Pages

Monday, December 3, 2012

กู้เงินสร้างบ้าน เลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบไหนดี

กู้เงินสร้างบ้าน เลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบไหนดี
เป็นคำถามที่ผู้สร้้างบ้านบางท่านอาจจะคิดไม่ตกว่าจะเลือกแบบไหนดี เพราะในปัจจุบันสถาบันการเงินแต่ละแห่งมีทางเลือกให้กับผู้กู้มากกว่า 1-2 ทางเลือก

อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเสนอในตลาดในขณะนี้จะมีทั้งแบบ “อัตราดอกเบี้ยลอยตัว” (Floating rate loan), แบบ “อัตราดอกเบี้ยคงที่” (Fixed rate loan) และแบบ “อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา" (Rollover Mortgage Loan) ซึ่งแต่ละแบบก็จะมีรูปแบบที่แตกต่างกัน ดังนี้
อัตราดอกเบี้ยลอยตัว หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดมาแล้ว แต่จะไม่อยู่คงที่ตายตัวตลอดระยะเวลากู้ ธนาคารสามารถปรับเปลี่ยนขึ้น-ลง ตามที่เห็นสมควร ขึ้นอยู่กับสภาพคล่องในระบบการเงิน หรือตามต้นทุนการเงินของธนาคาร บางปีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอาจมีการปรับเปลี่ยนไปถึง 4-5 ครั้ง แต่บางปีก็แทบจะไม่เปลี่ยนแปลงเลยก็มี ซึ่งการปรับเปลี่ยน (อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว) นี้อาจจะส่งผลกระทบต่อเงินงวดที่ผู้กู้ชำระในแต่ละเดือนได้ โดยเฉพาะหากมีการปรับตัวสูงขึ้นในภายหลัง จนทำให้เงินงวดต่อเดือนที่ผู้กู้ผ่อนชำระกับธนาคารไม่พอชำระดอกเบี้ยที่เกิด ขึ้น อาจจะต้องเพิ่มเงินงวดต่อเดือนในภายหลัง จนเกินที่ผู้กู้จะรับภาระไหวก็ได้
ฉะนั้นผู้กู้เงินแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำจึงต้อง ระวังใน กรณีนี้ด้วยแต่ในการคำนวณเงินงวดแม้ธนาคารฯ ส่วนใหญ่จะคิดอัตราดอกเบี้ยตามประกาศจริง แต่มีบางธนาคารใช้วิธีการคำนวณเงินงวดต่อเดือนของลูกค้า โดยคิดเพิ่มจากอัตราดอกเบี้ยจริงบวกด้วย 1-3% ตรงนี้จะเป็นประโยชน์กับผู้กู้ในกรณีที่ดอกเบี้ยเพิ่มในภายหลัง หรือหากดอกเบี้ยไม่เพิ่มหรือลดลงเงินงวดที่ผู้กู้จ่ายเกินไว้ก็จะไปตัดเงิน ต้นมากขึ้น และทำให้หนี้เงินกู้หมดเร็วขึ้นกว่าที่ระบุในสัญญากู้ เช่น กู้ 30 ปี อาจจะเหลือ 27-28 ปี เป็นต้น
ส่วนอัตราดอกเบี้ยคงที่ ที่เสนอในตลาดในขณะนี้แบ่งเป็น 3 รูปแบบ คือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้, อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกจากนั้นเป็นลอยตัว, อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันไดในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ย ลอยตัว ซึ่งแต่ละแบบก็จะมีข้อดีข้อด้อยต่างกัน ดังนี้

- อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ ธนาคารจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่หรือตายตัวตามประกาศของธนาคารในขณะที่ขอ กู้ โดยไม่ปรับเปลี่ยนขึ้นลงตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงิน ดังนั้นเงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือนก็จะคงที่ตลอดระยะเวลากู้ 5-10-15-20-30 ปี ตามแต่ผู้กู้จะเลือก เหมาะสำหรับผู้มีรายได้ประจำและต้องการผ่อนชำระเงินงวดในอัตราเท่าๆ กันทุกเดือน


- อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกจากนั้นเป็นลอยตัว ธนาคารจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นๆ 1-5 ปี จากนั้นจะเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งอาจจะสูงหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่เดิมก็ได้ ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ตลาดเงินและต้นทุนทางการเงินของธนาคารในขณะนั้น เหมาะสำหรับผู้กู้ที่คาดว่ารายได้จะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต เนื่องจากหลังจากอัตราดอกเบี้ยคงที่แล้วปรับเป็นลอยตัว ซึ่งส่วนใหญ่จะมีอัตราที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ย คงที่


- อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันไดในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ย ลอยตัว สถาบันการเงินจะกำหนดดอกเบี้ยแบบคงที่ในระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี แต่ในระหว่างนั้นอาจกำหนดคงที่แบบขั้นบันได เช่น กำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ 4 ปี ปีแรก = 1%, ปีที่ 2 = 2.5%, ปีที่ 3 = 3.5%, ปีที่ 4 = 4.5% หลังจากนั้นจะเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เป็นต้น
 

อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา ธนาคารจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง เช่น 3 ปี หรือ 5 ปี และจะปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา 3 ปี หรือ 5 ปี ตลอดระยะเวลาตามสัญญากู้ เช่น สินเชื่อเคหะรวมใจ หรือ สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่นาน 30 ปีซึ่งจะมีรายลเอียดและเงื่อนไขดังนี้ สินเชื่อเคหะรวมใจของธนาคารอาคารสงเคราะห์ร่วมกับธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ปล่อยกู้

โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในแต่ละช่วงจะคงที่จะอิงกับต้นทุนพันธบัตรบวก 2.5% เช่น ต้นทุนพันธบัตร 5% อัตราดอกเบี้ยจะ =7.5% เป็นต้นสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่นาน 30 ปี ของบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน (บตท.) ร่วมกับสถาบัน การเงินทุกแห่งรวมถึงบริษัทเงินทุนต่างๆ ที่เข้าร่วมโครงการ โดยอัตราดอกเบี้ยคงที่ในแต่ละช่วงจะขึ้นอยู่กับสถานการณ์อัตราดอกเบี้ยและ ต้นทุนการระดมทุนของ บตท.ในขณะนั้น
 
เพราะฉะนั้นผู้กู้แต่ละรายที่กู้ต่าง เวลากันหรือในช่วงต่อครั้งที่ 2,3,4 ฯลฯ อัตราดอกเบี้ยจึงไม่เท่ากันอาจจะต่ำหรือสูงกว่า เป็นต้น ในส่วนของผู้ที่กำลังมองหาแหล่งเงินกู้กู้ แนะนำให้รวบรวมอัตราดอกเบี้ยและประเภทเงินกู้ของสถาบันการเงินหลายๆ แห่งเมื่อรวบรวมประเภทเงินกู้แบบต่างๆ ของแต่ละสถาบันการเงินแล้ว ผู้กู้ก็นำอัตราดอกเบี้ยจริงมาเปรียบเทียบว่าที่ไหนให้เท่าใดสูงต่ำกว่ากัน อย่างไร
 
ซึ่งหลักโดยทั่วไปหากเป็นเงินกู้ประเภท เดียวกัน ดอกเบี้ยต่ำที่สุดก็จะเป็นประโยชน์กับผู้กู้มากที่สุด เพราะดอกเบี้ยที่ต่ำจะทำให้เงินงวดรายเดือนที่ผ่อนชำระต่ำไปด้วย