tag:blogger.com,1999:blog-39959002070089313782024-03-14T07:45:24.473-07:00The Trading Houseการซื้อขายบ้าน,วิธีการซื้อบ้านมือสองPost Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.comBlogger46125tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-15383702195145443982012-12-03T16:33:00.002-08:002012-12-03T16:33:30.974-08:00กู้เงินสร้างบ้าน เลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบไหนดี<table border="0" cellpadding="1" cellspacing="1"><tbody>
<tr><td colspan="2" style="text-align: center;"><span style="font-size: small;"><strong><span style="color: darkorange;">กู้เงินสร้างบ้าน เลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบไหนดี</span></strong></span></td>
</tr>
<tr>
<td colspan="2">
<span style="font-size: small;"><img alt="" src="http://www.bhb.co.th/fileupload/srcfileimages/guban_1.jpg" style="height: 300px; width: 700px;" /></span></td>
</tr>
<tr>
<td colspan="2"><span style="font-size: small;">
เป็นคำถามที่ผู้สร้้างบ้านบางท่านอาจจะคิดไม่ตกว่าจะเลือกแบบไหนดี
เพราะในปัจจุบันสถาบันการเงินแต่ละแห่งมีทางเลือกให้กับผู้กู้มากกว่า 1-2
ทางเลือก<br /><br />
อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเสนอในตลาดในขณะนี้จะมีทั้งแบบ
“อัตราดอกเบี้ยลอยตัว” (Floating rate loan), แบบ “อัตราดอกเบี้ยคงที่”
(Fixed rate loan) และแบบ
“อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา" (Rollover
Mortgage Loan) ซึ่งแต่ละแบบก็จะมีรูปแบบที่แตกต่างกัน ดังนี้</span>
</td>
</tr>
<tr>
<td>
<span style="font-size: small;"><img alt="" src="http://www.bhb.co.th/fileupload/srcfileimages/guban_2.jpg" style="height: 300px; width: 340px;" /></span></td>
<td style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;">
อัตราดอกเบี้ยลอยตัว หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดมาแล้ว
แต่จะไม่อยู่คงที่ตายตัวตลอดระยะเวลากู้ ธนาคารสามารถปรับเปลี่ยนขึ้น-ลง
ตามที่เห็นสมควร ขึ้นอยู่กับสภาพคล่องในระบบการเงิน
หรือตามต้นทุนการเงินของธนาคาร
บางปีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอาจมีการปรับเปลี่ยนไปถึง 4-5 ครั้ง
แต่บางปีก็แทบจะไม่เปลี่ยนแปลงเลยก็มี ซึ่งการปรับเปลี่ยน
(อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว)
นี้อาจจะส่งผลกระทบต่อเงินงวดที่ผู้กู้ชำระในแต่ละเดือนได้
โดยเฉพาะหากมีการปรับตัวสูงขึ้นในภายหลัง
จนทำให้เงินงวดต่อเดือนที่ผู้กู้ผ่อนชำระกับธนาคารไม่พอชำระดอกเบี้ยที่เกิด
ขึ้น อาจจะต้องเพิ่มเงินงวดต่อเดือนในภายหลัง
จนเกินที่ผู้กู้จะรับภาระไหวก็ได้</span><br />
<span style="font-size: small;">
ฉะนั้นผู้กู้เงินแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำจึงต้อง
ระวังใน กรณีนี้ด้วยแต่ในการคำนวณเงินงวดแม้ธนาคารฯ
ส่วนใหญ่จะคิดอัตราดอกเบี้ยตามประกาศจริง
แต่มีบางธนาคารใช้วิธีการคำนวณเงินงวดต่อเดือนของลูกค้า
โดยคิดเพิ่มจากอัตราดอกเบี้ยจริงบวกด้วย 1-3%
ตรงนี้จะเป็นประโยชน์กับผู้กู้ในกรณีที่ดอกเบี้ยเพิ่มในภายหลัง
หรือหากดอกเบี้ยไม่เพิ่มหรือลดลงเงินงวดที่ผู้กู้จ่ายเกินไว้ก็จะไปตัดเงิน
ต้นมากขึ้น และทำให้หนี้เงินกู้หมดเร็วขึ้นกว่าที่ระบุในสัญญากู้ เช่น กู้
30 ปี อาจจะเหลือ 27-28 ปี เป็นต้น</span><br />
</td>
</tr>
<tr>
<td colspan="2">
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;">
ส่วนอัตราดอกเบี้ยคงที่ ที่เสนอในตลาดในขณะนี้แบ่งเป็น 3 รูปแบบ คือ
อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้,
อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกจากนั้นเป็นลอยตัว,
อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันไดในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ย
ลอยตัว ซึ่งแต่ละแบบก็จะมีข้อดีข้อด้อยต่างกัน ดังนี้<br /><br />
- อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้
ธนาคารจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่หรือตายตัวตามประกาศของธนาคารในขณะที่ขอ
กู้ โดยไม่ปรับเปลี่ยนขึ้นลงตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงิน
ดังนั้นเงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือนก็จะคงที่ตลอดระยะเวลากู้ 5-10-15-20-30
ปี ตามแต่ผู้กู้จะเลือก
เหมาะสำหรับผู้มีรายได้ประจำและต้องการผ่อนชำระเงินงวดในอัตราเท่าๆ
กันทุกเดือน</span>
<span style="font-size: small;"><br /><br />
- อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกจากนั้นเป็นลอยตัว
ธนาคารจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นๆ 1-5 ปี
จากนั้นจะเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัว
ซึ่งอาจจะสูงหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่เดิมก็ได้
ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ตลาดเงินและต้นทุนทางการเงินของธนาคารในขณะนั้น
เหมาะสำหรับผู้กู้ที่คาดว่ารายได้จะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต
เนื่องจากหลังจากอัตราดอกเบี้ยคงที่แล้วปรับเป็นลอยตัว
ซึ่งส่วนใหญ่จะมีอัตราที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ย คงที่</span>
<span style="font-size: small;"><br /><br />
-
อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันไดในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ย
ลอยตัว สถาบันการเงินจะกำหนดดอกเบี้ยแบบคงที่ในระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี
แต่ในระหว่างนั้นอาจกำหนดคงที่แบบขั้นบันได เช่น กำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ 4
ปี ปีแรก = 1%, ปีที่ 2 = 2.5%, ปีที่ 3 = 3.5%, ปีที่ 4 = 4.5%
หลังจากนั้นจะเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เป็นต้น</span>
</div>
<span style="font-size: small;">
</span><br />
</td>
</tr>
<tr>
<td colspan="2" style="text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><br /><img alt="" src="http://www.bhb.co.th/fileupload/srcfileimages/guban_3.jpg" style="height: 300px; width: 450px;" /></span>
</td>
</tr>
<tr>
<td colspan="2">
<div style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;">
อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา
ธนาคารจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง เช่น 3 ปี หรือ 5 ปี
และจะปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา 3 ปี หรือ 5 ปี ตลอดระยะเวลาตามสัญญากู้
เช่น สินเชื่อเคหะรวมใจ หรือ สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่นาน 30
ปีซึ่งจะมีรายลเอียดและเงื่อนไขดังนี้
สินเชื่อเคหะรวมใจของธนาคารอาคารสงเคราะห์ร่วมกับธนาคารพาณิชย์ต่างๆ
ปล่อยกู้<br /><br />
โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในแต่ละช่วงจะคงที่จะอิงกับต้นทุนพันธบัตรบวก
2.5% เช่น ต้นทุนพันธบัตร 5% อัตราดอกเบี้ยจะ =7.5%
เป็นต้นสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่นาน 30 ปี
ของบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน (บตท.) ร่วมกับสถาบัน
การเงินทุกแห่งรวมถึงบริษัทเงินทุนต่างๆ ที่เข้าร่วมโครงการ
โดยอัตราดอกเบี้ยคงที่ในแต่ละช่วงจะขึ้นอยู่กับสถานการณ์อัตราดอกเบี้ยและ
ต้นทุนการระดมทุนของ บตท.ในขณะนั้น</span>
</div>
<span style="font-size: small;">
</span><br />
</td>
</tr>
<tr>
<td colspan="2" style="text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><img alt="" src="http://www.bhb.co.th/fileupload/srcfileimages/guban_4.jpg" style="height: 300px; width: 450px;" /></span></td>
</tr>
<tr>
<td colspan="2" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="color: red;">เพราะฉะนั้นผู้กู้แต่ละรายที่กู้ต่าง
เวลากันหรือในช่วงต่อครั้งที่ 2,3,4 ฯลฯ
อัตราดอกเบี้ยจึงไม่เท่ากันอาจจะต่ำหรือสูงกว่า เป็นต้น
ในส่วนของผู้ที่กำลังมองหาแหล่งเงินกู้กู้
แนะนำให้รวบรวมอัตราดอกเบี้ยและประเภทเงินกู้ของสถาบันการเงินหลายๆ
แห่งเมื่อรวบรวมประเภทเงินกู้แบบต่างๆ ของแต่ละสถาบันการเงินแล้ว
ผู้กู้ก็นำอัตราดอกเบี้ยจริงมาเปรียบเทียบว่าที่ไหนให้เท่าใดสูงต่ำกว่ากัน
อย่างไร </span></span><br />
<span style="font-size: small;">
</span><br />
</td>
</tr>
<tr>
<td colspan="2" style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="color: darkorange;">ซึ่งหลักโดยทั่วไปหากเป็นเงินกู้ประเภท
เดียวกัน ดอกเบี้ยต่ำที่สุดก็จะเป็นประโยชน์กับผู้กู้มากที่สุด
เพราะดอกเบี้ยที่ต่ำจะทำให้เงินงวดรายเดือนที่ผ่อนชำระต่ำไปด้วย</span></span></td></tr>
</tbody></table>
Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-25963209546609768392012-12-03T16:31:00.004-08:002012-12-03T16:31:40.095-08:00การขึ้นเสาเอก<table border="0" cellpadding="1" cellspacing="1"><tbody>
<tr><td style="text-align: center;"><span style="font-size: small;"><strong><span style="color: red;">บริษัทรับสร้างบ้าน แบบบ้านดีไซน์สวย แบบบ้านหลากหลายสไตล์ เสาเอก คือเสาอะไร??</span></strong></span></td>
</tr>
<tr>
<td>
<span style="font-size: small;"><img alt="" src="http://www.bhb.co.th/fileupload/srcfileimages/sateak4.jpg" style="height: 275px; width: 700px;" /></span></td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><strong><span style="color: green;">สำหรับผู้ที่ปลูกบ้านใหม่หรือ
อาคารต่างๆ จะมีพิธีการสำคัญอย่างหนึ่งคือ การขึ้นเสาเอก
ซึ่งมีความเชื่อว่าทำแล้วจะส่งดีให้กับเจ้าของบ้านและอาคารทั่วไป เสาเอก
คือ
เสาต้นแรกของบ้านหรืออาคารที่ยกขึ้นทำพิธีทางไสยศาสตร์ตามการกำหนดฤกษ์ยาม
ขึ้น มีวัตถุประสงค์ตามความเชื่อว่าจะทำให้งานก่อสร้างมีความราบรื่น
ไม่มีปัญหาและอุปสรรค
เมื่อย้ายเข้ามาอยู่ก็จะอยู่อย่างร่มเย็นเป็นสุขจนเป็นวัฒนธรรมสืบทอดกันมา
จนปัจจุบัน</span></strong></span></td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><img alt="" src="http://www.bhb.co.th/fileupload/srcfileimages/sateak3%281%29.jpg" style="height: 225px; width: 600px;" /></span></td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><span style="color: red;"><strong>การขึ้นเสาเอกเพื่อ? </strong></span></span></td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: justify;"><span style="font-size: small;">
1.เพื่อความเป็นสิริมงคลของบ้านและอาคารหรือคนที่อยู่อาศัย
ทั้งนี้เพราะเป็นการบอกกล่าวและขอขมาต่อเจ้าที่ เจ้าทาง เจ้าแม่ธรณี
ที่เรามารบกวนขอพื้นที่ปลูกสร้างบ้าน และขอความเป็นสิริมงคลแก่ผู้อยู่อาศัย<br /><br />
2.เพื่อให้การก่อสร้างบ้านและอาคารนั้น สำเร็จลุล่วงไปด้วยดี
เนื่องจากเมื่อทำพิธีไปแล้ว
ช่างและคนงานก่อสร้างก็จะมีความมั่นใจและสามารถทำงานได้เต็มที่</span>
<span style="font-size: small;"><br /><br />
3.ในการทำพิธีมีเกร็ดและพิธีกรรมต่างๆ ซึ่งถือว่าเป็นมงคล
มีการเชิญพราหมณ์หรือนิมนต์พระมาดำเนินการจึงถือเป็นพิธีที่มีความ
ศักดิ์สิทธิ์และมีความหมายมาก</span>
<span style="font-size: small;"><br /><br />
4.ฤกษ์ ขึ้นเสาเอก ทั้งนี้อาจกำหนดว่าจะปลูกในเดือนใด
ก็ติดต่อผู้รู้เพื่อขอฤกษ์ในการทำพิธี ซึ่งโดยปกติ
จะต้องนำวันเดือนปีเกิดของเจ้าของไปตรวจเช็กและหาวันเวลาที่เป็นมหามงคล
พร้อมกำหนดตำแหน่งของเสาที่จะทำพิธี</span>
<span style="font-size: small;"><br /><br />
5.การเตรียมพิธีขึ้นเสาเอก
ทางผู้รับงานต้องตอกเสาเข็มแล้วเสร็จทั้งหมดก่อน แต่ถ้าฤกษ์รอไม่ได้
ก็ต้องตอกเสาเข็มในหลุมของเสาเอกนั้นให้เสร็จเรียบร้อยก่อน</span>
<span style="font-size: small;"><br /><br />
6.ทางผู้รับงาน
ต้องขุดหลุมเสาเอกและปรับระดับดินให้เรียบร้อยเพื่อเตรียมทำพิธี
และผูกโครงสร้างเหล็กของเสาเอกต้นนั้นให้เสร็จก่อน
โดยให้ใช้เหล็กที่มีความสูงจากส่วนของฐานรากขึ้นมาถึงพื้นชั้นสองมีความยาว
ตั้งแต่ 3 เมตรขึ้นไปแล้วรอไว้
ซึ่งขั้นตอนนี้อย่างน้อยต้องทำเสร็จเรียบร้อยก่อนทำพิธีหนึ่งวัน</span>
</td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><img alt="" src="http://www.bhb.co.th/fileupload/srcfileimages/sateak1.jpg" style="height: 271px; width: 700px;" /></span></td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: justify;">
<span style="font-size: small;"><span style="color: violet;">ของมงคลที่
เจ้าของบ้านหรืออาคารต้องจัดหา หรือให้ผู้รับเหมาจัดหาให้ มีดังนี้
หาได้เท่าไหร่ก็เท่านั้นแต่ถ้าหาได้ครบก็ดีมาก เหรียญทอง เงิน อย่างละ 9
เหรียญ ทรายเสก 1 ขัน น้ำมนต์ 1 ขัน (พร้อมกำหญ้าคา 1 กำ) ด้ายสายสิญจน์ 1
ม้วนเล็ก ทองคำเปลว 3 แผ่น ผ้าแพรสีแดง หรือผ้าสามสี ห่มเสา หรือผ้าขาวม้า 1
ผืน หน่อกล้วย อ้อย อย่างละ 1 หน่อ ไม้มงคล 9 ชนิด (ถ้าประสงค์) แผ่นทอง
นาก เงิน อย่างละ 1 แผ่น ข้าวตอกดอกไม้ 1 ขัน
ส่วนลำดับพิธีและฤกษ์นั้นพระสงฆ์หรือพราหมณ์จะเป็นผู้ดำเนินพิธี
และขั้นตอนสุดท้ายช่างและคนงานจะตีไม้รัดเสาเอกที่หลุม
ตีแบบให้เรียบร้อยแล้วผสมปูนหรือคอนกรีต เพื่อเทคอนกรีตหลุมเสาเอก
โดยให้เจ้าของบ้าน เจ้าภาพ หรือผู้ใหญ่ที่นับถือ เป็นคนเทถังแรกลงไปในหลุม
และคนในบ้านช่วยกันอีกในถังต่อมา หลังจากนั้นให้ช่างและคนงานเทต่อจนเสร็จ
และปาดปูนให้เรียบร้อย เป็นอันเสร็จพิธี </span></span><br />
</td>
</tr>
<tr>
<td style="text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><img alt="" src="http://www.bhb.co.th/fileupload/srcfileimages/sateak2.jpg" style="height: 334px; width: 500px;" /></span></td>
</tr>
<tr>
<td><span style="font-size: small;">
ขอบคุณข้อมูลและภาพประกอบจากอินเตอร์เน็ต</span></td></tr>
</tbody></table>
Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-2819448600671731612012-10-07T07:21:00.004-07:002012-10-07T07:21:47.154-07:00“ราคาประเมิน” เกี่ยวอะไรกับ “การซื้อขายบ้าน”<h1 style="font-family: Tahoma, Geneva, sans-serif; font-size: 24px; font-weight: bold;">
“ราคาประเมิน” เกี่ยวอะไรกับ “การซื้อขายบ้าน”</h1>
<center>
<img alt="“ราคาประเมิน” เกี่ยวอะไรกับ “การซื้อขายบ้าน”" height="250" src="http://www.home.co.th//images/img_v/BuyHome/3/2012_8_17_14_45_35.jpg" style="margin: 10px;" width="450" /></center>
<br /><br />
<span class="detailContent" style="font-size: 14px; line-height: 20px; text-align: justify;">เมื่อ
วันที่ 1
กรกฎาคมที่ผ่านมากรมธนารักษ์ได้ประกาศใช้บัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี
2555-2558 ราคาที่ดินทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 21.34% ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ
เพิ่มขึ้น 17.13% เฉพาะในกรุงเทพฯ
ราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มก้าวกระโดดจากรอบที่แล้ว 2-3 เท่าตัว
ขณะที่พื้นที่ถูกน้ำท่วมในเขตกรุงเทพฯ หลายพื้นที่มีราคาเพิ่มขึ้น
ราคาประเมินเกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้าน
เพราะจะถูกนำไปใช้เป็นฐานในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษี ราคาประเมินเพิ่มขึ้น
ค่าธรรมเนียมและภาษีก็ต้องเพิ่มขึ้น</span><br /><br />
<span class="detailContent" style="font-size: 14px; line-height: 20px; text-align: justify;"><b>เกี่ยวกับ </b><b>“</b><b>ราคาประเมิน</b><b>” <br /> </b><b>ราคาประเมินที่ดิน </b>ที่
พูดถึงก็คือ “บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม”
ซึ่งปกติราชการ (กรมธนารักษ์) จะปรับปรุงทุกรอบ 4 ปี
เพื่อใช้เป็นฐานในการจัดเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
หรือคำนวณภาษี เช่น ภาษีเงินได้จากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์,
ภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นต้น <br /> สำหรับกรุงเทพฯ ปริมณฑลบางพื้นที่
และจังหวัดที่เศรษฐกิจดีๆ ที่ดินมีราคาสูง
การกำหนดราคาจะประเมินเป็นรายแปลง ขณะที่จังหวัดอื่นๆ
จะประเมินเป็นรายบล็อก ซึ่งดูจากสภาพที่ดินที่มีการใช้ประโยชน์คล้ายคลึงกัน
<br /> ราคาประเมินที่ดินจะถูกหรือแพงขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ
ไม่ว่าจะเป็นลักษณะทางกายภาพของแปลงที่ดิน, การใช้ประโยชน์, การเข้าถึง,
สาธารณูปโภค-สิ่งอำนวยความสะดวก, ข้อบังคับทางกฎหมาย
