“ราคาประเมิน” เกี่ยวอะไรกับ “การซื้อขายบ้าน”

เมื่อ วันที่ 1 กรกฎาคมที่ผ่านมากรมธนารักษ์ได้ประกาศใช้บัญชีราคาประเมินที่ดินใหม่รอบปี 2555-2558 ราคาที่ดินทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 21.34% ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้น 17.13% เฉพาะในกรุงเทพฯ ราคาที่ดินเฉลี่ยเพิ่มก้าวกระโดดจากรอบที่แล้ว 2-3 เท่าตัว ขณะที่พื้นที่ถูกน้ำท่วมในเขตกรุงเทพฯ หลายพื้นที่มีราคาเพิ่มขึ้น ราคาประเมินเกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้าน เพราะจะถูกนำไปใช้เป็นฐานในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษี ราคาประเมินเพิ่มขึ้น ค่าธรรมเนียมและภาษีก็ต้องเพิ่มขึ้น

เกี่ยวกับ “ราคาประเมิน”
          ราคาประเมินที่ดิน ที่ พูดถึงก็คือ “บัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม” ซึ่งปกติราชการ (กรมธนารักษ์) จะปรับปรุงทุกรอบ 4 ปี เพื่อใช้เป็นฐานในการจัดเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม หรือคำนวณภาษี เช่น ภาษีเงินได้จากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์, ภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นต้น
          สำหรับกรุงเทพฯ ปริมณฑลบางพื้นที่ และจังหวัดที่เศรษฐกิจดีๆ ที่ดินมีราคาสูง การกำหนดราคาจะประเมินเป็นรายแปลง ขณะที่จังหวัดอื่นๆ จะประเมินเป็นรายบล็อก ซึ่งดูจากสภาพที่ดินที่มีการใช้ประโยชน์คล้ายคลึงกัน
          ราคาประเมินที่ดินจะถูกหรือแพงขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นลักษณะทางกายภาพของแปลงที่ดิน, การใช้ประโยชน์, การเข้าถึง, สาธารณูปโภค-สิ่งอำนวยความสะดวก, ข้อบังคับทางกฎหมาย ดังนั้นที่ดินที่มีเนื้อที่เท่ากันแต่ลักษณะรูปร่างแปลงที่ดินไม่เหมือนกัน ราคาก็อาจแตกต่างกันได้ โดยธรรมชาติที่ดินแปลงใหญ่ราคาต่อหน่วยจะถูกกว่าที่ดินแปลงย่อย ในขณะที่ความคล่องตัวในการซื้อขายที่แปลงเล็กจะขายง่ายกว่า เพราะใช้เงินน้อยกว่า  
ราคาประเมินกับการซื้อขายบ้าน
          ราคาประเมินที่ดินส่วนมากจะต่ำกว่าราคาซื้อขายในตลาด แต่ไม่มีสัดส่วนแน่นอนว่าสูงหรือต่ำกว่าเท่าไหร่เช่น ในพื้นที่ประสบภัย พื้นที่ตาบอด มีข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ที่ดิน ราคาซื้อขายจริงอาจใกล้เคียงราคาประเมิน แต่ในพื้นที่ทั่วไป พื้นที่ที่เจริญแล้ว หรือพื้นที่มีรถไฟฟ้าผ่าน ราคาซื้อขายก็สามารถขยับห่างจากราคาประเมินได้ค่อนข้างมาก
