Pages

Sunday, May 6, 2012

 
     โดยทั่วไปผู้ซื้อบ้านมักจะมีเงินเก็บออมส่วนหนึ่ง ซึ่งมักจะไม่เพียงพอที่จะซื้อบ้านได้ด้วยเงินสด ดังนั้น เงินที่ขาดจึงต้องอาศัยกู้เอาจากธนาคาร หรือสถาบันการเงินต่าง ๆ แต่เนื่องจากสถาบันเหล่านี้ มักจะให้กู้เพียงประมาณร้อยละ 70-80 ของราคาซื้อขาย หรือมูลค่าประเมินของบ้าน (พร้อมที่ดิน) ดังนั้น ผู้ซื้อบ้านจะต้องมีเงินเก็บออมอย่างน้อยร้อยละ 20-30 ของราคาบ้านจึงจะสามารถกู้เงินและซื้อบ้านได้
     เงินที่เก็บออมร้อยละ 20-30 นี้เอง ที่ผู้ซื้อมักจะต้องจ่ายเป็น "เงินดาวน์" ในการซื้อบ้านหากบ้านยังสร้างไม่เสร็จ เจ้าของโครงการมักจะให้เราผ่อนเป็นงวด ๆ ได้ในเวลาประมาณ 5-18 เดือน
ในการวางแผนการเงินเพื่อซื้อบ้าน คุณอาจเริ่มต้นจากวิธีใดวิธีหนึ่งใน 2 วิธี คือ
  1. วิธีที่หนึ่ง คุณทราบราคาบ้านที่จะขายแล้วมาคำนวณว่าคุณจะซื้อและผ่อนได้หรือไม่?
 