ดังนั้นที่ดินที่มีเนื้อที่เท่ากันแต่ลักษณะรูปร่างแปลงที่ดินไม่เหมือนกัน
ราคาก็อาจแตกต่างกันได้
โดยธรรมชาติที่ดินแปลงใหญ่ราคาต่อหน่วยจะถูกกว่าที่ดินแปลงย่อย
ในขณะที่ความคล่องตัวในการซื้อขายที่แปลงเล็กจะขายง่ายกว่า
เพราะใช้เงินน้อยกว่า <br />
<b>ราคาประเมินกับการซื้อขายบ้าน</b> <br />
ราคาประเมินที่ดินส่วนมากจะต่ำกว่าราคาซื้อขายในตลาด
แต่ไม่มีสัดส่วนแน่นอนว่าสูงหรือต่ำกว่าเท่าไหร่เช่น ในพื้นที่ประสบภัย
พื้นที่ตาบอด มีข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ที่ดิน
ราคาซื้อขายจริงอาจใกล้เคียงราคาประเมิน แต่ในพื้นที่ทั่วไป
พื้นที่ที่เจริญแล้ว หรือพื้นที่มีรถไฟฟ้าผ่าน
ราคาซื้อขายก็สามารถขยับห่างจากราคาประเมินได้ค่อนข้างมาก <br />
การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินมีผลต่อเจ้าของหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์
อย่างบัญชีราคาประเมินล่าสุด (รอบปี 2555-2558) ที่ประกาศเมื่อวันที่ 1
กรกฎาคมที่ผ่านมา ราคาประเมินใหม่ทั่วประเทศเฉลี่ยปรับขึ้น 21.34%
ส่วนราคาประเมินในเขตกรุงเทพฯ เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 17.13%
เท่ากับราคาที่ดินโดยรวมมีมูลค่าเพิ่มขึ้น เฉพาะในเขตกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นถึง
2-3 เท่าตัวเมื่อเทียบกับราคาเฉลี่ยในรอบบัญชีก่อน
แต่ในขณะเดียวกันหากเกิดการซื้อขายที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหลังวันที่ 1
กรกฎาคม 2555
ผู้ซื้อผู้ขายจะต้องเสียค่าธรรมเนียมหรือภาษีมากขึ้นเช่นกัน <br />
<b>ทำเลน้ำท่วมยังแกร่ง</b> <br />
โดยรวมพื้นที่ถูกน้ำท่วมราคาประเมินไม่ได้ลดลง
ทั้งนี้อาจเกี่ยวข้องกับหลายเหตุผล อาทิ
พื้นที่ถูกน้ำท่วมมีเพียงเป็นบางบริเวณ
ซึ่งเป็นสัดส่วนเล็กน้อยมากเมื่อเทียบกับที่ดินทั้งกรุงเทพฯ
นอกจากนี้แม้ที่ดินจะเคยถูกน้ำท่วมหนัก
แต่ในแง่การใช้ประโยชน์ที่ดินไม่เปลี่ยนแปลง
หรือบางทำเลสามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้หลากหลายหรือมีศักยภาพสูงขึ้น เช่น
ถนนรัตนาธิเบศร์, บางบัวทอง ที่การก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความคืบหน้าใกล้เสร็จ
นอกจากนี้บางเขตเพิ่งประกาศบัญชีราคาประเมินไปไม่นาน ราคาจึงไม่เปลี่ยนแปลง
เป็นต้น <br />
อย่างไรก็ตามราคาประเมินดังกล่าวอาจไม่สะท้อนสภาพที่แท้จริงทั้งหมด
เนื่องจากราคาประเมินดังกล่าวเป็นราคาที่ดินเฉพาะแปลงที่ติดถนนเท่านั้น <br />
<b>หลากหลาย </b><b>“</b><b>ราคา</b><b>” </b><b>เกี่ยวกับ </b><b>“</b><b>อสังหาฯ</b><b>”</b> <br />
นอกจากราคาประเมินของราชการ ซึ่งมีทั้งราคาประเมินที่ดิน
ราคาประเมินห้องชุด และราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว
ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเกี่ยวข้องกับหลากหลายราคาที่ผู้ซื้อผู้
ขายควรทำความเข้าใจ เช่น <i>ราคาประเมินของธนาคาร</i> <br />
ทั้งนี้ระหว่างมูลค่าประเมินหลักทรัพย์ที่ได้จากบริษัทประเมินกับราคาซื้อ
ขายที่แจ้งไว้ ธนาคารมักใช้ราคาประเมินที่ได้จากบริษัทผู้ประเมินเป็นหลัก
หรืออาจเรียก “มูลค่าหลักประกันของธนาคาร”
ซึ่งใช้เป็นฐานการพิจารณาวงเงินกู้ เช่น ราคาซื้อที่แจ้งไว้คือ 5 ล้านบาท
แต่บริษัทประเมินให้แค่ 4.8 ล้านบาท ธนาคารก็ใช้จำนวน 4.8
ล้านบาทเป็นมูลค่าหลักประกัน หากกำหนดวงเงินกู้ไม่เกิน 90% ของราคาประเมิน
กรณีนี้จะกู้ได้เป็นวงเงินเท่ากับ 4.32 ล้านบาท (4.8x90%) <br />
ราคาประเมินของทางราชการและราคาประเมินของธนาคารจึงเกี่ยวข้องกับผู้ซื้อผู้
ขายอสังหาฯ ด้วยเหตุผลนี้ และเร็วๆ นี้ก็กำลังจะมีการประเมินราคาอาคารชุด
ที่จะหมดอายุครบ 4 ปีกันใหม่อีกเป็นร้อยอาคารทั่วกรุงเทพฯ
น่าติดตามว่าคอนโดฯ ไหนจะได้รับการตีราคาลดลงหรือเพิ่มขึ้น หรือคอนโดฯ
ที่ราคาสูงสุดอยู่ที่ไหน เพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจซื้อได้</span>Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-76674319706689388592012-10-07T07:21:00.000-07:002012-10-07T07:21:01.811-07:00“บ้าน-ที่ดิน”ปัญหาเมื่อต้องแบ่งสินสมรส (1)<h1 style="font-family: Tahoma, Geneva, sans-serif; font-size: 24px; font-weight: bold;">
“บ้าน-ที่ดิน”ปัญหาเมื่อต้องแบ่งสินสมรส (1)</h1>
<center>
<img alt="“บ้าน-ที่ดิน”ปัญหาเมื่อต้องแบ่งสินสมรส (1)" height="250" src="http://www.home.co.th//images/img_v/BuyHome/4/2012_8_16_16_6_59.jpg" style="margin: 10px;" width="450" /></center>
<br /><br />
<span class="detailContent" style="font-size: 14px; line-height: 20px; text-align: justify;">เมื่อ
สามีภรรยาถึงจุดที่ต้องแยกทางหรือหย่ากัน
ปัญหาที่มักตามมาเสมอคือการจัดการเรื่องสินสมรส
ปัญหาว่าสินส่วนตัวกับสินสมรสแตกต่างกันอย่างไรนั้นเกิดกับทุกครอบครัวเมื่อ
มีการหย่า หรือกรณีที่คู่สมรสฝ่ายใดตายก่อน
อีกฝ่ายก็มีสิทธิขอให้กันสินสมรสออกก่อนการแบ่งทรัพย์มรดกตามพินัยกรรม
หรือแบ่งแก่ทายาทโดยธรรมก็ตาม</span><br /><br />
<span class="detailContent" style="font-size: 14px; line-height: 20px; text-align: justify;">นอก
จากนั้นก็มีปัญหากรณีคู่สมรสเข้าใจผิดคิดว่าหาทรัพย์สินมาได้จึงเป็นของตน
เลยนำสินสมรสไปทำพินัยกรรมยกให้คนอื่นเสียหมด
หรือนำไปยกให้คนอื่นขณะมีชีวิตอยู่
รวมถึงการนำไปทำนิติกรรมโดยไม่ได้รับความยินยอมของคู่สมรส <br />
เมื่อเกิดปัญหาดังกล่าว
ปัญหาแรกที่ต้องวินิจฉัยก็คือการสมรสชอบด้วยกฎหมายหรือไม่
เมื่อผ่านขั้นนี้มาแล้วก็ต้องดูกันต่อมาว่าอะไรบ้างเป็นสินสมรส
มีหลายกรณีนะครับที่ถึงแม้จะได้รับทรัพย์สินมาระหว่างสมรสแต่ก็ไม่เป็นสิน
สมรส ผมจะนำมากล่าวโดยเรียงลำดับเป็นเรื่องๆ ไป
แต่จำกัดเฉพาะเรื่องบ้านและที่ดินเท่านั้นเพื่อให้เป็นไปตามลักษณะของ
คอลัมน์นี้นะครับ <b> </b> <br />
<b>สินส่วนตัว </b>ได้แก่ 1.ทรัพย์สินที่ฝ่ายหนึ่งมีอยู่ก่อนสมรส
2.ของใช้ส่วนตัวเครื่องประดับเครื่องประกอบอาชีพหรือวิชาชีพ
3.ทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรสโดยการรับมรดก หรือการให้โดยเสน่หา
4.ทรัพย์สินที่เป็นของหมั้น <b> </b> <br />
<b>สินสมรส </b>ได้แก่ ทรัพย์สิน 1.ที่คู่สมรสได้มาระหว่างสมรส
(ตั้งแต่วันจดทะเบียนสมรสเป็นต้นไป)ไม่ว่าอีกฝ่ายจะช่วยหาด้วยหรือไม่ก็ตาม
2.ได้มาระหว่างสมรสโดยพินัยกรรมหรือการให้เป็นหนังสือระบุว่าเป็นสินสมรส
3.ดอกผลของสินส่วนตัว<br />
จากบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวนี้
ข้อแตกต่างที่เป็นสาระสำคัญเกี่ยวกับเรื่องสินส่วนตัวหรือสินสมรสคือกรณีที่
ฝ่ายใดมีทรัพย์สินอยู่ก่อนสมรส หรือได้มาในระหว่างสมรสดังกล่าวในข้อที่ 1
ของทั้งสองกรณีนั่นเอง <br />
คราวนี้มาเข้าเรื่องเกี่ยวกับปัญหาต่างๆ กันเลยดีกว่าครับ เช่น
กรณีการได้ทรัพย์สินมาภายหลังการสมรสบางกรณีก็ไม่เป็นสินสมรสนะครับ เช่น
หลังสมรสภรรยาปลูกบ้านบนที่ดินของตนเองที่มีอยู่ก่อนสมรส
ซึ่งก็ต้องเป็นสินส่วนตัว
แม้สามีช่วยออกเงินบ้างแต่ก็บางส่วนเพื่อเป็นการช่วยเหลือตามฐานานุรูป
อย่างนี้บ้านจึงเป็นส่วนควบกับที่ดินที่เป็นสินส่วนตัว
บ้านจึงไม่ใช่สินสมรสหากภรรยาเสียชีวิตสามีจะขอกันสินสมรสไม่ได้ <b><i>(คำพิพากษาฎีกาที่ 5249/2533)</i></b> <br />
ก่อนสมรสคู่สมรสฝ่ายใดได้ที่ดินมือเปล่า (ที่ดินที่ยังไม่ออกเป็นโฉนด)
ซึ่งมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้นต่อมาได้ออกโฉนดที่ดินหลังสมรส
แม้เป็นกรณีได้กรรมสิทธิ์ที่ดินภายหลังจดทะเบียนสมรสแล้วก็ยังถือว่าเป็นสิน
ส่วนตัวอยู่ <b><i>(คำพิพากษาฎีกาที่ 2375/2532)</i></b> <br />
ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินมาโดยการครอบครองปรปักษ์ก่อนทำการสมรส
แต่ยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อมีคำสั่งแสดง
กรรมสิทธิ์ที่ดินภายหลังสมรสแล้วก็ถือว่าเป็นที่ดินที่ได้มาก่อนสมรส
จึงเป็นสินส่วนตัวครับ <b><i>(คำพิพากษาฎีกาที่</i></b> <b><i>812/2538)</i></b> <br />
ได้รับการยกให้ก่อนจดทะเบียนสมรส แม้จะอยู่กินฉันสามีภริยาแล้วแต่ยังไม่ได้ไปจดทะเบียนสมรสก็ไม่ทำให้เป็นสินสมรส <b><i>(คำพิพากษาฎีกาที่ 5736/2534)</i></b>ข้อนี้เป็นอุทาหรณ์ในเรื่องควรจดทะเบียนสมรสเสียให้ถูกต้องก่อนนะครับ <br />
<b>โดยหลักสำ
คัญการได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองมาก่อนการจดทะเบียนสมรส
ซึ่งถือว่าเป็นสินส่วนตัว
มีปัญหาว่ากรณีคู่สมรสทำสัญญาจะซื้อที่ดินวางเงินมัดจำและผ่อนชำระมาเรื่อยๆ
ต่อมาทำการสมรสแล้วก็ผ่อนค่าที่ดินจนครบ
และรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาในภายหลัง
อย่างนี้ถือเป็นสินส่วนตัวหรือสินสมรสไว้ต่อคราวหน้านะครับ</b><b>...สวัสดี</b></span>Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-17360312795851802512012-10-07T07:20:00.000-07:002012-10-07T07:20:03.982-07:00ข้อคิดเพื่อการอยู่อาศัยในอาคารชุดอย่างยั่งยืน<div style="float: left; padding: 32px 0 40px 10px; width: 700px;">
<h1 style="font-family: Tahoma, Geneva, sans-serif; font-size: 24px; font-weight: bold;">
ข้อคิดเพื่อการอยู่อาศัยในอาคารชุดอย่างยั่งยืน</h1>
</div>
<center>
<img alt="ข้อคิดเพื่อการอยู่อาศัยในอาคารชุดอย่างยั่งยืน" height="250" src="http://www.home.co.th//images/img_v/BuyHome/3/2012_7_30_16_58_21.jpg" style="margin: 10px;" width="450" /></center>
<br /><br />
<span class="detailContent" style="font-size: 14px; line-height: 20px; text-align: justify;">ปัจจุบัน
จากการขยายตัวของเศรษฐกิจและความต้องการที่อยู่อาศัยในเมืองจึงเกิดอาคารชุด
พักอาศัยรวมเกิดขึ้นมากมาย
ซึ่งการอยู่อาศัยร่วมกันหลากหลายครอบครัวในอาคารเดียวกันนั้น
ย่อมต้องการกติกาสังคมร่วมกัน ซึ่งมีข้อปฏิบัติที่ควรคำนึงถึง เป็นข้อแรก ๆ
ก็น่าจะมีดังต่อไปนี้</span><br /><br />
<span class="detailContent" style="font-size: 14px; line-height: 20px; text-align: justify;">1.
Sense of Belongingคือ
เจ้าของร่วมต้องมีความรักและหวงแหนทรัพย์ของอาคารชุด
เพราะทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมด เช่น สันทนาการต่าง ๆ พื้นที่จอดรถ
อุปกรณ์รักษาความปลอดภัย ประตู ลิฟต์ เป็นต้น ไม่ได้เป็นของบุคคลใดคนหนึ่ง
หากแต่เป็นทรัพย์ของเจ้าของร่วมทุกคน
ดังนั้นผู้อาศัยในชุมชนต่างควรใช้ทรัพยากรร่วมกันอย่างระมัดระวัง รักษา
เสมือนเป็นสมบัติของท่านเอง เพื่ออรรถประโยชน์การใช้งานให้ยาวนานที่สุด
เพราะหากต้องมีการซ่อมบำรุงก่อนกำหนดค่าใช้จ่ายต่าง ๆ นั้น
ก็จะกลับไปเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง
ซึ่งก็จะไปกระทบค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เพิ่มขึ้น
และเป็นผลกระทบโดยตรงกับเจ้าของร่วมทุกท่านอย่างแน่นอน <br />
2. Participate คือ เจ้าของร่วมควรเข้าร่วมกิจกรรมของอาคารชุดต่าง ๆ
ซึ่งหลายกิจกรรมจะเป็นผลประโยชน์โดยตรงกับเจ้าของร่วมเอง
โดยเฉพาะการเข้าประชุมใหญ่อาคารชุดซึ่งจะมีการจัดปีละหนึ่งครั้ง
ซึ่งจะต้องมีเจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุดมาประชุมไม่น้อยกว่า 1 ใน 4
ของจำนวนของห้องชุดทั้งหมด
(หากการประชุมใหญ่ครั้งแรกดังกล่าวไม่ครบองค์ประชุมก็สามารถเรียกประชุมใหม่
ได้ภายใน 15 วันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน
และการประชุมครั้งหลังนี้ไม่จำเป็นต้องครบองค์ประชุม)
โดยการประชุมใหญ่อาคารชุดนี้ จะเป็นการกำหนดทิศทางในการบริหารอาคารชุด
และรับรู้สถานะต่าง ๆ ของนิติบุคคลอาคารชุด
และจะมีการลงคะแนนเสียงเพื่อกิจการต่าง ๆ ภายในนิติบุคคลอาคารชุด เช่น
การรับรองบัญชีการเงินค่าใช้จ่ายต่าง ๆ, การกำหนดการใช้สาธารณูปโภค,
แต่งตั้งผู้จัดการชุมชน เป็นต้น โดยถ้าเจ้าของร่วมไม่เข้าร่วมการประชุมนี้
ก็เหมือนการนอนหลับทับสิทธิของตัวท่านเอง <br />
3. Vote การคัดเลือกคณะกรรมการอาคารชุด
ซึ่งจะเข้ามาเป็นตัวแทนของเจ้าของร่วมทุกท่านในการกำหนดนโยบายต่าง ๆ
ในการบริหารอาคาร โดยควรคำนึงถึงคุณสมบัติต่าง ๆเช่น
การไม่แสวงหาผลประโยชน์ส่วนตนในการบริหาร, การมีจิตอาสาและจิตสำนึกที่ดี,
เสียสละ, การมีวุฒิภาวะ, เป็นที่ยอมรับในสังคม เพราะการทำงานต่าง ๆ นี้
เสมือนต้องอาศัยความอดทน และการเข้าใจผู้อื่น
เพราะการบริหารชุมชนซึ่งมาจากหลากหลายพื้นฐานทางครอบครัว
ย่อมมีแนวความคิดที่ไม่เหมือนกันบ้าง
และกรรมการอาคารชุดอาจไม่จำเป็นต้องเป็นผู้เชี่ยวชาญกฎหมายอาคารก็ได้
โดยคณะกรรมการอาคารชุดนี้จะไม่ใช่ผู้เข้าไปดำเนินการในกิจการต่าง ๆ
ของอาคารชุดเองโดยตรง
หากแต่เป็นผู้กำหนดนโยบายเพื่อให้ผู้ปฏิบัติงานของชุมชน
ซึ่งก็คือผู้จัดการชุมชนไปดำเนินการปฏิบัติ ตามมติของที่ประชุมต่าง ๆ <br />
4. Share การใช้สิทธิต่าง ๆ ของตนเอง
และเจ้าของร่วมท่านอื่นอย่างยุติธรรม ซื่อสัตย์ต่อตนเองและผู้อื่น
เนื่องจากการอยู่อาศัยร่วมกันที่มีการใช้ทรัพยากรส่วนกลางร่วมกันย่อมมีข้อ
จำกัดในการใช้บ้าง อาจไม่สะดวกสบายเสมือนเป็นสมบัติส่วนตัว
หากแต่เรามีความเข้าใจกันและกัน และรู้จักให้อภัย
ก็จะสามารถอยู่ร่วมกันอย่างมีความสุขได้ <br />
หากผู้อาศัยในชุมชนเข้าใจและปฏิบัติตามแนวคิดต่าง ๆ
เหล่านี้ก็จะทำให้ปัญหาในการอยู่ร่วมกันในนิติบุคคลอาคารชุดนั้นน้อยลงไปมาก
และหากเกิดปัญหาก็พร้อมใจกันแก้ไขให้ผ่านไปได้ด้วยดี</span>Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-88448648052844130382012-10-07T07:19:00.000-07:002012-10-07T07:19:09.535-07:00การควบรวมนิติบุคคลต้อง "ปรองดอง"<div style="float: left; padding: 32px 0 40px 10px; width: 700px;">
<h1 style="font-family: Tahoma, Geneva, sans-serif; font-size: 24px; font-weight: bold;">
การควบรวมนิติบุคคลต้อง "ปรองดอง"</h1>
</div>
<center>
<img alt="การควบรวมนิติบุคคลต้อง "ปรองดอง"" height="250" src="http://www.home.co.th//images/img_v/BuyHome/3/2012_7_24_11_34_3.jpg" style="margin: 10px;" width="450" /></center>
<br /><br />
<span class="detailContent" style="font-size: 14px; line-height: 20px; text-align: justify;">โครงการ
ขนาดใหญ่ที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินเป็นหลายเฟสในโครงการเดียวกัน
โดยมีการใช้ถนนเมนและสาธารณูปโภคบางส่วนร่วมกันเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้ลูกค้า
แล้ว
ก็จะมีการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรทุกเฟสตามที่ได้ขออนุญาตไว้กับสำนักงาน
ที่ดิน</span><br /><br />
<span class="detailContent" style="font-size: 14px; line-height: 20px; text-align: justify;">ใน
ความเป็นจริงถึงตอนที่ลูกค้าเข้าอยู่อาศัยจะมีปัญหาขัดแย้ง
ทั้งแย่งกันใช้ประโยชน์ถนนเมนเข้าออกการรักษาความปลอดภัยและการบำรุงรักษา
สภาพแวดล้อมทั้งนี้เพราะไม่รู้ว่าจะเป็นหน้าที่ของกรรมการชุดใด <br />
นอกจากนี้ความรับผิดชอบในการออกค่าใช้จ่ายก็ได้รับความร่วมมือน้อยเพราะ
จะมีข้ออ้างาบางเฟสว่ามีเงินค่าส่วนกลางไม่มากพอ
หรือมีการใช้ประโยชน์ของถนนและสาธารณูปโภคน้อยกว่าเฟสอื่น
ปัญหานี้เกิดขึ้นกับหลายหมู่บ้านจนไม่สามารถตกลงกันได้
ต้องปล่อยให้ต่างคนต่างอยู่ ต่างคนต่างใช้ ไม่มีกฏกติกา ไม่มีการดูแลรักษา
ไม่มีระบบรักษาความปลอดภัย ถนนชำรุดท่อระบายน้ำอุดตัน ต้นไม้ขาดการดูแล
ถนนมีแต่ขยะส่วนคณะกรรมการก็จะดูแลเฉพาะภายในเฟสของต้นเองเท่านั้น <br />
และแม้ว่าจะมีคณะกรรมการบางส่วนที่ต้องการแก้ปัญหาดังกล่าว
โดยการควบรวมนิติบุคคลเพื่อจะได้บริหารจัดการพื้นที่ส่วนกลางร่วมกันอย่าง
เป็นเอกภาพซึ่งขั้นตอนและกระบวนการขออนุญาตต่อสำนักงานที่ดินสามารถทำได้โดย
สะดวก (ดูกฏกระทรวงเรื่องการควบรวมนิติบุคคล พ.ศ.2545 หมวด 3 ข้อ 9 )
แต่สิ่งที่เป็นไปได้ยากคือการลงมติอย่างเอกฉันท์ของลูกบ้านทั้งหมด
และจากประสบการณ์หมู่บ้านที่ไม่ประสบผลสำเร็จล้วนมีสาเหตุลึกๆ ดังนี้ <br />
1. คณะกรรมการ เมื่อมีการควบรวมนิติบุคคลแล้ว คณะกรรมการจะถูกยุบจาก 3-4
คณะเหลือเพียงคณะเดียว อันที่จริงเป็นเรื่องที่ยากที่จะยอมรับกันได้
เพราะจะเกิดทิฐิและการต่อต้านการลงมติควบรวมจากคณะกรรมการตั้งแต่เริ่มต้น
โดยที่ผู้อาศัยอื่นๆ ไม่รู้เรื่องด้วยซ้ำ<br /><br />2. ผู้อาศัย
โดยปกติแล้วเมื่อชำระค่าส่วนกลางและได้รับการดูแลจากคณะกรรมการเป็นอย่างดี
จนเกิดความไว้เนื้อเชื่อใจกันแล้ว
และการอยู่อาศัยก็เป็นไปด้วยความอยู่ดีมีสุข
ความรู้สึกในการควบรวมก็ไม่มีความจำเป็น
หากควบรวมแล้วอนาคตจะเป็นอย่างไรก็ไม่รู้
รู้ว่าวันนี้ก็ดีอยู่แล้วจะควบรวมไปทำไม
ปัญหาที่ตามมาคือการขอมติเอกฉันท์จากผู้อาศัยจะได้รับการเฉยเมย
ไม่ประสงค์จะควบรวม<br /><br />3. งบประมาณ
งบในการบริหารจัดการของการควบรวมซึ่งต้องร่วมกันจ่ายค่าส่วนกลางทั้งหมดก็ดู
เหมือนจะไม่เป็นธรรมกับเฟสที่ใช้งบประมาณน้อย
เกิดข้อได้เปรียบเสียเปรียบจนทำให้การควบรวมไม่สามารถตกลงกันได้<br /><br />4.
