน ที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง แต่รวมกันทั้งหมดแล้วไม่เกินร้อยละ 10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด

กฎหมายว่าด้วยการขุดดิน และถมดิน

กฎหมายว่าด้วยการขุดดิน และถมดิน

กฎหมายว่าด้วยการขุดดิน และถมดิน


หลัง จากเกิดวิกฤติน้ำท่วมใหญ่ ใครที่กำลังคิดจะปรับปรุงหรือสร้างบ้านใหม่คงอยากจะถมดินเพื่อหนีน้ำกันแน่ๆ ลองมาดูกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขุดดินและถมดินว่ามีข้อกำหนดอย่างไรบ้าง

จากพระราชบัญญัติการขุดดินและถมดิน พ.ศ.2543 ซึ่งให้บังคับใช้ในท้องที่ต่อไปนี้
1.เทศบาล
2.กรุงเทพมหานคร
3.เมืองพัทยา
4.องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอื่นๆ
ตามที่มีกฎหมายโดยเฉพาะจัดตั้งขึ้นกำหนดให้ผู้ใดที่ประสงค์จะทำการถมดิน โดยมีความสูงของเนินดิน (เนินดิน หมายความว่าดินที่สูงขึ้นกว่าระดับพื้นดินโดยการถมดิน) เกินกว่าระดับที่ดินต่างเจ้าของที่อยู่ข้างเคียง และมีพื้นที่ของเนินดินไม่เกิน 2,000ตารางเมตร หรือมีพื้นที่ตามที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นประกาศกำหนด (ต้องไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร)  
ต้องจัดให้มีการระบายน้ำเพียงพอที่จะไม่ก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่เจ้าของที่ดินที่อยู่ข้างเคียงหรือบุคคลอื่น
การถมดินที่มีพื้นที่เกิน 2,000 ตารางเมตร หรือมีพื้นที่เกินกว่าที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นประกาศกำหนดนอกจากจะต้องจัดให้ มีการระบายน้ำดังกล่าวแล้วต้องแจ้งการถมดินนั้นต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตาม แบบที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นกำหนด
และผู้ใดได้รับความเสียหายหรือมีเหตุอันควรเชื่อได้ว่าอาจได้รับความเสีย หายจากการขุดดินหรือถมดินอันไม่ปฎิบัติตามที่กฎหมายกำหนด มีสิทธิร้องขอให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งให้หยุดการขุดดินหรือถมดินนั้นได้
ที่มา :กฎหมายด้านโยธาธิการและผังเมืองwww.dpt.go.th

ถ้ายังไม่เป็นนิติบุคคลค้างค่าส่วนกลางไม่มีผล

ถ้ายังไม่เป็นนิติบุคคลค้างค่าส่วนกลางไม่มีผล

ถ้ายังไม่เป็นนิติบุคคลค้างค่าส่วนกลางไม่มีผล


ปัญหา เรื่องการชำระค่าส่วนกลาง มีผู้อ่านทางบ้านสอบถามมาว่า เพิ่งจะซื้อบ้านมือสองจากเจ้าของเดิม ในวันที่จดทะเบียนรับโอนบ้าน ผู้ขายแจ้งว่าได้ชำระค่าน้ำ ค่าไฟเดือนที่ผ่าน ๆ มาหมดแล้ว ยังคงค้างชำระในเดือนปัจจุบันที่ยังไม่ได้รับใบแจ้งหนี้ ส่วนค่าส่วนกลางหมู่บ้านนั้นผู้ขายแจ้งว่า ทางหมู่บ้านยังไม่ได้เก็บค่าส่วนกลางมาหลายปีแล้ว เพราะยังไม่มีการจัดตั้งคณะกรรมการหมู่บ้าน หากจัดตั้งแล้วเสร็จก็คงจะมีการแจ้งให้ทราบภายหลัง


แต่ หลังจากรับโอนได้ไม่นานก่อนย้ายเข้าไปที่บ้านมา ก็มีกระดาษมาติดไว้หน้าบ้าน แจ้งว่าบ้านที่ซื้อได้ค้างชำระค่าส่วนกลางเป็นเวลา 3 เดือน ให้ติดต่อชำระภายใน 7 วัน ไม่เช่นนั้นจะงดให้บริการสาธารณะ แต่เมื่อไปถามที่นิติบุคคลของหมู่บ้าน ก็ได้รับแจ้งว่าบ้านดังกล่าวไม่เคยชำระค่าส่วนกลางเลย เพิ่งจะมีการชำระสองเดือนก่อนโอนขายเท่านั้น และทางนิติบุคคลของหมู่บ้านยังแจ้งให้เจ้าของบ้านคนใหม่มาชำระส่วนกลางของปี 53 และปีปัจจุบัน ถ้าไม่ชำระจะส่งเรื่องอายัดไปที่กรมที่ดิน  
เรื่องการแจ้งอายัดไปยังสำนักงานที่ดินนั้นไม่สามารถทำได้ หากหมู่บ้านมีการตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว สมาชิกในหมู่บ้านจัดสรรจะต้องชำระค่าส่วนกลาง เพื่อให้เป็นเงินทุนสำหรับการบริหารจัดการภายในหมู่บ้านจัดสรร และในการจดทะเบียนโอนบ้านในหมู่บ้านจัดสรรนั้น ๆ จะต้องมีหนังสือรับรองจากทางนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรว่า บ้านหลังที่จดทะเบียนโอนนั้นไม่ค้างชำระค่าส่วนกลาง ทางสำนักงานที่ดินจึงจะทำการจดทะเบียนโอนให้ได้  
ดังนั้น หากเพิ่งมีการจดทะเบียนรับโอนที่ดินมา สันนิษฐานได้เลยว่า บ้านหลังที่โอนมานั้นไม่น่าจะค้างชำระค่าส่วนกลาง แต่ถ้าหากเป็นกรณีที่ยังไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรก็เป็นอีกเรื่อง หนึ่ง เพราะการจดทะเบียนโอนก็ไม่จำเป็นต้องมีหนังสือรับรองค่าส่วนกลางแต่อย่างใด และอาจเป็นไปได้ว่าเจ้าของเดิมนั้นค้างชำระค่าส่วนกลาง แต่ก็เป็นเรื่องเฉพาะตัว ผู้ซื้อบ้านไม่จำเป็นต้องรับผิดชอบในหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้าง และนิติบุคคลของหมู่บ้าน (ที่จริงก็ไม่เป็นนิติบุคคลตามกฎหมายที่ดิน) ก็ไม่มีสิทธิจะเรียกร้องด้วย คงมีสิทธิเรียกเงินค่าส่วนกลางได้ตั้งแต่เดือนที่ผู้ซื้อรับโอนมาเท่านั้นนะ ครับ  
ส่วนเรื่องการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรนั้นสามารถตรวจสอบได้ว่ามีการ จัดตั้งแล้วหรือไม่ โดยการสอบถามไปยังสำนักงานที่ดิน หากมีการจัดตั้งจริงก็จะมีระเบียบข้อบังคับต่าง ๆ ซึ่งสามารถขอคัดถ่ายมาศึกษาได้ครับ แต่หากไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคล ผู้บริหารหมู่บ้านก็จะเป็นเพียงคณะบุคคลที่เข้ามาบริหารจัดการ แต่จะไม่มีสภาพบังคับเหมือนกับนิติบุคคลบ้านจัดสรรที่มีกฎหมายรับรองและให้ อำนาจไว้.