วิธีที่หนึ่ง คุณทราบราคาบ้านที่จะขายแล้วมาคำนวณว่าคุณจะซื้อและผ่อนได้หรือไม่?
     วิธีการนี้ เริ่มมาจากการที่มีผู้เสนอขายบ้านให้คุณ หรือคุณทราบ "ราคาบ้าน" ที่ประกาศขายว่าเป็นเงินเท่าใดแล้ว คุณมีข้อสงสัยว่าคุณมีเงินพอที่ซื้อหรือผ่อนบ้านนั้นได้หรือไม่
     ในการประมาณการทาง การเงิน คุณจะต้องเริ่มโดยพิจารณาว่า คุณมีเงินเก็บออมหรือมีเงินดาวน์พอที่จะจ่ายให้กับเจ้าของโครงการหรือไม่
     คุณต้องกู้เงินจากธนาคารในวงเงินสูงสุดได้เท่าใด และจะต้องผ่อนชำระเงินงวดเดือนละเท่าใด คุณสามารถผ่อนได้หรือไม่
     ตัวอย่างเช่น หากคุณเล็งที่จะซื้อบ้านที่ราคาถูกประเภททาวน์เฮ้าส์ ขณะนี้ ราคาประมาณ 625,000 บาท หากธนาคารให้กู้ร้อยละ 80 ของราคาขาย นั่นหมายความว่าให้กู้ได้เป็นเงิน 500,000 บาท ส่วนที่เหลือคือจำนวนเงิน 125,000 บาท คุณจะต้องมีเงินเก็บหรือต้องผ่อนดาวน์มาแล้ว ซึ่งอย่างน้อยที่สุดคือร้อยละ 20 ของราคาบ้านที่จะซื้อนั่นเอง
     การกู้เงินจำนวน 500,000 บาท หากคุณต้องผ่อนชำระนาน 20 ปี ก็จะต้องผ่อนประมาณเดือนละ 3,728 บาท หากธนาคารคิดดอกเบี้ยร้อยละ 6.5 ต่อปี (แต่ถ้าอัตราดอกเบี้ยสูงกว่านี้ เงินงวดรายเดือนก็จะสูงตามไปด้วย) และหากกู้ระยะเวลาสั้นลงเท่าใด เงินงวดก็จะสูงมากขึ้นเท่านั้น เช่น หากเลือกกู้นาน 15 ปี หรือ 10 ปี เงินงวดก็จะเพิ่มมากขึ้นเป็นเดือนละ 4,356 บาท และ 5,667 บาท ตามลำดับ
     เมื่อทราบจำนวน เงินที่จะต้องผ่อนเดือนละเท่านั้นเท่านี้แล้ว คุณก็ต้องมาประเมินดูว่าคุณมีรายได้เพียงพอที่จะผ่อนชำระเงินงวดได้ตลอดระยะ เวลากู้หรือไม่
     โดยหลักแล้ว หากคุณมีรายได้น้อย คุณก็ต้องเลือกผ่อนในระยะยาวที่นานขึ้นอาจจะเป็นระยะ 20-25 ปี เพื่อให้เงินงวดที่จะผ่อนมีจำนวนน้อยลง
     ดังนั้น หากคุณสามารถสะสมเงินมาดาวน์บ้านได้ประมาณร้อยละ 20-30 ของราคาบ้านและสามารถผ่อนส่งเงินกู้ได้ตามเงินงวดที่ระบุ คุณก็จะสามารถซื้อบ้านหลังนั้นได้ สำหรับบ้านประเภทอื่น ต้องผ่อนดาวน์เท่าใด ต้องกู้เงินจำนวน เท่าใด ค่าผ่อนชำระจะเป็นเท่าใด คุณอาจดูได้จากตารางที่เจ้าของโครงการ หรือที่ธนาคารจัดทำขึ้น หรืออาจดูได้จากหนังสือคู่มือการซื้อบ้านที่มักจะมีอัตราดอกเบี้ยและตาราง อัตราการผ่อนชำระเงินงวดให้ผู้ซื้อพิจารณาได้
ประมาณการเงินดาวน์และราคาบ้านที่จะซื้อได้ วงเงินสูงสุด และอัตราผ่อนชำระเงินงวด ในระยะเวลากู้ต่าง ๆ
จำนวนเงินออมเงินดาวน์ (20-30%) ประมาณราคาบ้านที่จะซื้อได้ วงเงินกู้ 80%ของราคาบ้าน ตารางการผ่อนชำระเงินงวด
ระยะเวลาการผ่อนชำระ
ประเภทบ้านจัดสรร
ที่จะซื้อได้
10 ปี 15 ปี 20 ปี 25 ปี 30 ปี
25,500-37,500 125,000 100,000 1,135 871 746 675 632 กู้เพื่อซ่อมบ้าน
37,500-56,250 187,000 150,000 1,703 1,307 1,118 1,013 948  
50,000-75,000 250,000 200,000 2,271 1,742 1,491 1,350 1,264 ห้องชุดราคาถูก
62,500-93,750 312,500 250,000 2,839 2,178 1,864 1,688 1,580  
75,000-112,000 375,000 300,000 3,406 2,613 2,237 2,026 1,896 ห้องชุดราคาถูก และ
87,500-131,250 437,500 350,000 3,974 3,049 2,609 2,363 2,212 ปานกลาง-ค่อนข้างต่ำ
100,000-150,000 500,000 400,000 4,542 3,484 2,982 2,701 2,528  
112,400-168,750 582,500 450,000 5,110 3,920 3,355 3,038 2,844  
125,000-187,500 625,000 500,000 5,677 4,356 3,728 3,376 3,160 ทาวน์เฮาส์ราคาถูก
137,500-260,250 687,500 550,000 6,245 4,791 4,101 3,714 3,476 ห้องชุดราคาปานกลาง
150,000-225,000 750,000 600,000 6,813 5,227 4,473 4,051 3,792  
175,000-262,500 875,000 700,000 7,948 6,098 5,219 4,726 4,424 ห้องชุดราคาค่อนข้างสุง
187,500-281,250 937,500 750,000 8,516 6,533 5,592 5,064 4,740 ทาวน์เฮาส์ราคาปานกลาง
200,000-300,000 1,000,000 800,000 9,084 6,969 5,965 5,402 5,056 บ้านเดี่ยวราคาถูก
225,000-337,500 1,125,000 900,000 10,219 7,840 6,710 6,077 5,689  
250,000-375,000 1,250,000 1,000,000 11,355 8,711 7,456 6,752 6,321  
375,000-562,000 1,875,000 1,500,000 17,032 13,067 11,184 10,128 9,481 บ้านเดี่ยวราคาปานกลาง-สูง
500,000-750,000 2,500,000 2,000,000 22,709 17,422 14,911 13,504 12,641 ห้องชุดราคาสูง
625,000-937,500 3,125,000 2,500,000 28,387 21,778 18,639 16,880 15,802 ทาวน์เฮาส์ราคาสูง
750,000-1,125,000 3,750,000 3,000,000 34,064 26,133 22,367 20,256 18,962  
875,000-1,312,500 4,375,000 3,500,000 39,741 30,489 26,095 23,632 22,122  
1,000,000-1,500,000 5,000,000 4,000,000 45,419 34,844 29,823 27,008 25,282  
ที่มา: ฝ่ายวิชาการและข้อมูลที่อยู่อาศัย ธนาคารอาคารสงเคราะห์
หมายเหตุ: เงินงวด คำนวณ จากอัตราดอกเบี้ยคงที่ 6.5%


  1. วิธีที่สอง คุณทราบรายได้ของคุณแล้วมาคำนวณว่าคุณจะซื้อบ้านได้แบบใด ในราคาใดได้บ้าง?
 