ค่าใช้จ่ายส่วนกลางคงเหลือ กรณีสืบเนื่องถ้าใช้น้อยเงินก็เหลือมาก
โดยทั่วไปแล้วจะเหลือมากแตกต่างกัน
นิติบุคคลที่มีเงินเหลือมากก็ไม่อยากจะรวมกับนิติบุคคลที่มีเงินน้อย
กลัวโดนตำหนิจากลูกบ้านเพราะเสียเปรียบเฟสอื่น
อุปสรรคของการควบรวมจึงเกิดขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้<br /><br />5. เงินกองทุน
สำหรับเงินก้อนนี้จะจัดเก็บเป็นเงินก้อนจากลูกค้าในวันโอนกรรมสิทธิ์
ซึ่งแต่ละเฟสจะมีจำนวนยูนิตแตกต่างกัน
เงินกองทุนที่จัดเก็บก็จะได้มากน้อยไม่เท่ากัน
หลายแห่งไม่ยินยอมที่จะนำเงินก้อนมารวมกัน
แต่ต้องการเก็บไว้พัมนาโดยเฉพาะในเฟสของตนเองเท่านั้น
จึงไม่สามารถตกลงกันได้ <br />
จะเห็นได้ว่ามีเหตุผลต่างๆ นานาที่ทำให้เกิดอุปสรรคมากมาย
จนมองไม่เห็นแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์แต่ถ้าเราต้องการควบรวมนิติบุคคลอย่าง
จิงจังแล้ว
ก็ต้องวิเคราะห์ให้ผู้อาศัยทราบถึงประโยชน์ที่ทุกคนจะได้รับความน่าอยู่ของ
หมู่บ้าน และการรักษาสาธารณูปโภคในระยะยาว <br />
ปัญหาเรื่องเงินกองทุนและค่าส่วนกลางคงเหลือควรเฉลี่ยเป็นรายยูนิตว่า
เหลือเท่าไร เพราะจะทำให้ไม่แตกต่างกันมากนัก น่าจะยอมรับกันได้
และเมื่อประชาสัมพันธ์ให้ลูกบ้านเข้าใจแล้ว
โอกาสคงบรวมนิติบุคคลก็ย่อมมีความเป็นไปได้สูง <br />
สิ่งสำคัญที่สุดที่จะทำให้สำเร็จหรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับประธานและคณะ
กรรมการในแต่ละเฟส ที่ต้องลดทิฐิของตนเองและหันมาปรองดองกัน
ว่ากันด้วยเหตุผลคำนึงถึงผลประโยขน์สูงสุดที่ลูกบ้านจะได้รับ
ตำแหน่งต่างๆสามารถสับเปลี่ยนกันได้
ช่วยกันทำงานและนำประสบการณ์มาใช้ในการบริหารร่วมกัน
ความสุขก็จะเกิดขึ้นกันทุกคน
และต้องคำนึงเสมอว่าเราคือคนในหมู่บ้านเดียวกัน</span>Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-51685461274078887432012-10-07T07:18:00.002-07:002012-10-07T07:18:32.838-07:00ผ่อนดาวน์ใกล้หมด "โครงการยังไม่สร้าง" ทำอะไรได้บ้าง<div style="float: left; padding: 32px 0 40px 10px; width: 700px;">
<h1 style="font-family: Tahoma, Geneva, sans-serif; font-size: 24px; font-weight: bold;">
ผ่อนดาวน์ใกล้หมด "โครงการยังไม่สร้าง" ทำอะไรได้บ้าง</h1>
</div>
<center>
<img alt="ผ่อนดาวน์ใกล้หมด "โครงการยังไม่สร้าง" ทำอะไรได้บ้าง" height="250" src="http://www.home.co.th//images/img_v/BuyHome/3/2012_7_23_16_52_1.jpg" style="margin: 10px;" width="450" /></center>
<br /><br />
<span class="detailContent" style="font-size: 14px; line-height: 20px; text-align: justify;">ผม
ได้รับคำถามทางอีเมล์มีข้อความประมาณว่า
กำลังผ่อนดาวน์ใกล้ครบแล้วแต่บ้านยังไม่ได้สร้างและไม่มีคำตอบจากโครงการว่า
จะเสร็จเมื่อไร ไม่ทราบจะตัดสินใจอย่างไรดี
เพราะถ้าหยุดผ่อนก็จะกลายเป็นทำผิดสัญญา </span><br /><br />
<span class="detailContent" style="font-size: 14px; line-height: 20px; text-align: justify;">ขณะ
เดียวกันก็ไม่อยากจ่ายเงินไปเรื่อยๆ โดยไม่มีความหวังว่าจะได้บ้านหรือไม่
และไม่รู้ว่าถึงที่สุดบ้านไม่ได้สร้างแล้วจะเรียกร้องเอาอะไรได้ ฯลฯ
ผมเชื่อว่าปัญหาลักษณะอย่างนี้เกิดขึ้นมาแล้วกับใครอีกหลายคน
และมีโอกาสเกิดขึ้นได้อีก เป็นปัญหาระดับชาติได้เลยทีเดียว <br />
แต่ฝ่ายรัฐก็ไม่มีหลักเกณฑ์อะไรที่จะช่วยประชาชนเป็นเชิงป้องกันที่ได้ผล
รวดเร็วถ้าเป็นไปได้ แนะนำให้ไปดูโครงการที่ขึ้นแล้ว เสร็จแล้วพร้อมโอน
หรือถ้าจะชัวร์ที่สุดก็ซื้อบ้านที่ขายกันต่อหมดปัญหาแน่นอน<br />
ถ้ามองในแง่กฏหมายเกี่ยวกับเรื่องนี้จะพบว่าขณะผู้ขายขออนุญาตจัดสรร
ที่ดินต้องวางเงินประกันเอาไว้ที่สำนักงานที่ดิน
เงินนี้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่มีสิทธิเรีบกร้อง
เพราะเป็นเงินประกันการสร้างสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะที่คณะกรรมการเท่า
นั้นจะมีสิทธิเรียกร้อง <br />
ในส่วนของผู้ซื้อที่จะเกี่ยวข้องก็มีเฉพาะในส่วนของเรื่องการชำระราคาหมด
แล้ว (หมายถึงราคาที่ดินและบ้านรวมกัน)
จึงมีสิทธิเรียกร้องให้โอนกรรมสิทธิ์ กรณีชำระราคายังไม่หมดแต่เห็นแน่ๆ
ว่ายังไงก็เสร็จไม่ทันหรือทิ้งร้างไปแล้วไม่มีเขียนไว้ในกฏหมายการจัดสรร
ที่ดินจึงต้องไปดูตามกฏหมายแพ่งและพาณิชย์
ซึ่งกรณีเช่นนี้มีคำพิพากษาฎีกาตัดสินคดีไว้แล้ว <br />
คำพิพากษาฎีกาที่ 6474/2541
"โดยที่สัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์้ห้องชุดระบุว่าผู้จะซื้อต้องชำระเงินใน
ระหว่างการก่อสร้างตามเวลาที่กำหนดไว้และผู้จะขายสัญญาว่าจะทำการก่อสร้าง
ให้เสร็จโดยเร็วแสดงว่าสัญญาะซื้อจะขายดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน
ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายอาคารชุดหยุดการก่อ
สร้าง ในระหว่างที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อผ่อนชำระราคาเป็นเวลาถึง 1 ปี เศษ
กรณีนั้ต้องถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์อาคารชุด
ทำให้โจทก์มีสิทธิ์บอกเลิกสัญญากับจำเลยได้..." <br />
คำพิพากษาฎีกานี้สรุปความได้ว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเป็นสัญญา
ต่างตอบแทน เมื่อผู้ซื้อผ่อนชำระ ผู้ขายจะต้องก่อสร้างเป็นการตอบแทน
เมื่อผู้ขายไม่ก่อสร้างหรือหยุดการก่อสร้างถือว่าเป็นฝ่ายผิดสัญญา
ผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาได้
ส่วนวิธีการบอกเลิกสัญญานั้นควรปรึกษาทนายความนะครับ
เป็นเรื่องสำคัญที่ละเว้นไปไม่ได้ <br />
ผลของการบอกเลิกสัญญาคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม
ผู้ขายต้องคืนเงินที่ผู้ซื้อผ่อนชำระไปทั้งหมดแก่ผู้ซื้อ
พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของเงินต้นแต่ละงวด
จนกว่าจะชำระคืนครบถ้วน<br />
อีกวิธีการหนึ่งที่ไม่ต้องขึ้นสาล
คือการใช้ช่องทางผ่านสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค
ซึ่งจะมีผู้รับเรื่องราวพร้อมเรียกคู่กรณีมาเจรจาหาแนวทางแก้ไขแต่สภาพ
บังคับแตกต่างกัน </span>Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-76242757802611018002012-10-07T07:16:00.005-07:002012-10-07T07:16:53.594-07:00ทำไมต้องมีผู้ควบคุมงานก่อสร้าง?<div style="float: left; padding: 32px 0 40px 10px; width: 700px;">
<h1 style="font-family: Tahoma, Geneva, sans-serif; font-size: 24px; font-weight: bold;">
ทำไมต้องมีผู้ควบคุมงานก่อสร้าง?</h1>
</div>
<center>
<img alt="ทำไมต้องมีผู้ควบคุมงานก่อสร้าง?" height="250" src="http://www.home.co.th//images/img_v/BuyHome/3/2012_7_19_17_18_5.jpg" style="margin: 10px;" width="450" /></center>
<br /><br />
<span class="detailContent" style="font-size: 14px; line-height: 20px; text-align: justify;">คำ
ว่า “ผู้ควบคุมงานก่อสร้าง” เป็นคำที่มีภาระผูกพันทางกฎหมาย
ไม่ใช่หมายถึงเพียงผู้ควบคุมงานที่อยู่ในหน่วยงานก่อสร้างทั่วไป
ผู้ควบคุมงานในหน่วยงานก่อสร้างอาจเป็นเพียงหัวหน้าคนงาน หัวหน้าช่าง
โฟร์แมนหน้างาน รวมถึงวิศวกรและสถาปนิกที่รับผิดชอบดูแลงานนั้นอยู่</span><br /><br />
<span class="detailContent" style="font-size: 14px; line-height: 20px; text-align: justify;">แต่
ในทางกฎหมายแล้วผู้ควบคุมงานคือผู้ที่ต้องเซ็นชื่อในเอกสารของทางราชการ
เพื่อเป็นหลักฐานว่าจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบในงานก่อสร้างที่ได้ขออนุญาต
โดยเฉพาะอย่างยิ่งแล้วทุกงานก่อสร้างต้องมีวิศวกรเซ็นคุมงาน
เนื่องจากการทำงานก่อสร้างเกี่ยวพันถึงความแข็งแรงปลอดภัยของโครงสร้างว่า
ได้ทำการก่อสร้างถูกแบบที่ออกแบบไว้หรือไม่ เพราะถ้าไม่มีกฎหมายกำหนดไว้
หากมีการก่อสร้างที่ผิดไปจากการออกแบบและขออนุญาต
และก่อให้เกิดความเสียหายขึ้น เป็นอันตรายจากการพังถล่ม
ไม่ว่าจะเกิดขณะก่อสร้างหรือเกิดภายหลังจากการใช้สิ่งก่อสร้างนั้น
จนมีผู้บาดเจ็บหรือเสียชีวิต จึงจำเป็นต้องมีผู้รับผิดชอบทางกฎหมาย <br />
กฎหมายที่เกี่ยวกับการควบคุมการก่อสร้างเรียกว่า “กฎหมายควบคุมอาคาร”
ซึ่งมีรายละเอียดมาก โดยมีมาตราต่างๆ ที่บัญญัติไว้ ตัวอย่างเช่น
การกำหนดความสูงของอาคารขนาดต่างๆ
การกำหนดระยะร่นจากเขตที่ดินที่จะก่อสร้าง การกำหนดขนาดความกว้างของบันได
หรือของทางเดินภายในอาคาร เช่น หอพัก หรืออพาร์ตเมนต์
ว่าต้องกว้างอย่างต่ำเท่าใด
กำหนดให้ต้องมีบันไดหนีไฟที่ระยะห่างจากบันไดหลักเท่าไร
การกำหนดเรื่องช่องเปิด ได้แก่ หน้าต่าง ว่าจะเปิดได้ที่ใดบ้าง
ไม่ใช่ต้องการมีหน้าต่างที่ใดก็เปิดช่องหน้าต่างขึ้นมา
กำหนดขนาดพื้นที่ของห้องต่างๆ ว่าต้องมีขนาดเท่าใดเป็นอย่างต่ำ
กำหนดเรื่องการระบายน้ำเพื่อเชื่อมกับระบบของสาธารณะว่าต้องทำอย่างไรบ้าง
กำหนดเรื่องลำรางสาธารณะที่อยู่ในเขตที่ดิน เป็นต้น <br />
หากมีการออกแบบและได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้วทำการก่อสร้างผิดจากที่ได้
ขออนุญาตไว้ ผู้เซ็นควบคุมงานจะมีความผิดและถูกลงโทษทางกฎหมาย
การก่อสร้างที่ไม่ได้มีการป้องกันการรบกวนพื้นที่ข้างเคียง เช่น
ไม่ได้ทำการปิดกันวัสดุตกหล่นหรือก้นฝุ่นที่เกิดจากการก่อสร้าง
วิศวกรที่เซ็นคุมงานก็จะมีความผิดตามกฎหมายและถูกปรับ
และค่าปรับก็ค่อนข้างจะสูง <br />
ดังนั้นมีคำกล่าวกันว่าวิศวกรผู้ที่เซ็นคุมงานก่อสร้างนั้นเปรียบเหมือน
ดังว่า “ขาข้างหนึ่งได้อยู่ในคุกแล้ว”
จึงไม่ใช่เรื่องที่จะปล่อยปละละเลยไม่ดูแล
เพราะหากเกิดเหตุร้ายแรงขึ้นอาจถูกถอนใบอนุญาตการประกอบอาชีพวิศวกรได้
รวมถึงการติดคุก <br />
ในปัจจุบันกฎหมายกำหนดว่าการขออนุญาตก่อสร้างที่ต้องส่งแบบและรายการ
คำนวณเพื่อยื่นขออนุญาต
ต้องมีวิศวกรโครงสร้างเซ็นชื่อยินยอมเป็นผู้ควบคุมงานไว้ด้วย
ถึงจะยื่นขออนุญาตได้ และสำหรับอาคารที่มีพื้นที่เกิน 150
ตารางเมตรจะต้องมีสถาปนิกเป็นผู้ออกแบบและควบคุมงาน
ถึงจะทำการก่อสร้างได้ แต่สถาปนิกผู้ควบคุมงานสามารถยื่นเรื่องการควบคุม
งานภายหลังจากใบอนุญาตก่อสร้างออกแล้วได้ก่อนการก่อสร้างจริง
แต่วิศวกรต้องมีตั้งแต่การขออนุญาต
ทั้งวิศวกรและสถาปนิกอาจยื่นเรื่องขอยกเลิกและถอนการเป็นผู้ควบคุมงานได้
ถ้าไม่ต้องการคุมงานนั้นอีกต่อไป
อาจมีสาเหตุมาจากการตกลงเฉพาะเพื่อการยื่นขออนุญาตเท่านั้น
เมื่อจะสร้างจริงเจ้าของจะต้องหาวิศวกรมาเพื่อเซ็นคุมงาน
ไม่เช่นนั้นจะไม่สามารถทำการก่อสร้างได้</span>Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-13517573134855545392012-10-07T07:16:00.002-07:002012-10-07T07:16:22.469-07:00“บ้านหลังแรก” ใช้สิทธิยกเว้นภาษีอย่างไร<div style="float: left; padding: 32px 0 40px 10px; width: 700px;">
<h1 style="font-family: Tahoma, Geneva, sans-serif; font-size: 24px; font-weight: bold;">
“บ้านหลังแรก” ใช้สิทธิยกเว้นภาษีอย่างไร</h1>
</div>
<center>
<img alt="“บ้านหลังแรก” ใช้สิทธิยกเว้นภาษีอย่างไร" height="250" src="http://www.home.co.th//images/img_v/BuyHome/3/2012_7_16_16_4_58.jpg" style="margin: 10px;" width="450" /></center>
<br /><br />
<span class="detailContent" style="font-size: 14px; line-height: 20px; text-align: justify;">ใน
การยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน
หรือห้องชุดในอาคารชุดเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย (บ้านหลังแรก)
ตามประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีเงินได้ (ฉบับที่ 213)
มีข้อกำหนดดังนี้</span><br /><br />
<span class="detailContent" style="font-size: 14px; line-height: 20px; text-align: justify;">-
กรณีผู้มีเงินได้หลายคนร่วมกันซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน
หรือห้องชุดในอาคารชุด ให้ได้รับยกเว้นภาษีทุกคน
โดยเฉลี่ยการได้รับยกเว้นภาษีตามส่วนของกรรมสิทธิ์ของแต่ละคน
แต่รวมกันทั้งหมดแล้วต้องไม่เกินจำนวนเงินที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริม
ทรัพย์จริง และไม่เกินร้อยละ 10
ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด <br />
- กรณีการกู้ยืมเงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน
โดยผู้กู้ร่วมมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยของตนเอง
หรือเคยใช้สิทธิหักลดหย่อนหรือยกเว้นภาษีมาแล้ว
ผู้กู้ร่วมจะไม่ได้รับสิทธิยกเว้นภาษีในส่วนของเงินได้ที่ใช้กู้ร่วม <br />
- กรณีผู้มีเงินได้มีสามีหรือภริยา
ให้ใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้จากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อม
ที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุดเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยได้เพียงแห่งเดียว <br />
- กรณีสามีภริยาต่างฝ่ายต่างมีเงินได้
และความเป็นสามีภริยาได้มีอยู่ตลอดปีภาษีที่ได้รับยกเว้นภาษี
ให้ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้ ดังนี้ <br /> (ก)
กรณีภริยาไม่ใช้สิทธิแยกยื่นรายการและเสียภาษีต่างหากจากสามี
ให้ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้รวมกันเท่าจำนวนเงินที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริม
ทรัพย์จริง แต่รวมกันทั้งหมดแล้วไม่เกินร้อยละ 10
ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด <br />
(ข) กรณีภริยาใช้สิทธิแยกยื่นรายการและเสียภาษีต่างหากจากสามี
ให้สามีและภริยาต่างฝ่ายต่างได้รับยกเว้นภาษีเงินได้กึ่งหนึ่งของจำนวนเงิน
ที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง แต่รวมกันทั้งหมดแล้วไม่เกินร้อยละ
10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด
<br />
ทั้งนี้การใช้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้ครั้งแรกของสามีและภริยาจะต้องกระทำในปีภาษีเดียวกัน <br />
(ค)
กรณีสามีและภริยาต่างฝ่ายต่างมีสิทธิได้รับยกเว้นภาษีเงินได้อยู่ก่อนแล้ว
ให้สามีและภริยาได้รับยกเว้นภาษีเงินได้รวมกันไม่เกินร้อยละ 10
ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน
หรือห้องชุดในอาคารชุดเพียงแห่งเดียว <br />
- กรณีสามีและภริยาต่างฝ่ายต่างมีเงินได้
และความเป็นสามีภริยามิได้มีอยู่ตลอดปีภาษีที่ได้รับยกเว้นภาษี
ซึ่งต้องยื่นรายการและเสียภาษีต่างหากจากกัน
ให้ได้รับยกเว้นภาษีเงินได้ดังนี้ <br /> (ก)
กรณีผู้มีเงินได้มีสิทธิได้รับยกเว้นภาษีเงินได้อยู่ก่อนแล้ว
ให้สามีและภริยาซึ่งเป็นผู้มีเงินได้ต่างฝ่ายต่างยังคงได้รับยกเว้นภาษีเงิน
ได้เท่าจำนวนเงินที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง แต่ไม่เกินร้อยละ
10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด
<br /> (ข) กรณีผู้มีเงินได้สมรสกัน ต่อมามีสิทธิได้รับยกเว้นภาษี
ให้สามีและภริยาต่างฝ่ายต่างได้รับยกเว้นภาษีเงินได้กึ่งหนึ่งของจำนวนเงิน
ที่จ่ายเป็นค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง แต่รวมกันทั้งหมดแล้วไม่เกินร้อยละ
10 ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด
</span>Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-19698650739320638612012-10-07T07:15:00.002-07:002012-10-07T07:15:35.539-07:00กฎหมายว่าด้วยการขุดดิน และถมดิน<div style="float: left; padding: 32px 0 40px 10px; width: 700px;">
<h1 style="font-family: Tahoma, Geneva, sans-serif; font-size: 24px; font-weight: bold;">
กฎหมายว่าด้วยการขุดดิน และถมดิน</h1>
</div>
<center>
<img alt="กฎหมายว่าด้วยการขุดดิน และถมดิน" height="250" src="http://www.home.co.th//images/img_v/BuyHome/4/2012_7_16_15_55_34.jpg" style="margin: 10px;" width="450" /></center>
<br /><br />
<span class="detailContent" style="font-size: 14px; line-height: 20px; text-align: justify;">หลัง
จากเกิดวิกฤติน้ำท่วมใหญ่
ใครที่กำลังคิดจะปรับปรุงหรือสร้างบ้านใหม่คงอยากจะถมดินเพื่อหนีน้ำกันแน่ๆ
ลองมาดูกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขุดดินและถมดินว่ามีข้อกำหนดอย่างไรบ้าง</span><br /><br />
<span class="detailContent" style="font-size: 14px; line-height: 20px; text-align: justify;">จากพระราชบัญญัติการขุดดินและถมดิน พ.ศ.2543 ซึ่งให้บังคับใช้ในท้องที่ต่อไปนี้ <br />1.เทศบาล <br />2.กรุงเทพมหานคร <br />3.เมืองพัทยา<br />4.องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นอื่นๆ <br />
ตามที่มีกฎหมายโดยเฉพาะจัดตั้งขึ้นกำหนดให้ผู้ใดที่ประสงค์จะทำการถมดิน
โดยมีความสูงของเนินดิน (เนินดิน
หมายความว่าดินที่สูงขึ้นกว่าระดับพื้นดินโดยการถมดิน)
เกินกว่าระดับที่ดินต่างเจ้าของที่อยู่ข้างเคียง
และมีพื้นที่ของเนินดินไม่เกิน 2,000ตารางเมตร
หรือมีพื้นที่ตามที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นประกาศกำหนด (ต้องไม่เกิน 2,000
ตารางเมตร) <br />
ต้องจัดให้มีการระบายน้ำเพียงพอที่จะไม่ก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่เจ้าของที่ดินที่อยู่ข้างเคียงหรือบุคคลอื่น <br />
การถมดินที่มีพื้นที่เกิน 2,000 ตารางเมตร
หรือมีพื้นที่เกินกว่าที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นประกาศกำหนดนอกจากจะต้องจัดให้
มีการระบายน้ำดังกล่าวแล้วต้องแจ้งการถมดินนั้นต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตาม
แบบที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นกำหนด <br />
และผู้ใดได้รับความเสียหายหรือมีเหตุอันควรเชื่อได้ว่าอาจได้รับความเสีย
หายจากการขุดดินหรือถมดินอันไม่ปฎิบัติตามที่กฎหมายกำหนด
มีสิทธิร้องขอให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นสั่งให้หยุดการขุดดินหรือถมดินนั้นได้ <br />
<cite><b>ที่มา </b></cite><cite><b>:</b></cite><cite></cite><cite>กฎหมายด้านโยธาธิการและผังเมือง</cite><cite>www.dpt.go.th</cite></span>Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-13202596648126651452012-10-07T07:14:00.000-07:002012-10-07T07:14:05.087-07:00ถ้ายังไม่เป็นนิติบุคคลค้างค่าส่วนกลางไม่มีผล<div style="float: left; padding: 32px 0px 40px 10px; width: 700px;">
<h1 style="font-family: Tahoma,Geneva,sans-serif; font-weight: bold;">
<span style="font-size: small;">ถ้ายังไม่เป็นนิติบุคคลค้างค่าส่วนกลางไม่มีผล</span></h1>
</div>
<center>
<span style="font-size: small;"><img alt="ถ้ายังไม่เป็นนิติบุคคลค้างค่าส่วนกลางไม่มีผล" height="250" src="http://www.home.co.th//images/img_v/BuyHome/3/2012_6_27_15_38_10.jpg" style="margin: 10px;" width="450" /></span></center>