           การเปลี่ยนแปลงราคาประเมินมีผลต่อเจ้าของหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ อย่างบัญชีราคาประเมินล่าสุด (รอบปี 2555-2558) ที่ประกาศเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคมที่ผ่านมา ราคาประเมินใหม่ทั่วประเทศเฉลี่ยปรับขึ้น 21.34% ส่วนราคาประเมินในเขตกรุงเทพฯ เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 17.13% เท่ากับราคาที่ดินโดยรวมมีมูลค่าเพิ่มขึ้น เฉพาะในเขตกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นถึง 2-3 เท่าตัวเมื่อเทียบกับราคาเฉลี่ยในรอบบัญชีก่อน แต่ในขณะเดียวกันหากเกิดการซื้อขายที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหลังวันที่ 1 กรกฎาคม 2555 ผู้ซื้อผู้ขายจะต้องเสียค่าธรรมเนียมหรือภาษีมากขึ้นเช่นกัน  
ทำเลน้ำท่วมยังแกร่ง
          โดยรวมพื้นที่ถูกน้ำท่วมราคาประเมินไม่ได้ลดลง ทั้งนี้อาจเกี่ยวข้องกับหลายเหตุผล อาทิ พื้นที่ถูกน้ำท่วมมีเพียงเป็นบางบริเวณ ซึ่งเป็นสัดส่วนเล็กน้อยมากเมื่อเทียบกับที่ดินทั้งกรุงเทพฯ นอกจากนี้แม้ที่ดินจะเคยถูกน้ำท่วมหนัก แต่ในแง่การใช้ประโยชน์ที่ดินไม่เปลี่ยนแปลง หรือบางทำเลสามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้หลากหลายหรือมีศักยภาพสูงขึ้น เช่น ถนนรัตนาธิเบศร์, บางบัวทอง ที่การก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความคืบหน้าใกล้เสร็จ นอกจากนี้บางเขตเพิ่งประกาศบัญชีราคาประเมินไปไม่นาน ราคาจึงไม่เปลี่ยนแปลง เป็นต้น
          อย่างไรก็ตามราคาประเมินดังกล่าวอาจไม่สะท้อนสภาพที่แท้จริงทั้งหมด เนื่องจากราคาประเมินดังกล่าวเป็นราคาที่ดินเฉพาะแปลงที่ติดถนนเท่านั้น  
หลากหลาย “ราคา” เกี่ยวกับ “อสังหาฯ”
          นอกจากราคาประเมินของราชการ ซึ่งมีทั้งราคาประเมินที่ดิน ราคาประเมินห้องชุด และราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้ว ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังต้องเกี่ยวข้องกับหลากหลายราคาที่ผู้ซื้อผู้ ขายควรทำความเข้าใจ เช่น ราคาประเมินของธนาคาร
          ทั้งนี้ระหว่างมูลค่าประเมินหลักทรัพย์ที่ได้จากบริษัทประเมินกับราคาซื้อ ขายที่แจ้งไว้ ธนาคารมักใช้ราคาประเมินที่ได้จากบริษัทผู้ประเมินเป็นหลัก หรืออาจเรียก “มูลค่าหลักประกันของธนาคาร” ซึ่งใช้เป็นฐานการพิจารณาวงเงินกู้ เช่น ราคาซื้อที่แจ้งไว้คือ 5 ล้านบาท แต่บริษัทประเมินให้แค่ 4.8 ล้านบาท ธนาคารก็ใช้จำนวน 4.8 ล้านบาทเป็นมูลค่าหลักประกัน หากกำหนดวงเงินกู้ไม่เกิน 90% ของราคาประเมิน กรณีนี้จะกู้ได้เป็นวงเงินเท่ากับ 4.32 ล้านบาท (4.8x90%)
          ราคาประเมินของทางราชการและราคาประเมินของธนาคารจึงเกี่ยวข้องกับผู้ซื้อผู้ ขายอสังหาฯ ด้วยเหตุผลนี้ และเร็วๆ นี้ก็กำลังจะมีการประเมินราคาอาคารชุด ที่จะหมดอายุครบ 4 ปีกันใหม่อีกเป็นร้อยอาคารทั่วกรุงเทพฯ น่าติดตามว่าคอนโดฯ ไหนจะได้รับการตีราคาลดลงหรือเพิ่มขึ้น หรือคอนโดฯ ที่ราคาสูงสุดอยู่ที่ไหน เพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจซื้อได้