วิธีที่สอง คุณทราบรายได้ของคุณแล้วมาคำนวณว่าคุณจะซื้อบ้านได้แบบใด ในราคาใดได้บ้าง?
     ในกรณีที่คุณทราบ "รายได้" ของคุณว่ามีเท่าใด และอยากทราบว่ารายได้ดังกล่าวนั้นสามารถจะซื้อบ้านในระดับราคาประมาณเท่าใด คุณก็สามารถคิดคำนวณได้ไม่ยาก ตัวอย่างเช่น หากคุณมีรายได้ประมาณเดือนละ 20,000 บาท คุณอยากรู้ว่าธนาคารจะให้คุณกู้ได้ในวงเงินเท่าใด และจะซื้อบ้านในราคาประมาณเท่าใด
วิธีการคำนวณคือในขั้นแรก คุณต้องประมาณการว่ารายได้ที่ตนมีอยู่นั้นสามารถกู้เงินจากธนาคารได้ในวง เงินเท่าใด หรือ คุณสามารถจะผ่อนชำระหนี้ได้เดือนละเท่าใด จากนั้น เมื่อทราบวงเงินกู้ ก็สามารถคำนวณราคาบ้านที่จะซื้อได้
     โดยทั่วไป ธนาคารมักจะให้กู้ในวงเงินประมาณ 15-30 เท่าของรายได้โดยหากมีรายได้เป็นเงินเดือนประจำที่แน่นอน เช่น เป็นข้าราชการหรือพนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือพนักงานของบริษัทเอกชน ธนาคารอาจให้กู้ได้ถึง 25-30 เท่า แต่หากประกอบอาชีพอิสระที่มีรายได้ไม่แน่นอน ธนาคารอาจให้กู้ได้ไม่เกิน 20 เท่าของรายได้เฉลี่ยรายเดือนหักค่าใช้จ่ายแล้วเท่านั้น
     โดยเฉลี่ยแล้ว ธนาคารจะให้กู้ในวงเงินสูงประมารณ 25 เท่าของรายได้ ดังนั้น หากคุณมีรายได้ประมาณเดือนละ 20,000 บาท คุณจะกู้ได้ในวงเงินประมาณ 25 X 20,000 = 500,000 บาท และในวงเงินดังกล่าว คุณจะต้องผ่อนประมาณเดือนละ 3,728 บาท หากกู้นานที่สุดคือ 20 ปี (อัตราดอกเบี้ยร้อยละ 6.5 ต่อปี) และจะต้องผ่อนเดือนละ 3,160 บาท หากกู้นานที่สุดคือ 30 ปี
     อนึ่ง ในการประมาณการกำลังเงินว่าคุณจะสามารถผ่อนบ้านได้เดือนละเท่าใดนั้น มีหลักเบื้องต้นว่า ธนาคารมักจะกำหนดให้เงินงวดต่อเดือนประมาณร้อยละ 25-30 ของรายได้รวมของผู้กู้ ดังนั้นหากคุณมีรายได้เดือนละ 20,000 บาท เงินงวดสูงสุดที่คุณสามารถผ่อนได้จะอยู่ประมาณเดือนละประมาณ 5,000-6,000 บาท
     สำหรับผู้ที่มีรายได้สูงขึ้น และซื้อบ้านในราคาแพงขึ้น เช่น มีรายได้เดือนละ 60,000 บาท ขึ้นไป ธนาคารอาจจะให้กู้โดยมีสัดส่วนค่าผ่อนต่อรายได้ที่สูงขึ้น ประมาณ ร้อยละ 30-36 หรือ บางกรณีที่ผู้กู้มีรายได้เกินเดือนละ 100,000 บาท ธนาคารอาจผ่อนผันให้กู้ได้สูงถึงร้อยละ 40-50 ก็ได้
     ในปัจจุบันธนาคารโดยทั่วไปจะให้กู้ได้ร้อยละ 80 ของราคาบ้านพร้อมที่ดิน ดังนั้น เมื่อคุณมีรายได้เดือนละ 20,000 บาท และสามารถกู้เงินได้สูงสุด 500,000 บาท คุณก็สามารถคำนวณได้ว่าบ้านที่คุณจะซื้อได้จะมีราคาขายประมาณ 625,000 บาท (500,000/0.8) (ดูตารางด้านล่างประกอบ)
ประมาณการเงินรายได้ วงเงินกู้ ค่าผ่อนชำระ และราคาบ้านที่จะซื้อได้
รายได้ครอบครัว
ต่อเดือน
วงเงินกู้ประมาณ 25 เท่า สัดส่วนรายได้ที่ ผ่อนชำระได้ ตารางการผ่อนชำระเงินงวด