<span style="font-size: small;"><br /><br /><span class="detailContent" style="line-height: 20px; text-align: justify;">ปัญหา
เรื่องการชำระค่าส่วนกลาง มีผู้อ่านทางบ้านสอบถามมาว่า
เพิ่งจะซื้อบ้านมือสองจากเจ้าของเดิม ในวันที่จดทะเบียนรับโอนบ้าน
ผู้ขายแจ้งว่าได้ชำระค่าน้ำ ค่าไฟเดือนที่ผ่าน ๆ มาหมดแล้ว
ยังคงค้างชำระในเดือนปัจจุบันที่ยังไม่ได้รับใบแจ้งหนี้
ส่วนค่าส่วนกลางหมู่บ้านนั้นผู้ขายแจ้งว่า
ทางหมู่บ้านยังไม่ได้เก็บค่าส่วนกลางมาหลายปีแล้ว
เพราะยังไม่มีการจัดตั้งคณะกรรมการหมู่บ้าน
หากจัดตั้งแล้วเสร็จก็คงจะมีการแจ้งให้ทราบภายหลัง</span></span>
<span style="font-size: small;"><br /><br /><span class="detailContent" style="line-height: 20px; text-align: justify;">แต่
หลังจากรับโอนได้ไม่นานก่อนย้ายเข้าไปที่บ้านมา ก็มีกระดาษมาติดไว้หน้าบ้าน
แจ้งว่าบ้านที่ซื้อได้ค้างชำระค่าส่วนกลางเป็นเวลา 3 เดือน
ให้ติดต่อชำระภายใน 7 วัน ไม่เช่นนั้นจะงดให้บริการสาธารณะ
แต่เมื่อไปถามที่นิติบุคคลของหมู่บ้าน
ก็ได้รับแจ้งว่าบ้านดังกล่าวไม่เคยชำระค่าส่วนกลางเลย
เพิ่งจะมีการชำระสองเดือนก่อนโอนขายเท่านั้น
และทางนิติบุคคลของหมู่บ้านยังแจ้งให้เจ้าของบ้านคนใหม่มาชำระส่วนกลางของปี
53 และปีปัจจุบัน ถ้าไม่ชำระจะส่งเรื่องอายัดไปที่กรมที่ดิน <br />
เรื่องการแจ้งอายัดไปยังสำนักงานที่ดินนั้นไม่สามารถทำได้
หากหมู่บ้านมีการตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว
สมาชิกในหมู่บ้านจัดสรรจะต้องชำระค่าส่วนกลาง
เพื่อให้เป็นเงินทุนสำหรับการบริหารจัดการภายในหมู่บ้านจัดสรร
และในการจดทะเบียนโอนบ้านในหมู่บ้านจัดสรรนั้น ๆ
จะต้องมีหนังสือรับรองจากทางนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรว่า
บ้านหลังที่จดทะเบียนโอนนั้นไม่ค้างชำระค่าส่วนกลาง
ทางสำนักงานที่ดินจึงจะทำการจดทะเบียนโอนให้ได้ <br />
ดังนั้น หากเพิ่งมีการจดทะเบียนรับโอนที่ดินมา สันนิษฐานได้เลยว่า
บ้านหลังที่โอนมานั้นไม่น่าจะค้างชำระค่าส่วนกลาง
แต่ถ้าหากเป็นกรณีที่ยังไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรก็เป็นอีกเรื่อง
หนึ่ง
เพราะการจดทะเบียนโอนก็ไม่จำเป็นต้องมีหนังสือรับรองค่าส่วนกลางแต่อย่างใด
และอาจเป็นไปได้ว่าเจ้าของเดิมนั้นค้างชำระค่าส่วนกลาง
แต่ก็เป็นเรื่องเฉพาะตัว
ผู้ซื้อบ้านไม่จำเป็นต้องรับผิดชอบในหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้าง
และนิติบุคคลของหมู่บ้าน (ที่จริงก็ไม่เป็นนิติบุคคลตามกฎหมายที่ดิน)
ก็ไม่มีสิทธิจะเรียกร้องด้วย
คงมีสิทธิเรียกเงินค่าส่วนกลางได้ตั้งแต่เดือนที่ผู้ซื้อรับโอนมาเท่านั้นนะ
ครับ <br />
ส่วนเรื่องการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรรนั้นสามารถตรวจสอบได้ว่ามีการ
จัดตั้งแล้วหรือไม่ โดยการสอบถามไปยังสำนักงานที่ดิน
หากมีการจัดตั้งจริงก็จะมีระเบียบข้อบังคับต่าง ๆ
ซึ่งสามารถขอคัดถ่ายมาศึกษาได้ครับ แต่หากไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคล
ผู้บริหารหมู่บ้านก็จะเป็นเพียงคณะบุคคลที่เข้ามาบริหารจัดการ
แต่จะไม่มีสภาพบังคับเหมือนกับนิติบุคคลบ้านจัดสรรที่มีกฎหมายรับรองและให้
อำนาจไว้.</span></span>
Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-39708142185182760122012-09-14T23:11:00.001-07:002012-09-14T23:11:28.442-07:00มาเล่าขั้นตอนแบบละเอียดของการซื้อบ้านมือสอง เผื่อคนที่มีคำถามก็พอน่าจะได้คำตอบบ้างค่ะ<div style="color: black;">
ตอนที่จะซื้อบ้าน รู้สึกว่าชีวิตวุ่นวายไปหมด คำถามก็มากมายเต็มหัว แล้วก็ไม่รู้ว่าจะถามใครได้<br />ก็เลยว่าจะมาเล่าๆทิ้งเอาไว้ (แบบระบายความรู้สึกด้วยล่ะ)</div>
<div style="color: black;">
</div>
<div style="color: black;">
<img height="334" id="il_fi" src="http://img.kapook.com/u/thitima/men/fgtjrt65r4.jpg" style="padding-bottom: 8px; padding-right: 8px; padding-top: 8px;" width="500" /><br />1. เริ่มจากเดินดูบ้าน อยากได้หลังโน้นหลังนี้หลังนั้น โทรคุยราคาตามเบอร์ที่เค้าติดป้ายเอาไว้<br /><br />2. พอตกลงราคาได้ ก็นัดคุยเรื่องขอโฉนดที่ดิน<br /> ตอนแรกเข้าใจว่าขอโฉนดไปลองประเมินราคาได้เลย เพราะว่าตอนที่เราจะขายบ้าน คนซื้อขอโฉนดก็ให้ไปเฉยๆ<br /><br />แต่
เจ้าของบ้านนี่ บอกว่าต้องมัดจำมาก่อน (เป็นคำถามแรกที่เกิดขึ้น
ว่าไม่มัดจำเนี่ยไม่ให้โฉนดเหรอ?) ก็มาหาข้อมูลจากเพื่อนในห้องนี้
ได้คำตอบว่า<br />"แล้วแต่ตกลงค่ะ" <br />อ้อ !! มัดจำเนี่ยมีแบบคืนเงินไม่คืนเงินด้วยนะ<br />ไอ่เราก็ซวยจริง เจอเจ้าของบ้านเขี้ยวสุดๆ ที่ตอนแรกบอกว่าจะเอามัดจำล้านนึง<br />เหอะๆ ตอนหลังมัดจำ 1 แสนค่ะ มัดจำถ้ากู้ไม่ผ่านไม่คืนเงิน o_0 ก็พึ่งมารู้ตอนหลังว่า<br />โดยปกติทั่วไปแล้วเค้าจะคืนเงินกัน<br /><br />3. นัดวันทำสัญญาที่บ้านที่จะซื้อ โดยต้องอ่านสัญญาใ้ห้รอบคอบ ที่สำคัญก็มี<br /> - รายละเอียดค่าโอน ค่าภาษีต่างๆ ว่าผู้ขายหรือผู้ซื้อจะจ่าย<br /> - วัน Due date ว่าจะไปโอนบ้านกันภายในวันที่เท่าไหร่<br /> - มัดจำคืนหรือไม่ และมีเงื่อนไขอะไรบ้าง<br /> - เลขที่โฉนดที่จะซื้อขาย รวมสิ่งปลูกสร้างด้วยก็ต้องเขียนรายละเอียด<br /> - ทำสัญญาสองฉบับข้อความเหมือนกันเด๊ะๆ<br /> นึกออกแค่เนี้ย<br /><br /> แต่จังหวะนี้ก็เกือบโดนอีก 1 ดอก เพราะว่าตอนตกลงจะซื้อกัน (ด้วยปากเปล่า)<br />คนขายบอกว่าจะออกค่าโอนค่าภาษีให้หมด แต่พอวันเอาสัญญามา ระบุว่าออกคนละครึ่งซะงั้น<br />พอทักท้วงก็ทำเป็น งง งวย เ๊อ๊ะวันนั้นบอกคนละครึ่งไม่ใช่เหรอคะ เราก็โวยเลย คิดในใจแล้วว่า<br />ถ้าคนละึครึ่งก็ไม่ต้องซื้อไม่ต้องมัดจงมัดจำมันแล้ว ปรากฏว่าคนขายยอมออกให้ ก็เขียนสัญญาใหม่ค่ะ <br />เพื่อไม่ให้มีปัญหา<br /><br />4. รีบเลยนะ รีบยื่นกู้เลย เพราะระบุในสัญญาแค่ 2 เดือน ก็เตรียมเอกสารให้เรียบร้อย<br />จริงๆ เราเตรียมเอกสารตั้งแต่ รอทำสัญญาจะซื้อจะขายกับคนขายแล้ว เหลือโฉนดอย่างเดียว<br />พอเซ็นต์ปุ๊ปก็ยื่นกับแบงค์ต่อได้เลย<br /><br />5. พอกู้แบงค์ผ่าน แบงค์จะให้ไปเซ็นต์สัญญา จะกู้เงิน โดยในวันนั้น ก็จะมีค่าใช้จ่ายตามนี้<br /> - ค่าประกันอัคคีภัย<br /> - ค่าฟอากรแสตมป์<br /> - ค่าอะไรไม่รู้อีกอย่างจำไม่ได้<br /> เบ็ดเสร็จก็ประมาณ 9000 กว่าๆ<br /><br />6. จากนั้น นัดวันโอนบ้านกับธนาคารที่เรายื่นกู้ และคนขาย กับธนาคารที่คนขายติดจำนองอยู่ เพื่อนัดวันไปโอนที่ที่ดิน<br />โดย
ให้ทางคนขายถามยอดหนี้สุดท้ายที่ต้องจ่ายกับธนาคารมา
เพื่อแยกเช็คจากแบงค์ที่เรากู้ออกเป็น 2 ใบ กรณี
เงินที่ติดจำนองน้อยกว่าราคาซื้อขาย<br /><br />7. ไปที่ที่ดิน ให้ธนาคารที่ยื่นกู้จัดการให้ โดยให้ธนาคารคุยกันเอง เอาโฉนดเข้าไปดำเนินการ<br />"ไถ่ถอน-ขาย-จำนอง" เสร็จแล้วก็รอค่ะ <br />ไปจ่ายค่าโอน รอจนโฉนดที่ดินออกมาปั๊ปเป็นชื่อเรา ตรวจสอบเลขที่โฉนดให้เรียบร้อย ถูกต้องหมด<br />ก็
รับเช็คจากธนาคาร เซ็นต์สลักหลัง จ่ายให้ธนาคารที่คนขายติดจำนอง
อีกใบให้คนขาย เงินส่วนที่ยังขาดอยู่เหลือก็ให้เค้าไป
(กู้ไม่ได้เท่าราคาซื้อค่ะ)<br /><br />8. เรียบร้อยแล้วค่ะ ก็แยกย้ายๆๆๆ สิ่งที่ต้องทำต่อไปคือ<br /> - ย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้าน<br /> - โอนมิเตอร์น้ำ + ไฟ<br /> - ซ่อมบา้น ให้อยู่ได้<br /><br />เฮ้อออออออออออออ เหนื่อย<br /><br />น่าจะพอเป็นแนวทางและก็ตอบคำถามสำหรับคนคิดจะซื้อบ้านมือสองได้พอสมควรค่ะ </div>
<div style="color: black;">
<br /></div>
<div style="color: black;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=3995900207008931378" name="13">สำหรับเรา อาศัยค้นหาบ้านผ่านทางเน็ท <br />1. ดูโบรกเกอร์ที่น่าสนใจ <br />2. ดูรูปบ้าน ขนาดเนื่อที่บ้าน ราคาที่พอซื้อได้ ทำเลที่ต้องการ<br />3. พอใจที่ไหนก็โทรหาเซลล์เลย<br /><br />ทำแบบนี้เกือบครึ่งปี กว่าจะได้บ้านที่ถูกใจใช่เลย ตอนนี้ก็อยู่บ้านนี้มา 4 เดือนแล้ว<br /><br />ที่
ซื้อผ่านโบรกเกอร์ก็เพราะ เราไม่มีเวลาไปตรวจข้อมูลของบ้านที่จะซื้อเอง
กลัวถูกเจ้าของบ้านหลอก ไม่ต้องเสียเวลาไปยื่นกู้แบงค์เอง
ไม่ต้องหาคนมาประเมินบ้าน นั่งรอวันโอนบ้านอย่างเดียว สบาย </a></div>
<div style="color: black;">
<br /></div>
<div style="color: black;">
---------------------------</div>
<div style="color: black;">
<br /></div>
<div style="color: black;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=3995900207008931378" name="12">จากประสบการณ์จริง (เจอกับตัวเอง)
ตอนไปโอนที่กรมที่ดิน แถวฝั่งธน ผมเจอเจ้าหน้าที่มือใหม่หัดทำ
เธอคิดค่าธรรมเนียมผิดเกินไปตั้ง 2 หมื่นกว่าบาทแน่ะ
ดีที่ผมศึกษาจากในข้อมูลของเพื่อน ๆ พี่ ๆ นี่แหละก็เลยพอมีความรู้บ้าง
ก็ท้วงเธอไป เธอเลยเดินไปให้คนข้างหลังดู (คงเป็นหัวหน้า)
ปรากฏว่าบ้านของผม (พ่อผม) มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านมากว่า 20 ปีแล้ว
ได้ลดหย่อนค่าธรรมเนียม แต่อยากรู้เหมือนกันว่าถ้าคนแก่ ๆ
หรือคนไม่เคยได้อ่านข้อมูลเลย มิต้องเสียเงินเกินโดยใช่เหตุหรือ
สุดท้ายอีตาหัวหน้ายังบอกว่า เดี่ยวเขาก็ต้องตรวจสอบอีกทีอยู่ดี
แต่ตอนนั้นจ่ายเงินออกใบเสร็จ ฯ ราคาที่เกินไปแล้วนะ
(ต้องกลับไปออกใบเสร็จใหม่ และรับเงินคืน ที่การเงิน) </a></div>
<div style="color: black;">
<br /></div>
<div style="color: black;">
---------------------------------</div>
<div style="color: black;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=3995900207008931378" name="9">แต่ละคนมีประสบการณ์ไม่เหมือนกันเลยค่ะ<br /><br />ของเราเนี่ย ตอนคนมาประเมิน ไม่เห็นงี่เง่า ไม่จ้องเอาเงิน ไม่รับสินบนด้วยค่ะ<br />(แบบว่าเราก็ให้ ใส่ซองตั้ง 2 พัน เค้าไม่เอาอ่ะ)<br />เรื่องกลับไปประเมินอ่ะ เค้าก็ต้องกลับไปคำนวณอยู่แล้วค่ะ <br />เจ้าหน้าที่ประเมินเราดีมากๆเลย มาตรงเวลาเป๊ะๆ ทำๆ แล้วก็ไป ถามไรก็ตอบ<br /><br />พอวันโอนก็ไม่มีปัญหาอะไรค่ะ ติดแค่ว่าช้ามาก รู้สึกได้เลยว่าตั้งใจแกล้ง<br />เพราะว่า เจ้าหน้าที่ธนาคารที่ไป ทำให้ลูกค้าหลายรายมาก เราเป็นเจ้าแรก<br />แต่คนมาทีหลังเสร็จหมดก่อนแล้วค่ะ <br /><br />ทีนี้ ทำจนติดเที่ยงก็ไม่เสร็จ คนขายบ้านให้คงรำคาญ เลยเดินไปบอกว่าเนี่ย<br />ทำงานเหนื่อยๆ อยากขอบคุณจัง ทำไงดี เค้าก็บอกว่าได้ขอบคุณแน่ค่ะ<br />ขอทำตรงนี้ให้เสร็จก่อน <br /><br />จากนั้น ติดเที่ยงใช่มั๊ย ทุกคนเลิกงานหมดเลย ปิดไฟ ปิดแอร์<br />พอคนขายไปพูดแบบนั้นปั๊ป เค้าก็หาคนมาาทำงานต่อให้ พอเสร็จ<br />ก็ยัดเงินใส่มือไป 500 ไหว้อย่างงามเลยค่ะ ยิ้มแป้นเลย....<br /><br />ส่วนเรื่องค่าธรรมเนียม มันเป็นไปตามกฏระเบียบ ไม่อยากไปอะไรตรงนั้น<br />เพราะโดยส่วนตัวไม่ชอบแบบนี้เท่าไหร่คะ อีกอย่างคือลางานทั้งวัน<br />เลยใจเย็นๆ รอ แกล้งมันไปซะงั้น ไม่อยากให้เงิน <br /><br />แหม คนขายไม่น่าใจร้อนเลยจริงๆ </a></div>
<div style="color: black;">
-------------------------------------</div>
<div style="color: black;">
<br /></div>
<div style="color: black;">
เพิ่งเป็นหนี้อย่างสมบูรณ์แบบเมื่อไม่กี่วันนี้เองคับ<br /><br />เหนื่อยมากคับ แต่แฟนผมคงเหนื่อยมากกว่า<br /><br />เรื่องกู้ bank เป็นอะไรที่ไม่มีปัญหาเลย แค่เตรียมเอกสารให้พร้อม clear หนี้บัตรเครดิตซะให้หมด ทำสัญญาซื้อขายกัน ตกลงกันให้ดี<br /><br />เรื่องคนมาประเมิน ฟังมาสารพัดเลย ว่างี่เง่า เรื่องมาก จ้องจะต่อรองเอาเงิน ฟังมาจากเพื่อนๆพี่ๆที่ทำงานมา เจอแบบนี้กันทั้งนั้น แต่เอาเข้าจริงตอนมาประเมินไม่พูดอะไรเลย เราก็แกล้งแอบๆถามว่าจะประเมินได้เท่าไร เค้าก็ว่าต้องกลับไปคำนวนอีกที แอบให้ตังไป 200 แถมมานั่งรอ นัด 11 โมง มาตั้งแต่ 9 โมงกว่า เค้าก็ไม่รับอีก จนกระทังขู่ เอาไปเถอะ ค่าน้ำมันมอไซค์ละกัน<br /><br />พอทุกอย่างผ่านก็เตรียมโอน ดันมีปัญหาอีก ปัญหาใหญ่เลยแหละ กว่าจะ clear ได้ คนที่กรมที่ดิน ก็ช่วยเต็มที่ โดยก็น่ะ พอนัดโอนเราก็บอกไปว่าขอเบอร์บัญชีหน่อยละกัน พี่ช่วยผมเยอะมากเลย เค้าก็ว่าไม่เป็นไร ไว้ถ้าจะให้อะไรก็ค่อยมาวันโอนอีกทีก็ได้ แล้วเค้าก็คำนวนที่จะต้องจ่ายให้ดู แล้วก็น่ะเค้าก้ว่า ไหนๆช่วยแล้วก็ต้องช่วยให้ถึงที่สุด ค่าโดนของผมรวมทุกอย่างเลยนะ ประมาณ แสนสอง อ่ะ อย่างเราจะไปหาเงินที่ไหนมาจ่ายว่ะเนี่ย แล้วเค้าก็ประมาณว่า เด๋วแก้ไขขนาดบ้านให้ คำนวนใหม่เหลือ แปดหมื่นนิดๆ อ่ะน่ะก็ช่วยเหลือกันไป<br /><br />เรื่องนี้ผมก็ว่ามันไม่ได้ดีน่ะ แต่เงินเราเสียน้อยลงตั้งเยอะ ถึงไม่ดียังไง ผมก็เอาหล่ะคับ <br /><br /></div>
<div style="color: black;">
</div>
Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-40516477668287058012012-09-14T23:05:00.005-07:002012-09-14T23:05:32.909-07:00Matching Idea for Modular Garden<div class="title">
<span style="font-size: small;">Matching Idea for Modular Garden</span></div>
<div class="c clearfix">
<span style="font-size: small;"><img src="http://www.banpak.com/AT_FileManager/UploadedFiles/Content/58.11.74.10-1340772621.jpg" width="500" /></span></div>
<span style="font-size: small;"><br /></span>
<div style="font-family: Tahoma,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><span>
ในสภาวะโลกยุคใหม่ที่อะไรๆ ก็ต้องการความรวดเร็ว สะดวกสบาย ทำไม่ยาก
แถมพ่วงมาอีกหนึ่งสิ่ง คือ “ต้องปรับเปลี่ยนได้” ยกตัวอย่างเช่น
เฟอร์นิเจอร์สมัยใหม่มีการพัฒนารูปแบบมากขึ้น เก้าอี้ 1 ตัว
อาจมีการใช้งานหลากหลายฟังก์ชั่น บ้าน
ก็มีบ้านโมดูลาร์ที่สร้างเสร็จเร็วในงบประมาณที่ไม่แพง
และสามารถเลือกแบบได้หลากหลาย <br /><br />
เรื่องสวนเองก็ใช่ว่าจะตกเทรนด์กับเขา ปัจจุบันนี้ก็มีสวนสำเร็จรูปมากมาย
ทำเป็นแพ็กเกจ เช่น ขายมุมนั่งเล่นเป็นเซต ชุดบ่อปลาสำเร็จรูป เป็นต้น
แต่ก็อย่างว่าแหละครับ คำว่า “สำเร็จรูป”
มักจะไม่ค่อยโดนใจคนชอบลองของเท่าไรนัก
วันนี้จึงขอแนะนำการจัดกระถางรวมชุดวัสดุ 4 แบบ หรือจะเรียกว่า
“สวนโมดูลาร์” แบบที่คุณเลือกวัสดุเอง ทำเองได้</span></span></div>
<div class="picture" style="font-family: Tahoma,sans-serif; text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><span><img alt="" src="http://www.thairath.co.th/media/content/2012/06/22/270331/o8/420.jpg" width="420" /></span></span></div>
<div style="font-family: Tahoma,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><span>แต่
ก่อนอื่นต้องเข้าใจคำว่า “โมดูลาร์” กันก่อน ซึ่งสามารถเข้าใจได้ง่ายๆ ว่า
เป็นประเภทของการออกแบบชนิดหนึ่งที่มีความยืดหยุ่นในเรื่องการเปลี่ยนรูป
ร่าง และการใช้งาน ในหนึ่งชิ้นงานสามารถลดขนาด เพิ่มขนาด
ปรับเปลี่ยนทิศทางได้ และที่สำคัญต้องทำได้ง่าย
ไม่สร้างความซับซ้อนต่อผู้ใช้งานครับ</span></span></div>
<div style="font-family: Tahoma,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><span><strong>Getting easy</strong><br />แนว
ทางการค้นหาวัสดุของเราต้องเน้นหาง่ายเอาไว้ก่อน
แบบว่าไปที่ร้านขายกระถางแล้วเจอทันทีครับ
การจัดกระถางรวมกันของเราควรเลือกที่ทรงเข้าเหลี่ยมเข้ามุมกันได้
ไม่แนะนำให้ใช้ทรงที่หลากหลายนำมาอยู่ด้วยกัน อย่างเช่น ทรงกลม รี
มาวางคู่กับทรงเหลี่ยม<br /><strong></strong></span></span></div>
<div class="picture" style="font-family: Tahoma,sans-serif; text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><span><img alt="" src="http://www.thairath.co.th/media/content/2012/06/22/270331/o3/420.jpg" width="420" /></span></span></div>
<div style="font-family: Tahoma,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><span><strong>Location</strong><br />เรื่อง
ของสถานที่ที่คุณจะนำไปวางก็มีส่วนสำคัญมาก
เพราะจะเป็นตัวกำหนดรูปทรงของสวนได้ เริ่มการออกแบบของคุณโดยวาดภาพคร่าวๆ
ว่าวัสดุเป็นอะไรก่อน จากนั้นเรื่องไม้จะเป็นสิ่งที่ตามมา ยกตัวอย่างเช่น
เลือกมุมกำแพงหลังบ้านที่มีแดดส่องครึ่งวัน ผนังเป็นกำแพงคอนกรีตทาสีขาว
เราอาจจะเลือกวัสดุเป็นกระถางดินเผา เอาให้ต่างกันสักสามขนาด
จากนั้นทำเป็นสวนกระถางริมกำแพงโชว์สีสวยๆ ของผิวดินเผา
โดยเลือกปลูกต้นไม้ที่การดูแลคล้ายๆ กันลงในบล็อกของเรา</span></span></div>
<div class="picture" style="font-family: Tahoma,sans-serif; text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><span><img alt="" src="http://www.thairath.co.th/media/content/2012/06/22/270331/o4/420.jpg" width="420" /></span></span></div>
<div style="font-family: Tahoma,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><span><strong>Material Suggestion </strong><br /><strong>ซีเมนต์</strong><br />- ความแข็งแรง – สูง<br />- น้ำหนัก – มาก<br />- ความหลากหลาย – สูง <br />-
สรุป – เป็นวัสดุที่มีความแข็งแรง ทนทาน รูปทรงให้เลือกใช้หลากหลาย
แต่มีน้ำหนักมาก จึงมีอัตราการเคลื่อนย้ายต่ำ
เหมาะกับการจัดสวนที่ติดกับตัวอาคาร มีลักษณะค่อนข้างโมเดิร์น<strong><br /></strong></span></span></div>
<div class="picture" style="font-family: Tahoma,sans-serif; text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><span><img alt="" src="http://www.thairath.co.th/media/content/2012/06/22/270331/o7/420.jpg" width="420" /></span></span></div>
<div style="font-family: Tahoma,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><span><strong>ดินเผา </strong><br />- ความแข็งแรง – ปานกลาง<br />- น้ำหนัก – เบา<br />- ความหลากหลาย – ปานกลาง<br />-
สรุป – ข้อดีของกระถางดินเผาคือน้ำหนักเบา แต่รูปทรงในการจัดเข้าชุดกัน
มีให้เลือกไม่มาก สามารถนำมาเปลี่ยนรูปลักษณ์ได้โดยการทาสีใหม่
เพื่อให้เข้ากับสวนในสไตล์ต่างๆ</span></span></div>
<div style="font-family: Tahoma,sans-serif;">
<br /></div>
<div class="picture" style="font-family: Tahoma,sans-serif; text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><span><img alt="" src="http://www.thairath.co.th/media/content/2012/06/22/270331/o6/420.jpg" width="420" /></span></span></div>
<div style="font-family: Tahoma,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><span><strong>หินฟองน้ำ</strong> <br />- ความแข็งแรง – ปานกลาง<br />- น้ำหนัก – มาก<br />- ความหลากหลาย – สูง<br />-
สรุป – หินฟองน้ำถือเป็น modular unit เหมือนกัน
เนื่องจากสามารถจัดเข้าชุดได้ในสไตล์สวนชื้น สวนป่ารูปแบบต่างๆ มีข้อดีคือ
ตัววัสดุมีความเป็นธรรมชาติ โดดเด่นในเรื่องกักเก็บความชื้น
