ผ่อนดาวน์ใกล้หมด "โครงการยังไม่สร้าง" ทำอะไรได้บ้าง
ผม ได้รับคำถามทางอีเมล์มีข้อความประมาณว่า กำลังผ่อนดาวน์ใกล้ครบแล้วแต่บ้านยังไม่ได้สร้างและไม่มีคำตอบจากโครงการว่า จะเสร็จเมื่อไร ไม่ทราบจะตัดสินใจอย่างไรดี เพราะถ้าหยุดผ่อนก็จะกลายเป็นทำผิดสัญญา
ขณะ เดียวกันก็ไม่อยากจ่ายเงินไปเรื่อยๆ โดยไม่มีความหวังว่าจะได้บ้านหรือไม่ และไม่รู้ว่าถึงที่สุดบ้านไม่ได้สร้างแล้วจะเรียกร้องเอาอะไรได้ ฯลฯ ผมเชื่อว่าปัญหาลักษณะอย่างนี้เกิดขึ้นมาแล้วกับใครอีกหลายคน และมีโอกาสเกิดขึ้นได้อีก เป็นปัญหาระดับชาติได้เลยทีเดียว
แต่ฝ่ายรัฐก็ไม่มีหลักเกณฑ์อะไรที่จะช่วยประชาชนเป็นเชิงป้องกันที่ได้ผล รวดเร็วถ้าเป็นไปได้ แนะนำให้ไปดูโครงการที่ขึ้นแล้ว เสร็จแล้วพร้อมโอน หรือถ้าจะชัวร์ที่สุดก็ซื้อบ้านที่ขายกันต่อหมดปัญหาแน่นอน
ถ้ามองในแง่กฏหมายเกี่ยวกับเรื่องนี้จะพบว่าขณะผู้ขายขออนุญาตจัดสรร ที่ดินต้องวางเงินประกันเอาไว้ที่สำนักงานที่ดิน เงินนี้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่มีสิทธิเรีบกร้อง เพราะเป็นเงินประกันการสร้างสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะที่คณะกรรมการเท่า นั้นจะมีสิทธิเรียกร้อง
ในส่วนของผู้ซื้อที่จะเกี่ยวข้องก็มีเฉพาะในส่วนของเรื่องการชำระราคาหมด แล้ว (หมายถึงราคาที่ดินและบ้านรวมกัน) จึงมีสิทธิเรียกร้องให้โอนกรรมสิทธิ์ กรณีชำระราคายังไม่หมดแต่เห็นแน่ๆ ว่ายังไงก็เสร็จไม่ทันหรือทิ้งร้างไปแล้วไม่มีเขียนไว้ในกฏหมายการจัดสรร ที่ดินจึงต้องไปดูตามกฏหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งกรณีเช่นนี้มีคำพิพากษาฎีกาตัดสินคดีไว้แล้ว
คำพิพากษาฎีกาที่ 6474/2541 "โดยที่สัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์้ห้องชุดระบุว่าผู้จะซื้อต้องชำระเงินใน ระหว่างการก่อสร้างตามเวลาที่กำหนดไว้และผู้จะขายสัญญาว่าจะทำการก่อสร้าง ให้เสร็จโดยเร็วแสดงว่าสัญญาะซื้อจะขายดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายอาคารชุดหยุดการก่อ สร้าง ในระหว่างที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อผ่อนชำระราคาเป็นเวลาถึง 1 ปี เศษ กรณีนั้ต้องถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์อาคารชุด ทำให้โจทก์มีสิทธิ์บอกเลิกสัญญากับจำเลยได้..."
คำพิพากษาฎีกานี้สรุปความได้ว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเป็นสัญญา ต่างตอบแทน เมื่อผู้ซื้อผ่อนชำระ ผู้ขายจะต้องก่อสร้างเป็นการตอบแทน เมื่อผู้ขายไม่ก่อสร้างหรือหยุดการก่อสร้างถือว่าเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาได้ ส่วนวิธีการบอกเลิกสัญญานั้นควรปรึกษาทนายความนะครับ เป็นเรื่องสำคัญที่ละเว้นไปไม่ได้
ผลของการบอกเลิกสัญญาคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ผู้ขายต้องคืนเงินที่ผู้ซื้อผ่อนชำระไปทั้งหมดแก่ผู้ซื้อ พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของเงินต้นแต่ละงวด จนกว่าจะชำระคืนครบถ้วน
อีกวิธีการหนึ่งที่ไม่ต้องขึ้นสาล คือการใช้ช่องทางผ่านสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ซึ่งจะมีผู้รับเรื่องราวพร้อมเรียกคู่กรณีมาเจรจาหาแนวทางแก้ไขแต่สภาพ บังคับแตกต่างกัน