ระยะเวลาการผ่อนชำระ
ราคาบ้าน
ที่จะซื้อได้
10 ปี 15 ปี 20 ปี 25 ปี 30 ปี
8,000 200,000 26-27% 2,271 1,742 1,491 1,350 1,264 250,000
10,000 250,000 26-27% 2,839 2,178 1,864 1,688 1,580 312,500
12,000 300,000 26-27% 3,406 2,613 2,237 2,026 1,896 375,000
14,000 350,000 26-27% 3,974 3,049 2,609 2,363 2,212 437,500
16,000 400,000 26-27% 4,542 3,484 2,982 2,701 2,528 500,000
18,000 450,000 26-27% 5,110 3,920 3,355 3,038 2,844 562,500
20,000 500,000 27-29% 5,677 4,356 3,728 3,376 3,160 625,000
22,000 550,000 27-29% 6,245 4,791 4,101 3,714 3,476 687,500
24,000 600,000 27-29% 6,813 5,227 4,473 4,051 3,792 750,000
28,000 700,000 27-29% 7,948 6,098 5,219 4,726 4,424 875,000
30,000 750,000 27-29% 8,516 6,533 5,592 5,064 4,740 937,500
32,000 800,000 27-30% 9,084 6,969 5,965 5,402 5,056 1,000,000
36,000 900,000 28-30% 10,219 7,840 6,710 6,077 5,689 1,125,000
40,000 1,000,000 28-30% 11,355 8,711 7,456 6,752 6,321 1,250,000
60,000 1,500,000 30-36% 17,032 13,067 11,184 10,128 9,481 1,875,000
80,000 2,000,000 30-36% 22,709 17,422 14,911 13,504 12,641 2,500,000
100,000 2,500,000 30-36% 28,387 21,778 18,639 16,880 15,802 3,125,000
105,000 3,000,000 30-36% 34,064 26,133 22,367 20,256 18,962 3,750,000
140,000 3,500,000
30-36% 39,741 30,489 26,095 23,632 22,122 4,375,000
160,000 4,000,000 30-36% 45,419 34,844 29,823 27,008 25,282 5,000,000
ที่มา: ฝ่ายวิชาการและข้อมูลที่อยู่อาศัย ธนาคารอาคารสงเคราะห์
หมายเหตุ: เงินงวด คำนวณ จากอัตราดอกเบี้ยคงที่ 6.5%
     สำหรับบ้านที่มีขายในตลาดราคาประมาณ 6 แสนเศษนั้น จะเห็นว่ามีเพียง 2 ประเภทได้แก่ทาวน์เฮ้าส์ราคาถูก และห้องชุดราคาปานกลางเท่านั้น ส่วนบ้านเดี่ยวขนาดเล็กราคาเฉลี่ยขั้นต่ำสุด ในปัจจุบันราคาประมาณหลังละ 1.2 ล้านบาท
     เมื่อคุณทราบเช่นนี้ คุณจึงได้ข้อยุติว่า รายได้เดือนละ 20,000 บาท ไม่ต้องไปดูบ้านเดี่ยวให้เสียเวลา เพราะทางเลือกของคุณมีเพียง 2 ทางเท่านั้น คือ จะซื้อบ้านทาวน์เฮ้าส์ หรือห้องชุดดีกว่ากัน ซึ่งคุณจะต้องไตร่ตรองไปว่าคุณจะเลือกซื้อบ้านแบบไหน จึงจะตรงกับความต้องการของตน
     สรุปก็คือ ในการวางแผนการเงินซื้อบ้านคุณต้องดูว่าคุณมี "เงินออม" เป็นค่าเงินดาวน์ประมาณร้อยละ 20-30 ของราคาบ้านหรือไม่ และคุณมี "รายได้" พอที่จะขอกู้เงินและ "ผ่อนเงินงวด" รายเดือนกับสถาบันการเงินได้ตลอดระยะเวลากู้หรือไม่ หากคุณมีพอทั้งสองประเภทนี้ คุณก็สามารถจะซื้อบ้านได้อย่างไม่มีปัญหา

0 comments:

Post a Comment