ในการใช้งานควรเลือกรูปทรงให้ดี เพราะมีลักษณะเป็นฟรีฟอร์ม
ค่อนข้างจัดกลุ่มยาก</span></span></div>
<div class="picture" style="font-family: Tahoma,sans-serif; text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><span><img alt="" src="http://www.thairath.co.th/media/content/2012/06/22/270331/o5/420.jpg" width="420" /></span></span></div>
<div style="font-family: Tahoma,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><span><strong>ไม้ </strong><br />- ความแข็งแรง – ปานกลาง<br />- น้ำหนัก – เบา<br />- ความหลากหลาย – ปานกลาง<br />-
สรุป – บล็อกที่เป็นไม้ที่เรายกตัวอย่างนี้ จะเลือกเป็นลังกล้วยไม้
เนื่องจากหาซื้อและพบเห็นได้ง่ายที่สุด ข้อดีคือน้ำหนักเบา
สามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบได้บ่อยครั้ง<br /><br />Matching Ideas<br />1. Urban pot grouping<br />-
การจัดรวมกระถางซีเมนต์ หลากหลายรูปทรง ที่น่าจะเหมาะกับมุมสวนน้ำ
มุมระแนงไม้บริเวณเทอเรซ รวมถึงบนดาดฟ้าคอนโด
เลือกใช้ไม้ที่มีการใช้วัสดุปลูกน้อยเนื่องจากปากกระถางมีความกว้าง 20
เซนติเมตร จึงใช้ไม้น้ำต่างๆ เช่น กกอียิปต์แคระ ไอริสน้ำ เป็นต้น</span></span></div>
<div class="picture" style="font-family: Tahoma,sans-serif; text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><span><img alt="" src="http://www.thairath.co.th/media/content/2012/06/22/270331/o9/420.jpg" width="420" /></span></span></div>
<div style="font-family: Tahoma,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><span>2. Rocking in Unit<br />-
หินฟองน้ำที่จัดวางรวมกันดูแล้วคล้ายกับกลุ่มหินก้อนใหญ่
ที่ปลูกสับปะรดสีแทรกลงไป
มีการใช้ขอนไม้เป็นตัวช่วยให้ดูเป็นธรรมชาติมากขึ้น
พรรณไม้ที่เหมาะกับวัสดุชนิดนี้ ส่วนใหญ่จะเป็นเฟิน สับปะรดสี
หรือแม้กระทั่งพืชอวบน้ำต่างๆ ก็เข้ากับหินฟองน้ำได้ดี</span></span></div>
<div class="picture" style="font-family: Tahoma,sans-serif; text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><span><img alt="" src="http://www.thairath.co.th/media/content/2012/06/22/270331/o10/420.jpg" width="420" /></span></span></div>
<div style="font-family: Tahoma,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><span>3. Wooden Vertical block<br />-
ลังกล้วยไม้ของเราได้ถูกปรับเปลี่ยนการใช้งานเป็นผนังสวนแนวตั้ง
ในสไตล์ของคนรักไม้รากอากาศ ลักษณ์รูปทรงจะดูเป็นกราฟิก
เพราะฉะนั้นต้องลดความแข็งของผนังขนาดใหญ่โดยใช้เฟินชายผ้าสีดา
สลับกับทิลแลนด์เซียใหญ่น้อย ข้อได้เปรียบของผนังตัวนี้คือ นานๆ
รดน้ำทีก็ได้ครับ</span></span></div>
<div class="picture" style="font-family: Tahoma,sans-serif; text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><span><img alt="" src="http://www.thairath.co.th/media/content/2012/06/22/270331/o11/420.jpg" width="420" /></span></span></div>
<div style="font-family: Tahoma,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><span>4. Terracotta Wall<br />-
กระถางดินเผาทรงสี่เหลี่ยมจัตุรัส สามารถทำให้สนุกได้มากกว่าที่เราคิด
อาจจะยากในการจัดวางสักหน่อย จึงทำเป็นเหมือนกำแพงขนาดย่อมๆ
ที่มีสเต็ปขั้นบันใด เน้นความเป็นรูปแบบเดียวกันด้วยการปลูกพืชชนิดเดียวกัน
ที่มีลักษณะกลมฟู อย่างต้นริบบิ้นเขียว</span></span></div>
<div style="font-family: Tahoma,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><span>ที่มา : myhome-mag.com</span></span></div>
Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-41549115259111864522012-09-14T23:03:00.003-07:002012-09-14T23:03:58.642-07:00วอลเปเปอร์ติดผนัง ภาพวิวทิวทัศน์ สร้างมิติใหม่ให้ผนังห้อง<div class="title">
<span style="font-size: small;">วอลเปเปอร์ติดผนัง ภาพวิวทิวทัศน์ สร้างมิติใหม่ให้ผนังห้อง</span></div>
<div class="c clearfix">
<span style="font-size: small;"><img src="http://www.banpak.com/AT_FileManager/UploadedFiles/Content/58.8.126.230-1343278628.jpg" width="500" /></span></div>
<span style="font-size: small;"><br /></span>
<div style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><span><strong>วอลเปเปอร์ติดผนัง</strong> เป็น
ที่นิยมกันมากในปัจจุบัน ความหลากหลายในสีสัน และลวดลาย
ทั้งความสะดวกในการติดตกแต่ง
ทำให้หลายๆคนเลือกที่จะใช้วอลเปเปอร์แทนที่จะใช้กระเบื้องบุผนัง
ลวดลายที่มากมายหลากสไตล์ ทำให้มีตัวเลือกมากขึ้นในการนำมาใช้
ในวันนี้ขอเสนอไอเดียวอลเปเปอร์ติดผนังลวดลายที่แสนจะสวยงาม วิวทิศทัศน์
ของทั้งธรรมชาติ ทั้งในป่าและในเมือง
สามารถสร้างความดึงดูดใจให้กับทุกสายตาได้
ที่สำคัญลวดลายของวอลเปเปอร์ที่นำมาใช้ต้องกลมกลืน
เข้ากันได้กับการตกแต่งห้อง และเลือกตำแหน่งที่จะติดให้ถูกที่ ถูกมุม
ถูกห้อง ก็ยิ่งจะทำให้บ้านสวยงาม สะกดใจยิ่งขึ้นไปอีก</span></span></div>
<div style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><span><strong>ภาพไอเดีย</strong>: <a href="http://fashionobsession.ru/" target="_blank">fashionobsession</a></span></span></div>
<div style="color: #333333; font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><a href="http://www.banidea.com/wallpaper-by-fashionobsession/wallpaper10/" rel="attachment wp-att-16834" style="color: #0050b4;"><img alt="วอลเปเปอร์ติดผนัง" class="aligncenter size-full wp-image-16834" height="465" src="http://www.banidea.com/wp-content/uploads/2012/07/wallpaper10.jpg" title="วอลเปเปอร์ติดผนัง" width="620" /></a></span></div>
<div style="color: #333333; font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><a href="http://www.banidea.com/wallpaper-by-fashionobsession/wallpaper15/" rel="attachment wp-att-16835" style="color: #0050b4;"><img alt="โต๊ะรับประทานอาหาร" class="aligncenter size-full wp-image-16835" height="465" src="http://www.banidea.com/wp-content/uploads/2012/07/wallpaper15.jpg" title="โต๊ะรับประทานอาหาร" width="620" /></a></span></div>
<div style="color: #333333; font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><a href="http://www.banidea.com/wallpaper-by-fashionobsession/wallpaper8/" rel="attachment wp-att-16836" style="color: #0050b4;"><img alt="โซฟาสีขาว" class="aligncenter size-full wp-image-16836" height="443" src="http://www.banidea.com/wp-content/uploads/2012/07/wallpaper8.jpg" title="โซฟาสีขาว" width="620" /></a></span></div>
<div style="color: #333333; font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><a href="http://www.banidea.com/wallpaper-by-fashionobsession/wallpaper14/" rel="attachment wp-att-16837" style="color: #0050b4;"><img alt="แต่งห้องนั่งเล่น" class="aligncenter size-full wp-image-16837" height="349" src="http://www.banidea.com/wp-content/uploads/2012/07/wallpaper14.jpg" title="แต่งห้องนั่งเล่น" width="620" /></a></span></div>
<div style="color: #333333; font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><a href="http://www.banidea.com/wallpaper-by-fashionobsession/wallpaper7-2/" rel="attachment wp-att-16838" style="color: #0050b4;"><img alt="วอลเปเปอร์ภาพวิว" class="aligncenter size-full wp-image-16838" height="462" src="http://www.banidea.com/wp-content/uploads/2012/07/wallpaper7.jpg" title="วอลเปเปอร์ภาพวิว" width="620" /></a></span></div>
<div style="color: #333333; font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><a href="http://www.banidea.com/wallpaper-by-fashionobsession/wallpaper13/" rel="attachment wp-att-16839" style="color: #0050b4;"><img alt="เก้าอี้กำมะหยี่" class="aligncenter size-full wp-image-16839" height="453" src="http://www.banidea.com/wp-content/uploads/2012/07/wallpaper13.jpg" title="เก้าอี้กำมะหยี่" width="620" /></a></span></div>
<div style="color: #333333; font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><a href="http://www.banidea.com/wallpaper-by-fashionobsession/wallpaper12/" rel="attachment wp-att-16840" style="color: #0050b4;"><img alt="เตียงนอนไม้" class="aligncenter size-full wp-image-16840" height="620" src="http://www.banidea.com/wp-content/uploads/2012/07/wallpaper12.jpg" title="เตียงนอนไม้" width="620" /></a></span></div>
<div style="color: #333333; font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><a href="http://www.banidea.com/wallpaper-by-fashionobsession/wallpaper3-2/" rel="attachment wp-att-16841" style="color: #0050b4;"><img alt="ลวดลายวอลเปเปอร์" class="aligncenter size-full wp-image-16841" height="721" src="http://www.banidea.com/wp-content/uploads/2012/07/wallpaper3.jpg" title="ลวดลายวอลเปเปอร์" width="620" /></a></span></div>
<div style="color: #333333; font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><a href="http://www.banidea.com/wallpaper-by-fashionobsession/wallpaper9/" rel="attachment wp-att-16842" style="color: #0050b4;"><img alt="แต่งห้องนั่งเล่น" class="aligncenter size-full wp-image-16842" height="654" src="http://www.banidea.com/wp-content/uploads/2012/07/wallpaper9.jpg" title="แต่งห้องนั่งเล่น" width="620" /></a></span></div>
<div style="color: #333333; font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><a href="http://www.banidea.com/wallpaper-by-fashionobsession/wallpaper11/" rel="attachment wp-att-16843" style="color: #0050b4;"><img alt="แบบห้องนอนสวย" class="aligncenter size-full wp-image-16843" height="465" src="http://www.banidea.com/wp-content/uploads/2012/07/wallpaper11.jpg" title="แบบห้องนอนสวย" width="620" /></a></span></div>
<div style="color: #333333; font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><a href="http://www.banidea.com/wallpaper-by-fashionobsession/wallpaper5-2/" rel="attachment wp-att-16844" style="color: #0050b4;"><img alt="แบบบันได" class="aligncenter size-full wp-image-16844" height="620" src="http://www.banidea.com/wp-content/uploads/2012/07/wallpaper5.jpg" title="แบบบันได" width="620" /></a></span></div>
<div style="color: #333333; font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><a href="http://www.banidea.com/wallpaper-by-fashionobsession/wallpaper2-2/" rel="attachment wp-att-16845" style="color: #0050b4;"><img alt="เก้าอี้วินเทจ" class="aligncenter size-full wp-image-16845" height="712" src="http://www.banidea.com/wp-content/uploads/2012/07/wallpaper2.jpg" title="เก้าอี้วินเทจ" width="620" /></a></span></div>
<div style="color: #333333; font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><a href="http://www.banidea.com/wallpaper-by-fashionobsession/wallpaper6-2/" rel="attachment wp-att-16846" style="color: #0050b4;"><img alt="แบบวอลเปเปอร์ติดผนัง" class="aligncenter size-full wp-image-16846" height="772" src="http://www.banidea.com/wp-content/uploads/2012/07/wallpaper6.jpg" title="แบบวอลเปเปอร์ติดผนัง" width="620" /></a></span></div>
<div style="color: #333333; font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><a href="http://www.banidea.com/wallpaper-by-fashionobsession/wallpaper1-2/" rel="attachment wp-att-16847" style="color: #0050b4;"><img alt="แบบโต๊ะรับแขก" class="aligncenter size-full wp-image-16847" height="607" src="http://www.banidea.com/wp-content/uploads/2012/07/wallpaper1.jpg" title="แบบโต๊ะรับแขก" width="620" /></a></span></div>
<div style="color: #333333; font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><a href="http://www.banidea.com/wallpaper-by-fashionobsession/wallpaper4-2/" rel="attachment wp-att-16848" style="color: #0050b4; text-decoration: underline;"><img alt="ห้องนั่งเล่นหรู" class="aligncenter size-full wp-image-16848" height="845" src="http://www.banidea.com/wp-content/uploads/2012/07/wallpaper4.jpg" title="ห้องนั่งเล่นหรู" width="620" /></a></span></div>
<div style="font-family: Arial,Helvetica,sans-serif;">
<span style="font-size: small;"><span>ที่มา : banidea</span></span></div>
Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-18248612745347948992012-09-14T23:02:00.003-07:002012-09-14T23:02:56.201-07:00อย่ามองข้ามความสำคัญของ ห้องน้ำ!!<div class="title">
<span style="font-size: small;">อย่ามองข้ามความสำคัญของ ห้องน้ำ!!</span></div>
<div class="c clearfix">
<span style="font-size: small;"><img src="http://www.banpak.com/AT_FileManager/UploadedFiles/Content/58.8.205.89-1341803349.jpg" width="500" /></span></div>
<span style="font-size: small;"><br /></span>
<div style="font-family: arial,helvetica,sans-serif; line-height: 16px; margin-bottom: 15px; margin-top: 0px; text-align: left;">
<span style="font-size: small;"><span>ใน
การตกแต่งบ้าน ส่วนใหญ่แล้วจะนึกถึงการตกแต่งของห้องนั่งเล่น ห้องนอน
ห้องครัว มาก่อนเสมอ และห้องน้ำมักจะเป็นลำดับสุดท้ายที่จะได้รับการตกแต่ง
แต่ก็อย่ามองข้ามไปนะค่ะ ห้องน้ำจริงๆ
แล้วนับว่าเป็นส่วนที่แขกผู้มาเยือนจะได้ใช้บริการจากบ้านของเรามากที่สุด
ฉะนั้นการตกแต่งห้องน้ำก็ต้องให้ความสำคัญไม่แพ้กัน เช่น
การเลือกกระเบื้องห้องน้ำ เฉดสี และการตกแต่งด้วยชุดสุขภัณฑ์
แต่วันนี้เรามีตัวอย่างห้องน้ำสวยๆ ที่ผ่านการตกแต่งมาอย่างพิถีพิถัน
รับรองว่าเมื่อได้เข้าไปในห้องน้ำแล้วจะอยากใช้เวลาส่วนตัวในห้องน้ำมากขึ้น
เลยทีเดียวล่ะคะ</span></span></div>
<div style="color: #555555; font-family: arial,helvetica,sans-serif; line-height: 16px; margin-bottom: 15px; margin-top: 0px; text-align: left;">
<span style="font-size: small;"><a href="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/cotto_2.jpg" style="color: #d4065b;"><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7057" height="532" src="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/cotto_2.jpg" style="border: 1px solid rgb(221, 221, 221); margin: 0px 0px 5px 10px; padding: 2px;" width="550" /></a><a href="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/cotto_3.jpg" style="color: #d4065b;"><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7058" height="507" src="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/cotto_3.jpg" style="border: 1px solid rgb(221, 221, 221); margin: 0px 0px 5px 10px; padding: 2px;" width="550" /></a><a href="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/cotto_4.jpg" style="color: #d4065b;"><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7059" height="413" src="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/cotto_4.jpg" style="border: 1px solid rgb(221, 221, 221); margin: 0px 0px 5px 10px; padding: 2px;" width="550" /></a><a href="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/cotto_5.jpg" style="color: #d4065b;"><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7060" height="365" src="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/cotto_5.jpg" style="border: 1px solid rgb(221, 221, 221); margin: 0px 0px 5px 10px; padding: 2px;" width="550" /></a><a href="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/cotto_6.jpg" style="color: #d4065b;"><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7061" height="365" src="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/cotto_6.jpg" style="border: 1px solid rgb(221, 221, 221); margin: 0px 0px 5px 10px; padding: 2px;" width="550" /></a></span></div>
<div style="font-family: arial,helvetica,sans-serif; line-height: 16px; margin-bottom: 15px; margin-top: 0px; text-align: left;">
<span style="font-size: small;"><span>ที่มา : Livingoopsv</span></span></div>
Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-9346438681906641342012-09-14T23:00:00.003-07:002012-09-14T23:00:49.691-07:00เทคนิคการแต่งห้องนอนให้สวยถูกใจ<div class="title">
<span style="font-size: small;">เทคนิคการแต่งห้องนอนให้สวยถูกใจ</span></div>
<div class="c clearfix">
<span style="font-size: small;"><img src="http://www.banpak.com/AT_FileManager/UploadedFiles/Content/115.87.201.79-1342151784.jpg" width="500" /></span></div>
<span style="font-size: small;"><br /></span>
<div style="font-family: arial,helvetica,sans-serif; line-height: 16px; margin-bottom: 15px; margin-top: 0px; text-align: left;">
<span style="font-size: small;"><span>ห้อง
นอนเป็นดินแดนส่วนตัวของเจ้าของห้อง
ดังนั้นห้องนอนจึงเป็นพื้นที่ส่วนบุคคลที่จะแสดงถึงตัวตน แสดงถึงความชอบ
สไตล์ และยังมีหน้าที่ ๆ สำคัญก็คือ เป็นที่พักผ่อน
ดังนั้นเมื่อเข้ามาอยู่ในห้องนอนแล้วต้องรู้สึกถึงความอบอุ่น สะดวกสบาย
และการแต่งห้องนอนจึงต้องทำให้เกิดความรู้สึกผ่อนคลายทุกครั้งที่เข้ามาใน
ห้องนอน</span></span></div>
<div style="font-family: arial,helvetica,sans-serif; line-height: 16px; margin-bottom: 15px; margin-top: 0px; text-align: left;">
<span style="font-size: small;"><span><br /><strong>ขั้นตอนง่ายๆ ในการแต่งห้องนอน มีดังนี้คะ….</strong><br />1.
วาดแปลนห้องนอนออกมา แล้วลิตส์รายการกิจกรรมที่เพื่อนๆ อยากจะทำในห้องนอน
เช่น ชอบอ่านหนังสือ นอนดูหนังในห้องนอน ฟังเพลง
เพื่อเราจะได้รู้ว่าควรจะมีอะไรบ้างในห้องนอนของเรา
แล้วทำให้เรารู้สึกดีทุกครั้งที่เข้ามาในห้องนอน</span></span></div>
<div style="font-family: arial,helvetica,sans-serif; line-height: 16px; margin-bottom: 15px; margin-top: 0px; text-align: left;">
<span style="font-size: small;"><span>2.
เมื่อได้กิจกรรมทุกอย่างแล้ว เราก็ใส่เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ต่างๆ
เกี่ยวกับกิจกรรมที่เราชอบในแปลนห้องนอนที่วาดไว้ เช่น มุมที่วางทีวี
เก้าอี้โซฟาไว้ โคมไฟ ดวงไฟไว้ตรงไหน วาดลงไปเลย</span></span></div>
<div style="font-family: arial,helvetica,sans-serif; line-height: 16px; margin-bottom: 15px; margin-top: 0px; text-align: left;">
<span style="font-size: small;"><span>3.
เมื่อเราแต่งห้องนอนในแปลนกระดาษเสร็จแล้ว
เราก็มาเลือกว่าควรจะใช้ห้องสีอะไร จะสีเดียวกันทั้งห้อง
หรือสีใดมุมใดมุมหนึ่งก็เลือกใส่ลงไปในแปลนห้องนอนที่เราวาดไว้เลยค่ะ</span></span></div>
<div style="font-family: arial,helvetica,sans-serif; line-height: 16px; margin-bottom: 15px; margin-top: 0px; text-align: left;">
<span style="font-size: small;"><span>หรือ
หากยังคิดไม่ออกว่าอยากจะแต่งห้องนอนสไตล์ไหน เพื่อนๆ
สามารถดูแนวทางการแต่งห้องนอนได้จากเวปของเรา
เพื่อใช้เป็นแนวทางในการตกแต่งห้องนอน ทั้งเพื่อไปประยุกต์
หรือใช้เป็นไอเดียต่อยอดต่อไปก็ได้ค่ะ</span></span></div>
<div style="font-family: arial,helvetica,sans-serif; line-height: 16px; margin-bottom: 15px; margin-top: 0px; text-align: left;">
<span style="font-size: small;"><span>ที่มา : livingoops</span></span></div>
Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-29524477426024452662012-09-14T22:59:00.004-07:002012-09-14T23:01:13.642-07:00ห้องน้ำกลางแจ้ง<div class="title">
<span style="font-size: small;">ห้องน้ำกลางแจ้ง</span></div>
<div class="c clearfix">
<span style="font-size: small;"><img src="http://www.banpak.com/AT_FileManager/UploadedFiles/Content/61.90.5.10-1342411449.jpg" width="500" /></span></div>
<span style="font-size: small;"><br /></span>
<span style="font-size: small;"><br /></span>
<span style="font-size: small;"><br /></span>
<div style="font-family: arial,helvetica,sans-serif; line-height: 16px; margin-bottom: 15px; margin-top: 0px; text-align: left;">
<span style="font-size: small;">วันนี้
มีไอเดียการสร้างห้องน้ำแบบกลางแจ้งมาฝาก ให้คนรักธรรมชาติ
ที่จะได้สัมผัสสายลมเย็นๆ มองเห็นท้องฟ้าสีคราม
และมองแสงจันทร์ในยามคืนเต็มดวง
สิ่งเหล่านี้ช่วยเพิ่มเสน่ห์ให้กับห้องน้ำของคุณได้เป็นอย่างมากค่ะ
ว่าแล้วก็มาชมภาพตัวอย่างห้องน้ำกลางแจ้งที่เรานำมาฝากกันเลยค่ะ
ห้องน้ำแบบนี้ไม่เหมาะกับบ้านในเมืองนะคะอาจโดนข้อหาอนาจารได้</span></div>
<div style="color: #555555; font-family: arial,helvetica,sans-serif; line-height: 16px; margin-bottom: 15px; margin-top: 0px; text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><a href="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Outdoor-Shower2.jpg" style="color: #d4065b;"><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7258" height="381" src="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Outdoor-Shower2.jpg" style="border: 1px solid rgb(221, 221, 221); margin: 0px 0px 5px 10px; padding: 2px;" width="550" /></a><a href="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Outdoor-Shower3.jpg" style="color: #d4065b;"><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7259" height="424" src="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Outdoor-Shower3.jpg" style="border: 1px solid rgb(221, 221, 221); margin: 0px 0px 5px 10px; padding: 2px;" width="550" /></a><a href="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Outdoor-Shower5.jpg" style="color: #d4065b;"><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7261" height="400" src="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Outdoor-Shower5.jpg" style="border: 1px solid rgb(221, 221, 221); margin: 0px 0px 5px 10px; padding: 2px;" width="550" /></a><a href="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Outdoor-Shower6.jpg" style="color: #d4065b;"><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7262" height="588" src="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Outdoor-Shower6.jpg" style="border: 1px solid rgb(221, 221, 221); margin: 0px 0px 5px 10px; padding: 2px;" width="450" /></a><a href="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Outdoor-Shower7.jpg"><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7263" height="597" src="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Outdoor-Shower7.jpg" style="border: 1px solid rgb(221, 221, 221); margin: 0px 0px 5px 10px; padding: 2px;" width="450" /></a></span></div>
<div style="text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7260" height="400" src="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Outdoor-Shower4.jpg" style="border: 1px solid rgb(221, 221, 221); margin: 0px 0px 5px 10px; padding: 2px;" width="550" /></span></div>
Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-91554701649264712152012-09-14T22:59:00.000-07:002012-09-14T23:02:01.596-07:00การจัดสวนญี่ปุ่น<div class="title">
<span style="font-size: small;">การจัดสวนญี่ปุ่น</span></div>
<div class="c clearfix">
<span style="font-size: small;"><img src="http://www.banpak.com/AT_FileManager/UploadedFiles/Content/58.8.123.44-1342766945.png" width="500" /></span></div>
<span style="font-size: small;"><br /></span>
<span style="font-size: small;"><br /></span>
<div style="font-family: Georgia,'Times New Roman',Times,serif; margin: 0.5em 0px;">
<span style="background-color: white; font-size: small;">
รูปแบบการออกแบบสวนแบบญี่ปุ่น
เอามาฝากสำหรับท่านที่ต้องการไอเดียการตกแต่งสวนแบบญี่ปุ่นครับ
โดยลักษณะในการออกแบบสวนสไตล์ญี่ปุ่นที่เห็นใน
บทความนี้เป็นสวนณี่ปุ่นที่มีความแตกต่างจากสวนญี่ปุ่นอื่น
เล็กน้อยตรงที่สวนแห่งนี้เป็นสวนที่เน้่นทางด้าน Softscape มากกว่า ด้าน
Hardscape (ต้นไม้มากกว่าตกแต่ง)
ซึ่งโดยทั่วไปสวนญี่ปุ่นส่วนใหญ่จะจัดไปทางแนว Hardscape ออกแนวนิ่งๆ
ใช้สัญลักษณ์สื่อถึงเรื่องนิกายเซน หรือบางที่ก็เป็นสวนหินไปเลย
แต่สวนนี้มีความแตกต่างตรงที่มีการใช้พรรณไม้หลากหลายในการตกแต่งและ
ภาพรวมของต้นไม้ค่อนข้างแน่น ดูออกเป็นสวนธรรมชาติมากครับ</span></div>
<div style="font-family: Georgia,'Times New Roman',Times,serif; margin: 0.5em 0px; text-align: left;">
<span style="font-size: small;"><span style="background-color: white;"><b>ลักษณะของการออก แบบ :</b> สวน ญี่ปุ่น<br /><b>สไตล์การออกแบบ : </b>ญึ่ปุ่น<br /><b>ระดับคะแนนของการออกแบบ :</b> ระดับ 2<br /><b>ความเป็นไปได้ของการ ใช้งานจริง :</b> สูง<br /><b>ระดับ ราคาในการก่อสร้าง </b></span><b>:</b> สูง</span></div>
<div style="margin: 0.5em 0px; text-align: left; text-indent: 0px;">
<span lang="TH" style="font-size: small; text-indent: 36pt;"><span style="font-family: Georgia, 'Times New Roman', Times, serif;"> </span></span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;">การจัดสวนญี่ป่น เป็นการจัดสวนแบบหนึ่ง อันเป็นแบบฉบับของญี่ปุ่นเองโดยเฉพาะ</span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;"> </span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;">เป็นการจัดสวนที่มีรูปแบบแตกต่างจากการจัดสวนของประเทศทางยุโรป</span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;"> </span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;">สวนญี่ปุ่นมีความหมายอันลึกซึ้งเกี่ยวกับความงามตามธรรมชาติ ศาสนา ลัทธิ ประเพณี</span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;"> </span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;">ปรัชญา ความนึกฝัน ศิลปวัฒนธรรมและแฝงด้วยความเชื่อถือในโชคลาง</span></div>
<div style="margin: 0.5em 0px; text-align: left; text-indent: 0px;">
<span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;"> การจัดสวนแบบญี่ปุ่นได้รับอิทธิพลมาจากชาวจีน และ</span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;"> </span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;">ชาวเกาหลี แต่ได้มี</span><span style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;"> </span><span style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;"> </span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;">การปรับปรุง</span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;"> </span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;">และพัฒนาทำให้มีรูปแบบธรรมชาติ มีศิลปะ มีสัญลักษณ์ต่าง ๆ</span><span style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;"> </span><span style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;"> </span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;">ซึ่งมีความหมายเฉพาะตัวแฝงเร้นด้วยปรัชญา ลัทธิ ประเพณีทางศาสนา การนึกฝัน</span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;"> </span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;">และมีความสุนทรีย์แห่งธรรมชาติ สวนญี่ปุ่นจึงมองดูมีชีวิต</span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;"> </span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;">จิตใจและวิญญาณ</span><span style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;"> </span></div>
<div style="margin: 0.5em 0px; text-align: left; text-indent: 0px;">
<span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;"> ทั้งโลกยกย่องในศิลปะการจัดสวนแบบญี่ปุ่น</span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;"> </span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;">นับวันความนิยมในการจัดสวนแบบนี้จะยิ่งแพร่หลายออกไปยังประเทศต่าง ๆ มากยิ่งขึ้น</span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;"> </span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;">ในประเทศไทยนิยมจัดสวนแบบญี่ปุ่นกันมากเพราะสวนญี่ปุ่นใช้เนื้อที่ในการจัดสวนไม่มากนัก</span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;"> </span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;">มีความสวยงามอย่างเรียบ ๆ เหมาะกับนิสัยอันอ่อนน้อมและสุภาพของคนไทย</span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;"> </span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small; text-indent: 36pt;">อาจกล่าวอีกนัยหนึ่งว่า สวนญี่ปุ่นเป็นสวนที่มีความงามอย่างมีศิลปะ</span></div>
<div style="margin: 0.5em 0px; text-align: left; text-indent: 0px;">
<span style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small;"><b><span lang="TH">สวนญี่ปุ่นแบ่งออกเป็น </span>3 <span lang="TH">ประเภท</span></b></span></div>
<div style="margin: 0.5em 0px; text-align: left; text-indent: 0px;">
<span style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small;">1. </span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small;">สวนภูเขา เป็นสวนที่ลอกเรียนแบบธรรมชาติ</span></div>
<div style="margin: 0.5em 0px; text-align: left; text-indent: 0px;">
<span style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small;">2. </span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small;">สวนในที่ราบ</span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small;"> </span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small;">เป็นสวนแห่งการสมมุติ</span></div>
<div style="margin: 0.5em 0px; text-align: left; text-indent: 0px;">
<span style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small;">3. </span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small;">สวนน้ำชา</span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small;"> </span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small;">เป็นสวนที่นำลักษณะเด่นของสวนภูเขาและสวนที่ราบมาผสมกัน ประกอบด้วยสวนย่อมเล็ก ๆ </span><span style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small;">2</span><span style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small;"> </span><span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small;">ข้างทางเดินไปสู่เรือนน้ำชา ซึ่งเป็นบ้านชั้นเดียวหลังเล็ก ๆ</span></div>
<div style="margin: 0.5em 0px; text-align: left; text-indent: 0px;">
<span lang="TH" style="font-family: arial, helvetica, sans-serif; font-size: small;"><br /></span></div>
<div style="color: #262c2c; font-family: Georgia,'Times New Roman',Times,serif; margin: 0.5em 0px; text-align: center;">
<span style="background-color: white; font-size: small;"><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEj8rzwVlu2WdBFYbx9wgII7g4tfcQlqo5bokBmJltACd20k9FvdyErylwCndPgyrxCQAXJu0ebfELVNKIL3QB-NEhy2ReBPIfPm03-alMTtFWjkuvg3yF6y0xFY_-H6KLxW6_Sf3N-tg8E/s1600-h/%E0%B8%AA%E0%B8%A7%E0%B8%99%E0%B8%8D%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%9B%E0%B8%B8%E0%B9%88%E0%B8%9904.png" style="color: #ab6f07;"><img alt="" border="0" id="BLOGGER_PHOTO_ID_5359753509592934466" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEj8rzwVlu2WdBFYbx9wgII7g4tfcQlqo5bokBmJltACd20k9FvdyErylwCndPgyrxCQAXJu0ebfELVNKIL3QB-NEhy2ReBPIfPm03-alMTtFWjkuvg3yF6y0xFY_-H6KLxW6_Sf3N-tg8E/s400/%E0%B8%AA%E0%B8%A7%E0%B8%99%E0%B8%8D%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%9B%E0%B8%B8%E0%B9%88%E0%B8%9904.png" style="border: 1px solid rgb(69, 58, 22); margin: 1em;" /></a><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgOxRTVLFYPXlF4E9ou1uji6B_PrnFtFjX10VXUr5tuvYPF_TJfZbRIas-MWdfzJdhb86Tqqj5NRTa8DpfWo7jS0uFyUL4gS9q6uOjDJaSYvTjTOde_83FKeZF46jLs9HzMQDWG2jVy4NA/s1600-h/%E0%B8%AA%E0%B8%A7%E0%B8%99%E0%B8%8D%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%9B%E0%B8%B8%E0%B9%88%E0%B8%9906.png" style="color: #ab6f07;"><img alt="" border="0" id="BLOGGER_PHOTO_ID_5359753658598018578" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgOxRTVLFYPXlF4E9ou1uji6B_PrnFtFjX10VXUr5tuvYPF_TJfZbRIas-MWdfzJdhb86Tqqj5NRTa8DpfWo7jS0uFyUL4gS9q6uOjDJaSYvTjTOde_83FKeZF46jLs9HzMQDWG2jVy4NA/s400/%E0%B8%AA%E0%B8%A7%E0%B8%99%E0%B8%8D%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%9B%E0%B8%B8%E0%B9%88%E0%B8%9906.png" style="border: 1px solid rgb(69, 58, 22); margin: 1em;" /></a><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgYoosqL1k7d-jgWh0HtBBl2sKG_SWkZ2va0tmJW5IvtfP6gO0ZG6_b4y7APfKU-J5_rzsgRJKpMDp6ojXGJz1jDg05JlQ7esl4DyOWbyoCsbC6k47NSpeOVtDq4K_btW1AIORsuudFyLA/s1600-h/%E0%B8%AA%E0%B8%A7%E0%B8%99%E0%B8%8D%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%9B%E0%B8%B8%E0%B9%88%E0%B8%9903.png" style="color: #ab6f07;"><img alt="" border="0" id="BLOGGER_PHOTO_ID_5359753247558823634" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEgYoosqL1k7d-jgWh0HtBBl2sKG_SWkZ2va0tmJW5IvtfP6gO0ZG6_b4y7APfKU-J5_rzsgRJKpMDp6ojXGJz1jDg05JlQ7esl4DyOWbyoCsbC6k47NSpeOVtDq4K_btW1AIORsuudFyLA/s400/%E0%B8%AA%E0%B8%A7%E0%B8%99%E0%B8%8D%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%9B%E0%B8%B8%E0%B9%88%E0%B8%9903.png" style="border: 1px solid rgb(69, 58, 22); margin: 1em;" /></a><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEghou06d4gJ1Z90bKzRys2FCzudX2uEmC5o8XkL-Mvo6ZkN27WJm7qWAAIc1PCrHgZ4UYZErEasULGZYrhsNsy22GPsmRwNLkt8vqchpPecTVxY4aYvV2hyphenhyphenwlMj3GMRypW66_c0qJOseQA/s1600-h/%E0%B8%AA%E0%B8%A7%E0%B8%99%E0%B8%8D%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%9B%E0%B8%B8%E0%B9%88%E0%B8%9901.png" style="color: #ab6f07;"><img alt="" border="0" id="BLOGGER_PHOTO_ID_5359753106498687170" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEghou06d4gJ1Z90bKzRys2FCzudX2uEmC5o8XkL-Mvo6ZkN27WJm7qWAAIc1PCrHgZ4UYZErEasULGZYrhsNsy22GPsmRwNLkt8vqchpPecTVxY4aYvV2hyphenhyphenwlMj3GMRypW66_c0qJOseQA/s400/%E0%B8%AA%E0%B8%A7%E0%B8%99%E0%B8%8D%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%9B%E0%B8%B8%E0%B9%88%E0%B8%9901.png" style="border: 1px solid rgb(69, 58, 22); margin: 1em;" /></a><a href="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEigJwWnzqyQe-UuYGBGrDx28agm7-3tQN7_lsCMOPsVEPGdYwW2_cxlX9T3RT5Vk1vFq2XVzMBkHF2ZC9gQy3NNUFunCX3UHhCtYGHHPUr_jLhNFm6e9x697q_V_xUY3_szGnW8iRPlaFQ/s1600-h/%E0%B8%AA%E0%B8%A7%E0%B8%99%E0%B8%8D%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%9B%E0%B8%B8%E0%B9%88%E0%B8%990.png" style="color: #ab6f07;"><img alt="" border="0" id="BLOGGER_PHOTO_ID_5359752912556927570" src="https://blogger.googleusercontent.com/img/b/R29vZ2xl/AVvXsEigJwWnzqyQe-UuYGBGrDx28agm7-3tQN7_lsCMOPsVEPGdYwW2_cxlX9T3RT5Vk1vFq2XVzMBkHF2ZC9gQy3NNUFunCX3UHhCtYGHHPUr_jLhNFm6e9x697q_V_xUY3_szGnW8iRPlaFQ/s400/%E0%B8%AA%E0%B8%A7%E0%B8%99%E0%B8%8D%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%9B%E0%B8%B8%E0%B9%88%E0%B8%990.png" style="border: 1px solid rgb(69, 58, 22); margin: 1em;" /></a></span></div>
Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-77319229024985359162012-09-14T22:58:00.000-07:002012-09-14T23:02:11.946-07:00ตกแต่งห้องนอนเด็กสาว ด้วยสีชมพู<div class="title">
<span style="font-size: small;">ตกแต่งห้องนอนเด็กสาว ด้วยสีชมพู </span></div>
<div class="c clearfix">
<span style="font-size: small;"><img src="http://www.banpak.com/AT_FileManager/UploadedFiles/Content/115.87.201.194-1343098150.jpg" width="500" /></span></div>
<span style="font-size: small;"><br /></span>
<span style="font-size: small;"><br /></span>
<div style="font-family: arial,helvetica,sans-serif; line-height: 16px; margin-bottom: 15px; margin-top: 0px; text-align: left;">
<span style="font-size: small;">สี
ประจำของเด็กผู้หญิงส่วนใหญ่แล้วก็มักจะเป็นสีชมพู
ไม่รู้ว่าเพราะอะไรถึงให้สีชมพูกลายเป็นสีประจำตัวของเด็กผู้หญิง รู้แต่ว่า
สีชมพู เป็นสีที่แสดงถึงความอ่อนหวาน นุ่มนวล น่าทะนุทะนอม
ซึ่งน่าจะเป็นอะไรที่เเหมาะกับความเป็นเด็กผู้หญิงนั่นเองค่ะ</span></div>
<div style="font-family: arial,helvetica,sans-serif; line-height: 16px; margin-bottom: 15px; margin-top: 0px; text-align: left;">
<span style="font-size: small;">และ
ห้องนอนนี้ก็เป็นห้องนอนสีชมพู ของเด็กคนนึงที่อาศัยในนิวยอร์ก
ภายในห้องถูกตกแต่งด้วยเฟอร์นิเจอร์สีขาว และของตกแต่งเป็นสีชมพู
ไม่ว่าจะเป็นพรมสีชมพูผืนใหญ่ กรอบรูปที่มีแต่รูปที่เต็มไปด้วยสีชมพู
อีกทั้งยังมีโคมไฟน่ารักสีชมพูที่โต๊ะทำงานอีกด้วย
ว่าแล้วเราไปชมห้องนอนของเด็กสาวคนนี้กันเลยคะ</span></div>
<div style="color: #555555; font-family: arial,helvetica,sans-serif; line-height: 16px; margin-bottom: 15px; margin-top: 0px; text-align: center;">
<span style="font-size: small;"><a href="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Pink-Girl%E2%80%99s1.jpg" style="color: #d4065b;"><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7402" height="640" src="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Pink-Girl%E2%80%99s1.jpg" style="border: 1px solid rgb(221, 221, 221); margin: 0px 0px 5px 10px; padding: 2px;" width="512" /></a><a href="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Pink-Girl%E2%80%99s2.jpg" style="color: #d4065b;"><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7403" height="640" src="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Pink-Girl%E2%80%99s2.jpg" style="border: 1px solid rgb(221, 221, 221); margin: 0px 0px 5px 10px; padding: 2px;" width="512" /></a><a href="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Pink-Girl%E2%80%99s3.jpg" style="color: #d4065b;"><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7404" height="640" src="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Pink-Girl%E2%80%99s3.jpg" style="border: 1px solid rgb(221, 221, 221); margin: 0px 0px 5px 10px; padding: 2px;" width="512" /></a><a href="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Pink-Girl%E2%80%99s4.jpg" style="color: #d4065b;"><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7405" height="640" src="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Pink-Girl%E2%80%99s4.jpg" style="border: 1px solid rgb(221, 221, 221); margin: 0px 0px 5px 10px; padding: 2px;" width="512" /></a><a href="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Pink-Girl%E2%80%99s5.jpg"><img alt="" class="alignnone size-full wp-image-7406" height="640" src="http://www.livingoops.com/wp-content/uploads/2012/07/Pink-Girl%E2%80%99s5.jpg" style="border: 1px solid rgb(221, 221, 221); margin: 0px 0px 5px 10px; padding: 2px;" width="512" /></a></span></div>
<div style="font-family: arial,helvetica,sans-serif; line-height: 16px; margin-bottom: 15px; margin-top: 0px; text-align: left;">
<span style="font-size: small;">ที่มา : livingoops</span></div>
Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-73279700739299368572012-09-14T22:56:00.002-07:002012-09-14T22:56:21.409-07:00ราคาประเมินที่ดิน กรมธนารักษ์ สำคัญไฉน?<div class="title">
ราคาประเมินที่ดิน กรมธนารักษ์ สำคัญไฉน?</div>
<div class="c clearfix">
<img src="http://www.banpak.com/AT_FileManager/UploadedFiles/Content/61.90.41.220-1346053997.jpg" width="500" /></div>
<br />
<br />
<span style="font-size: x-small;"><strong>นับตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคมที่ผ่านมา กรมธนารักษ์ได้ประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศของรอบบัญชีใหม่สำหรับปี พ.ศ. 2555-2558</strong></span><br />
<span style="font-size: x-small;">(ซึ่งที่จริงแล้วต้องเริ่มประกาศใช้ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา แต่ได้มีการเลื่อนบังคับใช้ไป 6 เดือนเพื่อบรรเทาผลกระทบจากน้ำท่วม)</span><br /><span style="font-size: x-small;">ผู้อ่านทราบไหมคะว่าราคาประเมินนี้มีความสำคัญอย่างไร ?</span><br /><span style="font-size: x-small;">ปกติเวลาที่เราจะอ้างอิงมูลค่าของที่ดิน เราสามารถอ้างอิงได้จากราคา 2 ประเภท คือ ราคาตลาด ซึ่งได้จากราคาที่มีการซื้อขายจริง กับราคาประเมินที่ดินของ
ราชการ ซึ่ง สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์
เป็นหน่วยงานผู้กำหนดราคาประเมินและประกาศใช้ โดยเรียกว่า
“บัญชีกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน”</span><br /><br /><span style="font-size: x-small;">หาก
ถามว่าราคาใดสะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินได้มากกว่ากัน
แน่นอนว่าต้องเป็นราคาตลาด
เพราะเป็นราคาที่มาจากความต้องการซื้อ-ต้องการขายที่เกิดขึ้นจริง ขณะที่ราคาประเมินที่ดินขอ
งกรมธนารักษ์ เป็นราคาที่ราชการ โดยเฉพาะกรมที่ดิน
นำมาใช้เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรสแตมป์
ในการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น
ราคาทั้งสองประเภทจึงไม่จำเป็นต้องเท่ากัน</span><br /><br /><span style="font-size: x-small;">โดย
ปกติทั่วไป ราคาที่ดินที่ประกาศในบัญชีราคาประเมินจะต่ำกว่าราคาตลาด
(แม้จะมีบางกรณีที่กลับกัน คือ ราคาตลาดต่ำกว่าราคาประเมิน
แต่ก็เกิดขึ้นน้อยมาก เช่น สภาพเศรษฐกิจตกต่ำจริงๆ
หรือในบางกรณีที่การประเมินผิดพลาด) สาเหตุเพราะกฎหมายกำหนดให้บัญชีราคาประเมินที่ดินที่ประกาศในแต่ละรอบใช้ได้คราวละไม่เกิน 4 ปีนับตั้งแต่วันที่ประกาศใช้ ราคาประเมินที่ดินจึงอาจไม่ update เท่ากับราคาตลาดที่เปลี่ยนแปลงตามสภาพ demand supply ในแต่ละช่วงเวลาของที่ดินผืนนั้น</span><br /><br /><span style="font-size: x-small;">อย่าง
ไรก็ดี ข้อเสียของราคาตลาดคือ ในทางปฏิบัติ
เราไม่สามารถหาราคาตลาดของที่ดินได้ทุกแปลงที่ต้องการ
โดยเฉพาะเมื่อคำนึงถึงต้นทุนค่าใช้จ่ายและเวลาที่ต้องเสียไปเพื่อให้ทราบว่า
ราคาตลาดที่แท้จริงเป็นเท่าไหร่ ดังนั้น ราคาประเมินที่ดินของ
ราชการจึงมีประโยชน์มาก เพราะเป็นฐานข้อมูลพื้นฐานที่ใกล้มือ
เข้าถึงได้ง่าย และสะดวกในการนำไปใช้ นอกจากนี้
หากศึกษาดูวิธีจัดทำราคาทุนทรัพย์ที่ดิน ใช่ว่าราชการจะทำแบบขอไปที
แต่มาจากการสำรวจราคาซื้อขายที่ดินในตลาดย้อนหลัง
การศึกษาสภาพทางกายภาพของพื้นที่ ราคาตลาด รวมถึงการศึกษาปัจจัยอื่นๆ
ที่มีผลกระทบต่อราคาประเมิน อาทิ แนวโน้มการพัฒนาพื้นที่ มลภาวะต่างๆ
ที่อาจส่งผลกระทบ ข้อจำกัดทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดิน เป็นต้น
ดังนั้น แนวทางประเมินเหล่านี้
ทำให้ราคาประเมินที่ประกาศออกมาจึงมีความน่าเชื่อถือ แสดงถึงแนวโน้มเฉลี่ย
(Average Trend) ที่ดีโดยเฉพาะในแง่การเปลี่ยนแปลงของราคา</span><br /><br /><span style="font-size: x-small;">ราคา
ประเมินที่มีการประกาศใช้ในรอบบัญชีนี้ ภาพรวมทั่วประเทศมีการปรับเพิ่มขึ้น
21.34% โดยกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 17.13% และต่างจังหวัดเพิ่มขึ้น
21.40% หากเราดูการเปลี่ยนแปลงของราคาประเมินที่ดินบริเวณ
ถนนสายสำคัญในเขตกรุงเทพฯ พบว่าในแนวพื้นที่สำคัญบางเส้นทาง เช่น
ถนนบางนา-ตราด ราคาประเมินมีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 8-31%
หรือถนนเอกมัย (สุขุมวิท 63) มีการปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 76-78%
ราคาที่ปรับเพิ่มนี้น่าจะมาจากการขยายเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอส
ที่ส่งผลให้ความต้องการอยู่อาศัยในบริเวณนั้นเพิ่มขึ้นอย่างมาก ดังนั้น
จะเห็นได้ว่าราคาประเมินนี้สะท้อนทิศทางแนวโน้มของตลาดที่ดีในระดับหนึ่ง</span><br /><br /><span style="font-size: x-small;">แต่
ต้องอย่าลืมนะคะว่า ราคาประเมินขึ้นอยู่กับสภาพข้อเท็จจริงของแต่ละพื้นที่
เช่น อาจมีหมู่บ้านจัดสรรผุดขึ้นมา มีการตัดถนนใหม่
ทำให้ราคาเปลี่ยนแปลงไปมาก
เพราะฉะนั้นราคาเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้นอาจจะไม่ใช่ตัวแทนของราคาที่ดินทุกๆ
แปลงบนแนวถนนเส้นนั้นทั้งหมด
เวลาที่นำข้อมูลไปใช้ก็ควรจะต้องดูสภาพพื้นที่จริงประกอบด้วย
ราคาประเมินนี้จึงถือได้ว่าเป็นตัวช่วย มากกว่าคำตอบสุดท้าย
แต่ยังไงก็ดีกว่าไม่มีตัวช่วยเหลืออยู่เลย จริงไหมคะ</span><br />
<span style="font-size: xx-small;">ที่มา: กรุงเทพธุรกิจ</span>Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-6624664789919400442012-09-14T22:54:00.001-07:002012-09-14T22:54:52.705-07:00การประเมินราคาบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัย<span style="color: grey; font-size: small;"><b>การประเมินราคาบ้านที่ดิน หรือที่อยู่อาศัย</b></span><br />
<span style="color: grey; font-size: small;"><b> </b></span><img height="327" id="il_fi" src="http://www.propertychannelnews.com/admin/lookpic/23.jpg" style="padding-bottom: 8px; padding-right: 8px; padding-top: 8px;" width="460" />
<br />
เป็นการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
(Property Valuation) ซึ่งหมายถึง
กระบวนการในการวิเคราะห์มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ บ้าน ทาวน์เฮ้าส์
อาคารพาณิชย์ ที่ดินเปล่า คอนโดมิเนียม อย่างละเอียดรอบคอบและมีเหตุผล
เพื่อทราบมูลค่าตลาดยุติธรรมที่เหมาะสม
โดยทำการตรวจสอบสภาพทางกายภาพของทรัพย์สิน(ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง),
วิเคราะห์ตรวจสอบทำเลที่ตั้งทรัพย์สิน-สภาพแวดล้อมโดยรอบ
ตรวจสอบสิ่งอำนวยความสะดวก ตรวจสอบข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น
ผังเมือง,การเวนคืน,การรอนสิทธิ์,การอายัด,การตรวจสอบสิทธิ์ในการถือครอง
ที่ดินตามกฎหมาย,การตรวจสอบภาระผูกพันต่าง ๆ ที่มีของทรัพย์สิน,
การตรวจสอบสภาพและความสะดวกของทางเข้า-ออก,
การตรวจสอบสิทธิ์ของทางเข้า-ออกตามกฎหมาย,
การสืบค้นและการวิเคราะห์ข้อมูลตลาดเพื่อทราบมูลค่าตลาดยุติธรรมที่เหมาะสม
ของทรัพย์สิน เพื่อใช้เป็นแนวทางในการกำหนดราคาซื้อ-ขาย
การตีราคาบ้านว่าควรจะซื้อ-ขายในราคาเท่าใด
หรือเพื่อใช้เป็นหลักประกันในการปล่อยสินเชื่อ และกำหนดวงเงินสินเชื่อ
ซึ่งการประเมินราคาสามารถนำไปใช้ในกิจกรรมต่างๆ ได้ดังต่อไปนี้ <br />
<ol>
<li>การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้ในกิจกรรมการซื้อ การขาย การตีราคาแลกเปลี่ยน <br /></li>
<li>การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้เป็นหลักประกันการกู้ยืมเงิน เช่น นำไปจำนอง , พิจารณาวงเงินกู้ <br /></li>
<li>การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้ในการจ่ายเงินชดเชย เช่น กรณีที่มีการเวนคืนที่ดิน <br /></li>
<li>การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้เป็นแนวทางในการเก็บภาษี หรือกำหนดราคาประเมินราชการ <br /></li>
<li>การประเมินราคา เพื่อนำไปใช้ในการบันทึกบัญชี <br /></li>
<li>การประเมินราคา เพื่อประมาณการผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ เช่น ประมาณค่าเช่า เป็นต้น </li>
</ol>
ซึ่งมูลค่าที่ประเมินราคานั้น อาจจะไม่ใช่ราคาที่ซื้อ-ขาย
โดยอาจจะสูงกว่า เท่ากัน หรือต่ำกว่าราคาซื้อขายก็ได้
เนื่องจากมูลคาที่ประเมินราคานั้น ไม่อิงกับกระแส
และภาวะอารมณ์ของผู้ซื้อ-ผู้ขาย
แต่จะเปลี่ยนแปลงเคลื่อนไหวตามปัจจัยพื้นฐาน,
ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องที่มีผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน
และตามสภาวะเศรษฐกิจโดยมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินราคามีองค์ประกอบดังนี้ <br />
<ol>
<li>ผู้ซื้อและผู้ขายพึงพอใจ และเต็มใจที่จะซื้อ,ขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ <br /></li>
<li>ความเหมาะสมของราคาอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นราคาที่เหมาะสมในการซื้อขาย
ที่เวลาอันเหมาะสมตามสภาวะเศรษฐกิจในช่วงระยะเวลาที่ประเมินราคานั้น ๆ <br /></li>
<li>ผู้ซื้อและผู้ขายมีความรู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ มากพอ
และมีความรอบคอบ เพื่อเหตุผลในการตัดสินใจซื้อขาย
ทั้งสภาพทางกายภาพของทรัพย์สิน,ทำเลที่ตั้ง-สภาพแวดล้อม,ผลกระทบทางกฎหมาย
และตามความต้องการ (Demand & Supply) ในสภาพตลาดปกติทั่ว ๆ ไป <br /></li>
<li>การซื้อ-ขาย เกิดขึ้นอย่างยุติธรรม ไม่มีการข่มขู่บังคับ-ผลประโยชน์เกี่ยวข้อง หรืออิทธิพลใด ๆ </li>
</ol>
Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-25591340202152208512012-07-17T17:34:00.003-07:002012-07-17T17:34:56.452-07:00วิธีการเลือกซื้อ บ้านมือสอง ที่ดี<h3>
<span class="clearfix" id="ctl00_cph_home_pic_center_d_show_title" style="display: block; float: left; padding-bottom: 5px; width: 600px;"><strong></strong></span></h3>
<div id="ctl00_cph_home_pic_center_d_show_pic_1" style="clear: both; padding-bottom: 15px; padding-top: 15px; text-align: center;">
<img alt="วิธีการเลือกซื้อ บ้านมือสอง ที่ดี" class="list-img-center" src="http://www.home.co.th/images/img_v/BuyHome/6/2010_11_17_11_5_59.jpg" title="วิธีการเลือกซื้อ บ้านมือสอง ที่ดี" /></div>
<div class="clearfix" id="ctl00_cph_home_pic_center_d_show_detail_1" style="display: block; float: left; padding-bottom: 5px; width: 600px;">
การเลือกซื้อ บ้านมือสอง ที่ดีนั้น เน้นคุณสมบัติ 3 ประการ คือ ราคาถูกเพื่อนบ้านดี ทำเลเด่น </div>
<div class="clearfix" id="ctl00_cph_home_pic_center_d_show_detail_2" style="display: block; float: left; padding-bottom: 5px; width: 600px;">
<br /><br /><div align="left">
<strong>1. ดูทำเลบ้านมือสอง</strong> เน้นพื้นที่ในย่านที่กำลังมีการปรับปรุงให้ดีขึ้นหรือฟื้นฟูจากสภาพไม่น่า อยู่ </div>
<br /><strong>2. สำรวจสภาพแวดล้อมและเพื่อนบ้านโดยเข้าไปพูด</strong>
คุยสำรวจสอบถามเก็บข้อมูลให้ได้มากที่สุดเท่าที่จะมากได้ในสภาพแวดล้อมควร
เน้นเลือกแหล่งที่ยังคงเจริญต่อไป
และมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่อชีวิตประจำวัน เช่น ใกล้โรงเรียน
ศูนย์การค้า ตลาด และโรงพยาบาล
ทั้งนี้ควรอยู่ภายใต้เงื่อนไขว่าน้ำจะต้องไม่ท่วมและไม่มีมลภาวะทางกลิ่น
แสง และเสียง <br />
<br /><strong>3. สภาพบ้านมือสอง</strong>
เป็นสิ่งที่ต้องให้ความสำคัญ เพราะมูลค่า บ้านมือสอง
นอกจากจะขึ้นอยู่กับความต้องการและปริมาณสินค้าในตลาดแล้วยังขึ้นอยู่กับ
ลักษณะตัว บ้านมือสอง เองด้วย
ให้ท่านสำรวจและประเมินราคาทรัพย์สินด้วยตัวเอง เช่น
ตรวจดูขนาดทรัพย์สินว่าเหมาะสมกับการใช้ประโยชน์หรือเปล่า สภาพทรัพย์สิน
การปรับปรุงทรัพย์สิน และการจัดการทรัพย์สิน <br />
<br /><strong>4. ซื้อบ้านมือสอง</strong> ที่ราคาค่าเช่าต่ำกว่าราคาเช่าในท้องตลาด เพราะเราสามารถเพิ่มค่าเช่าได้ <br />
<br /><strong>5. เลือกซื้อบ้านมือสอง</strong>
ที่มีเงื่อนไขเงินกู้สนับสนุน เช่น อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าตลาด
หรืออัตราดอกเบี้ย 0% เพราะผลประโยชน์เหล่านี้คือส่วนลดจากราคาซื้อ
บ้านมือสอง นั่นเอง <br />
<br /><strong>6. สอบถามเรื่องบริการชุมชนจากเพื่อน</strong> ว่างานสารธาณูปโภคตลอดจนค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นอย่างไร การดูแลรักษาสภาพโครงการสม่ำเสมอ และเหมาะสมหรือไม่ <br />
<br /><strong>7. ตรวจข้อมูลเกี่ยวกับการจำนอง</strong>
บ้านมือสอง
เดิมกับสถาบันการเงินให้ชัดเจนรวมถึงภารผูกพันและสัญญาเช่าเดิมที่มีอยู่กับ
ผู้อาศัยในปัจจุบันเพระผู้ซื้ออาจมีปัญหาการส่งค่างวด
หรือค่าบริหารทรัพย์สินส่วนกลางต้องคุยรายละเอียดในเงื่อนไขเหล่านี้ให้
ชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ <br />
<br /><strong>8. ต้องคุยเรื่องค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอน</strong> บ้านมือสอง ที่จะซื้อ และภาษีให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้รับภาระ <br />
<br /><strong>9. เปรียบเทียบกับราคาประเมินบ้านที่มีอยู่แล้ว</strong> เช่น ราคาซื้อขาย บ้านมือสอง ที่คล้ายคลึงในบริเวณที่ใกล้เคียง ราคาประเมินของกรมที่ดิน ของธนาคาร และบริษัทประเมิน <br />
<br /><strong>10. ต่อรองราคาให้ราคาต่ำมากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้</strong>
การต่อรองราคาถือเป็นกลยุทธ์สำคัญที่ต้องใช้เสมอ
ก่อนที่จะทำสัญญาซื้อขายขั้นสุดท้าย
ให้ระลึกไว้เสมอว่าเงินทุกบาทที่ท่านต่อรองซื้อได้ต่ำกว่าราคาเสนอขาย
นั่นหมายถึงกำไรที่จะตกมาถึงท่านในที่สุดนั่นเอง <br />
<br /><strong>11. ตรวจสอบและขอหลักฐานเก่าๆ</strong>
ที่เป็นส่วนประกอบของสัญญาเดิมเอาไว้
เพราะเอกสารเหล่านี้มีผลในการบังคับให้เจ้าของโครงการต้องปฏิบัติตามที่ตกลง
หรือสัญญาที่เคยระบุไว้ <br />
<br /><strong>12. การใช้บริการของบริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์</strong>
จัดเป็นกลยุทธ์สำคัญในการเลือกซื้อ บ้านมือสอง อย่างชาญฉลาดทางหนึ่ง
เพราะเป็นช่องทางที่ทำให้มี บ้านมือสอง มาให้เลือกมากขึ้น
และยังมีโอกาสให้มีคำแนะนำและการช่วยเหลือในด้านต่างฯ
ที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ บ้านมือสอง ด้วย เช่น การพาไปดูบ้าน
การติดต่อสถาบันการเงิน การหาราคาประเมิน
ซึ่งบริการเหล่านี้มักไม่ต้องเสียค่าใช้จ่าย หรือหากเสียก็น้อยมาก</div>
<div class="clearfix" id="ctl00_cph_home_pic_center_d_show_detail_3" style="display: block; float: left; padding-bottom: 5px; width: 600px;">
<br /><br /><strong>ขอขอบคุณ : </strong><a href="http://www.wimarn.com/" target="_blank">http://www.wimarn.com/</a></div>Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-59097017190647626902012-07-17T17:32:00.001-07:002012-07-17T17:32:52.642-07:00บ้านมือสอง K Home Smiles Club ของธนาคารกสิกรไทย<h4 class="style1">
K Home Smile Club เรามีข้อมูลและคำแนะนำในการเลือกซื้อ <a href="http://www.khomesmilesclub.com/" title="บ้านมือสอง">บ้านมือสอง</a> เพื่อให้คุณมีความรู้ก่อนที่คุณจะตัดสินใจซื้อบ้านจริง</h4>
<br />
<div align="center">
<a href="http://www.khomesmilesclub.com/"><img alt="เรามีข้อมูลและคำแนะนำในการเลือกซื้อ บ้านมือสอง เพื่อให้คุณมีความรู้ก่อนที่คุณจะตัดสินใจซื้อบ้านจริง" border="0" height="150" src="http://www.khomesmilesclub.com/img-opt/2ndhandhome-pic1.jpg" width="200" /></a></div>
<br />
หากคุณกำลังมองหา <a href="http://www.khomesmilesclub.com/" title="บ้านมือสอง">บ้านมือสอง</a> เชิญเข้ามาที่ K Home Smiles Club เรามีข้อมูลและข้อแนะนำ ในการเลือกซื้อ บ้าน เช่น กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขาย <a href="http://www.khomesmilesclub.com/" title="บ้านมือสอง">บ้านมือสอง</a>
หลักในการซื้อ-ขาย วิธีการตรวจสอบก่อนซื้อ รวมถึง รายการประกาศซื้อ-ขาย
จากหลากหลายทำเลทั่วประเทศ ที่อัพเดทที่สุด เพื่อให้คุณ ได้เลือกซื้อ
หรือลงประกาศ ซื้อ-ขายบ้านมือสองได้อย่างรวดเร็ว <br />
<br />
<div align="center">
<a href="http://www.khomesmilesclub.com/"><img alt="พบกับ บ้านมือสอง หลากหลายทำเล ทั่วประเทศ ได้ที่ K Home Smiles Club" border="0" height="150" src="http://www.khomesmilesclub.com/img-opt/2ndhandhome-pic2.jpg" width="113" /></a></div>
<br />
<h4 class="style1">
พบกับ <a href="http://www.khomesmilesclub.com/" title="บ้านมือสอง">บ้านมือสอง</a> หลากหลายทำเล ทั่วประเทศ ได้ที่ K Home Smiles Club</h4>
คุณสามารถลงประกาศ ซื้อ-ขาย หรือเลือกดูรายการ ที่มีการประกาศซื้อขาย <a href="http://www.khomesmilesclub.com/" title="บ้านมือสอง">บ้านมือสอง</a>
ได้ที่ K Home Smiles Club และในส่วนของ “ตลาดนัดอสังหาริมทรัพย์”
เราได้รวบรวมอสังหาริมทรัพย์คุณภาพ ที่รอการขาย ของธนาคารกสิกรไทย
เพื่อให้ผู้ต้องการบ้านในฝันได้เลือกสรรตามความต้องการ นอกจากนี้
ทางเรายังให้บริการข้อมูล และคำแนะนำเรื่องสินเชื่อกู้บ้านแก่บุคคลทั่วไป
อีกด้วย <br />
<div align="center">
<br /></div>
<div align="center">
<b>K Home Smiles Club เราดูแลทั้ง <a href="http://www.khomesmilesclub.com/" title="บ้าน">บ้าน</a> ดูแลทั้งคุณ </b></div>Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-38054331103470066572012-07-17T17:29:00.003-07:002012-07-17T17:29:46.171-07:00เรื่องของบ้านมือสอง<span style="color: #993300;"><span style="font-size: x-small;"><strong></strong></span></span><br />
<table align="center" border="0" cellpadding="1" cellspacing="20">
<tbody>
<tr>
<td><span style="color: #993300;"><strong><span style="font-size: small;"> บ้านมือสอง</span><span style="font-size: small;"> </span></strong></span><span style="color: black;"><span style="font-size: xx-small;">เป็น
อีกทางเลือกหนึ่งของผู้ที่กำลังมองหาบ้านใหม่
โดยเฉพาะผู้ที่ไม่ต้องการเสียเวลาสร้างบ้านเอง
เพราะเป็นบ้านที่สร้างเสร็จก่อนขาย(คล้ายสโลแกนของหมู่บ้านจัดสรร
หลายๆ โครงการ) ทำให้เรามีโอกาสเห็นสภาพบ้านจริงก่อนตันสินใจซื้อ
และเช็คสภาพบ้านมือสองเบื้องต้นด้วย
เพื่อไม่ให้การซื้อบ้าน(เก่า)หลังใหม่เกิดข้อผิดพลาด
จนทำให้เราต้องเสียใจในภายหลังกับสารพัดปัญหาที่ผู้ขายส่วนใหญ่ปกปิดไว้
เช่น หลังคารั่ว ผนังร้าว ท่อตัน บ้านทรุด จนเป็นเหตุให้ต้องเสียทั้งเงิน
เสียทั้งเวลากับการซ่อมแซมบ้านใหม่
แล้วยังต้องมานั่งเสียน้ำตาในความเสียหายที่เลือกบ้านผิด</span></span></td>
<td><img align="middle" alt="" height="173" src="http://www.thonburi-home.com/images/column_1217918123/2%281%29.jpg" width="250" /></td>
</tr>
</tbody>
</table>
<strong>
</strong>
<span style="color: #006600;"><span style="font-size: x-small;"><b>3 จุดสำคัญในการตรวจสภาพบ้านมือสอง<br />
</b></span></span><br />
<table align="center" border="0" cellpadding="1" cellspacing="20">
<tbody>
<tr>
<td><span style="color: black;"><span style="font-size: xx-small;">ความ
เสื่อมเป็นธรรมดาของสรรพสิ่ง บ้านเองก็เช่นกัน ย่อมมีสภาพการใช้งานตามอายุ
ยิ่งเป็นบ้านเก่าสร้างมานาน
ก็ยิ่งต้องให้ความใส่ใจเป็นพิเศษในการตรวจเช็คก่อนตัดสินใจซื้อ
โดยเฉพาะบ้านที่มีอายุตั้งแต่ 15 ปีขั้นไป
เพราะเป็นช่วงเวลาที่โครงสร้างของบ้านอาจเริ่มมีปัญหาให้เห็น เช่น คาน พื้น
และผนังฉาบปูนอาจมีรอยร้าว
ซึ่งรอยร้าวบางประเภทนั้นเป็นสัญญาณที่ช่วยให้เราทราบถึงภัยอันตรายที่ส่งผล
ต่อความแข็งแรงของโครงสร้างบ้าน</span></span></td>
<td><span style="color: black;"><span style="font-size: xx-small;"> แต่อย่างไรก็ดี ระหว่างขั้นตอนการตรวจเช็คสภาพโครงสร้างบ้าน เราควรหาวิศวกรหรือสถาปนิกผู้เชี่ยวชาญมาร่วมตรวจสอบด้วยทุกครั้ง</span></span><span style="color: black;"><span style="font-size: xx-small;"> สำหรับการตรวจสอบสภาพความแข็งแรงของบ้าน แบ่งเป็นหัวข้อจากภายนอกสู่ภายในบ้านตามลำดับดังนี้</span></span></td>
</tr>
</tbody>
</table>
<br />
<span style="font-size: x-small;"><span style="color: #3366ff;"><b>1. ตรวจสภาพภายนอกบ้าน</b> </span></span><br />
<ul style="margin-top: 0cm;" type="disc">
<li><span style="color: black;"><span style="font-size: xx-small;">วิเคาระห์สภาพบริเวณรอบๆ บ้านว่ามีการทรุดตัวมากน้อยแค่ไหน อาจสังเกตได้จากลานจอดรถหรือลานซักล้าง </span></span></li>
<li><span style="color: black;"><span style="font-size: xx-small;">สังเกตว่าน้ำฝนจากอาคารข้างเคียงสามารถไหลเข้ามาในบริเวณบ้านได้หรือไม่ </span></span></li>
<li><span style="color: black;"><span style="font-size: xx-small;">มีต้นไม้ใหญ่ยื่นเข้ามาบังแดดหรือมีระบบรากชอนไชที่สามารถดันกำแพงบ้านเสียหายหรือไม่ </span></span></li>
<li><span style="color: black;"><span style="font-size: xx-small;">เช็คที่ตั้งของบ้านว่าอยู่ในที่ลุ่มน้ำท่วมหรือไม่ และมีระดับต่ำกว่าถนนหน้าบ้านแค่ไหน </span></span></li>
<li><span style="color: black;"><span style="font-size: xx-small;">ตรวจเช็คว่าอาคารข้างเคียงมีการขุดบ่อหรือสระใกล้บ้านจนอาจทำให้บ้านทรุดพังได้หรือไม่ </span></span></li>
<li><span style="color: black;"><span style="font-size: xx-small;">ตรวจเช็คหลังคาบ้านว่ามีน้ำฝนรั่วซึมเข้าบ้านหรือไม่ </span></span></li>
<li><span style="color: black;"><span style="font-size: xx-small;">ตรวจเช็คสภาพสีบนผนังของบ้านว่ามีร่องรอยด่างบวมหรือไม่ <br />
</span></span></li>
</ul>
<div>
<span style="font-size: x-small;"><span style="color: #3366ff;"><b>2. ตรวจสอบงานระบบ</b> </span></span></div>
<div>
</div>
<ul style="margin-top: 0cm;" type="disc">
<li><span style="color: black;"><span style="font-size: xx-small;">ตรวจระบบประปาว่ามีการรั่วซึมของน้ำบริเวณผนังและใต้พื้นห้องน้ำหรือไม่ </span></span></li>
<li><span style="color: black;"><span style="font-size: xx-small;">ตรวจเช็คระบบไฟฟ้า สังเกตสายไฟว่าเสื่อมคุณภาพหรือไม่</span></span> <br />
</li>
</ul>
<span style="font-size: x-small;"><span style="color: #3366ff;"><b>3. ตรวจเช็คสภาพโครงสร้างอาคาร</b> </span></span><br />
<ul style="margin-top: 0cm;" type="disc">
<li><span style="color: black;"><span style="font-size: xx-small;">สังเกตสภาพรวมของตัวบ้านว่าอยู่ในแนวดิ่งตั้งฉากกับพื้นหรือไม่ </span></span></li>
<li><span style="color: black;"><span style="font-size: xx-small;">โครงสร้างเสาและคานรับน้ำหนักบ้านจะต้องไม่แอ่นหรือเอียงไปข้างใดข้างหนึ่ง </span></span></li>
<li><span style="color: black;"><span style="font-size: xx-small;">ตรวจหารอยร้าวในคานและเสาเนื่องจากเสาและคานเป็นโครงสร้างหลักที่รับน้ำหนักบ้าน </span></span></li>
<li><span style="color: black;"><span style="font-size: xx-small;">สังเกตลักษณะรอยแตกร้าวบนพื้นภายในบ้านว่าเป็นรอยร้าวที่ส่งผลต่อความแข็งแรงของโครงสร้างอาคารหรือไม่ </span></span></li>
<li><span style="color: black;"><span style="font-size: xx-small;">มีรอยแตกร้าวเป็นเพียงรอยร้าวของผิววัสดุตกแต่งพื้น หรือเกิดจากพื้น </span></span></li>
</ul>Post Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-3995900207008931378.post-23928358242270557472012-05-17T21:48:00.001-07:002012-05-17T21:48:09.856-07:00วิธีต่อรองราคาอย่างนักช้อปมืออาชีพ <strong></strong>
<br />
<div style="text-align: center;">
<strong><img height="364" src="http://p2.s1sf.com/wo/0/ud/185/929503/92842364.jpg" width="469" /></strong></div>
ไม่ว่าจะช็อปเมืองไทย หรือไปเมืองนอก หญิงไทยได้ชื่อว่าต่อราคาเก่งเสมอ<br />
“เท่าไหร่คะพี่
ลดหน่อยได้มั้ยคะ” ประโยคนี้ใครเป็นขาช็อป ย่อมคุ้นเคย<br />
เป็นอย่างดีจะลดมากหรือลดน้อยไม่ว่าขอให้ฉันได้ชื่อว่า ซื้อของถูกสักหน่อย<br />
เถอะนี่คือปรัชญาและความสุขอย่างหนึ่งของคนซื้อ แต่ไม่มีอะไรได้มาง่ายๆ<br />
เพราะฉะนั้นอยากได้ของถูก ก็ต้องใช้เทคนิคกันหน่อย ว่ามั้ย!! <br />
<b>เช็คราคาหลายๆ ร้านเพื่อความชัวร์</b><br />
เมื่อเกิดอาการถูกใจของเข้าชิ้นหนึ่ง อย่าเพิ่งใจร้อนเอ่ยปากต่อราคาทันที<br />
เราต้องไปสำรวจร้านอื่นๆในละแวกเดียวกันก่อน เพื่อเปรียบเทียบราคา<br />
ให้แน่ใจว่าของชิ้นนี้ราคาประมาณนี้จริงหรือเปล่า และอีกกรณีหนึ่งคือ<br />
ถ้าร้านไหนติดป้ายราคา ไว้ชัดเจน ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เขาอาจตั้งโอเวอร์ไว้เผื่อต่อแน่นอน <br />
<b>ตั้งราคาที่พอซื้อได้ไว้ในใจ แล้วค่อยลงมือต่อราคา</b><br />
เมื่อเจอร้านที่คิดว่าราคาเข้าท่าที่สุดแล้ว ต้องดูด้วยว่า คนขายท่าทางใจดี<br />
และเป็นมิตร หรือเปล่า ถ้า โอเคก็เข้าไปดูอีกรอบ งัดประโยคคลาสสิค<br />
ออกมาถามนำคนขาย ก่อนเลยว่า “ลดได้เท่าไหร่คะ” แน่นอนตามสูตร<br />
คนขายมักลดให้ไม่เกิน 10 % ระหว่าง นั้นอย่าแสดงอาการว่าอยากได้จน ออกนอกหน้า<br />
เดี๋ยวคนขายรู้ไต๋ พยายามผูกมิตร ทำทีเป็นยิ้มแย้ม แล้วลองหยั่งเชิง<br />
ขอลดประมาณ 40 % ไปเลย ถ้ายังไม่ได้ก็ ต้องลองต่ออีกสักยก (ยกเว้นที่บาหลี<br />
ควรต่อเกินครึ่งเข้าไว้ แล้วสุดท้าย คุณจะได้ ของในราคาลด 40-50%) <br />
<b>ครั้งแรกยังไม่ได้ ก็ทนใช้ลูกตื้ออีกหน่อย</b><br />
ลองต่อลงมาอีกสัก 10 % อย่าพยายามต่อราคาแบบถ้วนๆ ต้องมีเศษบ้าง เช่น 20-60<br />
บาท จะได้ดูเหมือนว่าไม่เยอะเกินไป เท่านั้นยังไม่พอ ควรพูดจาออดอ้อน หวานๆ<br />
กับคนขาย เข้าไว้ (โดยเฉพาะ ถ้าคนขายเป็นผู้ชาย)<br />
ถ้าเขาหรือเธอยังมีท่าทางใจแข็ง อาจจะบอกว่ามีเงินอยู่แค่นี้<br />
เผื่อคนขายจะเกิดอาการสงสาร หรือไม่ก็พบกันครึ่งทาง<br />
ในราคาที่เราพอใจจะซื้อเป็นครั้งสุดท้าย <br />
<b>ถ้ายังไม่สำเร็จอีก คงต้องงัดไม้ตายสุดท้ายออกมา </b><br />
ไม้ตายสุดท้ายที่ว่า อันนี้หลายคนใช้บ่อย คือ<br />
ไม่ซื้อก็ได้แล้วเดินออกจากร้านไป ซึ่งจากประสบการณ์ 80 % มักได้ผล<br />
(เพราะล่าสุดเพิ่งใช้วิธีนี้เหมือนกันค่ะ) แต่ถ้ายังไงๆ<br />
คนขายก็ไม่มีทีท่าว่าจะยอม ลองไตร่ตรองดูว่าจำเป็นหรืออยาก ได้มากแค่ไหน<br />
ถ้ามากเราคงต้องเป็นฝ่ายใจอ่อนเสียเอง แต่ถ้าไม่ได้ก็ไม่เป็นไร ก็เก็บเงินไว้<br />
ยังมีอีกตั้งหลายร้าน ที่อาจมีสินค้าคุณภาพที่ดีกว่าและถูกกว่าก็ได้<br />
หรืออดใจรออีกสักพัก สุดท้ายถ้าไม่มีใครซื้อเขาก็ต้องเอาออกมาเซลล์วันยังค่ำ<br />
การซื้อของบางครั้งต้องเอาใจเขามาใส่ใจเราบ้าง อยากให้เขาลดราคาก็ต้อง<br />
รู้จักกติกาและมารยาท มาดูว่าพฤติกรรมแบบไหนที่ไม่ควรกระทำเป็นอย่างยิ่ง<br />
<br />
<u><b>หมายเหตุ</b></u><br />
อาจจะมีคนขายบางประเภทที่เป็นแค่ลูกจ้าง ไม่สามารถลด ให้เราได้จริงๆ<br />
เราก็อย่าไปโกรธ ต่อว่าต่อขาน หรือทำท่าเชิดใส่เขา กิริยาแบบนี้จะยิ่ง<br />
ทำให้เขา ลำบากใจ สู้เดินออกมาเฉยๆ แล้วไปหาร้านอื่น จะดูดีกว่าเยอะเลย<br />
เวลาเดินเลือกของ ไม่ซื้อไม่ว่าแต่อย่าแสดงกิริยาเหมือนกับว่า ของก็งั้นๆ<br />
ไม่เห็นจะอยากได้เลย แทนที่คนขายจะเข้ามา โอภาปราศัยหรือ ลดราคาให้<br />
กลับกลายเป็นอยากจะไล่ออกจากร้านเสียมากว่า<br />
อย่าทำทีอวดรู้และเถียงกับคนขายว่า คุณรู้นะว่าของชิ้นนี้ราคาต้นทุน<br />
มาเท่าไหร่ ถ้าลดให้คุณในราคาที่คุณเสนอไป คนขายก็ยังได้กำไรอยู่ดี<br />
แบบนี้คงไม่ไหวเพราะวันๆ หนึ่งเขาคงต้องเจอกับลูกค้าที่ต่อแล้ว<br />
ต่ออีกแบบคุณนับไม่ถ้วน แล้วจะเอากำไรที่ไหนมาเหลือ<br />
เมื่อเริ่มเอ่ยปากต่อราคา อย่าให้ต่ำมาจนน่าเกลียด เช่น ต่อเกินครึ่ง<br />
แบบนี้ก็โหดไปหน่อย ควรหยั่งเชิงต่อให้ใกล้กับราคาที่เรา พอใจ จะซื้อได้ก่อน<br />
แล้วค่อยๆ ตะล่อมคนขาย ให้ใจอ่อน ยอมลดให้ ถึงที่สุดดีกว่า และถ้าไม่ได้จริงๆ<br />
ก็อย่าพยายามตื้อมาก ให้พบกัน ครึ่งทางจะได้สบายใจ ทั้งคนซื้อและคนขาย<br />
อย่าทำเหมือนกับว่าการต่อราคาเป็นเรื่องสนุก ต้องเอาชนะคนขายให้ได้<br />
ยิ่งได้ของถูกเท่าไหร่ ยิ่งภูมิใจ ในขณะเดียวกันคนขายคงไม่สนุกด้วย<br />
อย่าขี้เหนียวเกินเหตุ เพราะบางคนอาจจะมีฐานะทางเศรษฐกิจ ที่ค่อนข้างดี<br />
ใช้จ่ายไม่ขัดสน ถ้าไปเจอของซึ่งราคาจริงก็ถูกมากอยู่แล้ว เช่นว่าอาจจะ ไม่ถึง<br />
50 หรือ 100 บาท ถ้าของชิ้นนั้นคุณภาพสมราคา ซื้อได้ก็ซื้อไปเถอะ อย่าไปต่อให้เหนื่อยเลยPost Junghttp://www.blogger.com/profile/13340700215805455830noreply@blogger.com0